“勁松房子很便宜，勁松怎麼樣，值得買嗎”
關於勁松，很多粉絲都問過我們，是否值得入手。
今天就和大家詳細聊一下勁松到底怎麼樣！
從地理位置上看，勁松位於東二環到東三環之間，非常靠近雙井、國貿。
圖：勁松的地理位置
勁松以前叫做架松墳，能如此靠近皇城根，埋的人來頭肯定不小。
不知道大家有沒有看過《孝莊秘史》，勁松埋的就是《孝莊秘史》裡和多爾袞爭皇位、最後讓順治得利的順治他大哥豪格。
架松墳之所以改名叫勁松，是因為70年代的時候，這個地方要建民宅，架松墳著實不好聽，於是引用了毛主席的詩詞“暮色蒼茫看勁松，亂雲飛渡仍從容”。架松墳從此改名叫勁松。
勁松的第一批住宅是70年代開始蓋的，就是勁松一區。勁松一共分為八個區，建成年代在1975-1995年之間。
至今已有40年的歷史了。
2018年，北京開始著手老舊小區改造，勁松選了一區、二區為試點進行改造。
在尊重現狀的基礎上，注重功能性更新、並最佳化外觀。目的是讓勁松這個老社群能注入一些活力。
也是為了讓老破小，看著不那麼破！
區域房價走勢
勁松的地理位置這麼好，區域房價的表現怎麼樣？
我們選取了2020年勁松一區到八區兩居的價格走勢，對比同期朝陽的兩居走勢。
結論是勁松和整個朝陽區比，略有遜色。
勁松兩居2020年走勢
朝陽區兩居走勢
根據我們系統內部的成交資料來看，2020年12月勁松二區58平米的戶型，中樓層，成交價大概在330萬左右。
現在的同戶型，掛牌價339萬，高樓層，必看好房可以砍價3%以內，成交價和去年差不多。
圖：綠中介的掛牌房源
我們經常強調的一個“買房原則”：沒有學區的老破小，會跑輸大盤。
不止勁松如此，像團結湖、紅廟，這些老破小集中的區域，在2020-2021年這一輪北京樓市的表現裡，都非常的一般。
舉個紅廟的例子，金臺北街，1986年的房子，就在6號線金臺路地鐵口。
從居住的角度說，夜景一流，生活方便。
但從買房科學的角度說，和勁松一樣，屬於老破小，表現差強人意。
圖：綠中介的掛牌房源
這一年，基本沒有變化。很穩。
45分鐘定律
2018年的時候《美國科學院院刊》線上發表了一篇基於2011-2017年北京市地鐵刷卡資料進行的職住動態關係研究。
這裡面提到了一個北京居民通勤“45分鐘定律”。
經過對這7年的資料觀測，45分鐘的地鐵內通勤時間（進站點到出站點的時間）可以認為是北京居民可忍受通勤時間的最大值：
——若地鐵內通勤時間小於45分鐘，居民傾向於延長通勤時間進而獲取更好的就業機會或者居住環境；
——若地鐵內通勤時間大於45分鐘，即超過了可忍受通勤時間的閾值，居民搬遷職住地時會以縮短通勤時間為目標之一。
通勤的絕對時間段已經不再成為人們選擇居所的重要指標。
當通勤的權重在選房的過程中不斷下降的時候，勁松的優勢就被不斷削弱。
除了人們對通勤時間的接受度越來越高以外，還有另外一個原因是購房群體的改變。
目前北京市購房者的平均購房年齡在32歲左右，倒推一下，基本上就是1989年左右出生的人。
隨著時間的不斷向後推移，購房者的群體會從80後的尾巴變成90後、95後。
他們在選擇自己房子的時候會比80後更加在意電梯、社群環境等，勁松、紅廟這類的區域，在年輕的購房群體中會逐漸被拉進黑名單裡。
第三個原因就是北京的資源在逐漸向外遷移，包括醫療，教育、就業機會等，北京已經從單一的向外修地鐵“趕人”，變成了利用產業、配套的外遷帶動人口的遷移。
城區的優勢，除了學區以外，也在逐步降低。
這也是我們為什麼一直強調，除了學區房，不建議買老破小的原因。
買房建議
像勁松這一類的老房子，我們一直是不建議新手購買的。
如果是考慮到國貿上班方便，同樣的價格，可以利用軌交“45分鐘定律”來擴大選房範圍，選一些30分鐘可以到達國貿的新型居住區。
關於選房，我們這樣建議：
首先是樓層，避開一層和頂層，儘量選擇中樓層。
其次是朝向，朝向儘量選擇朝南或者南北的房子。
最後是戶型，戶型要方正，屋內不能有斜角。
如果實在是不知道怎麼選，還有一個技巧，可以去實踐看房200套，看得多了自然就懂了~
