冬日漫長~

截至至11月底， 北京一批次供地的30宗地塊中，已有27個專案面世，其中23個取得預售證，19個進入順銷階段。

加上二批次供地的17宗地塊，以及即將在三批次供地出讓的12宗地塊，明年上半年最多會有56個專案同時在市場上銷售。

現在回頭來看北京首批次供地，房企競爭激烈，導致各專案利潤低，目前雖率先搶跑市場，各區域的新房銷售情況差距較大。

根據北京市建委截至11月底的網籤資訊，我們來盤盤今年北京一批次供地中，目前在售新房的實際銷售情況。

各區域新房差異大 海淀購買力最強

網籤一般有滯後性。目前看網籤去化率最高的是融創學府壹號院達到了21.1%，實際專案128/154/184/220平米的戶型已經全部清盤，275平米的樓王大戶型，總價約2500萬，所有邊戶也都售罄，只剩下低樓層的中間戶。都進行完網籤只是還需要一個過程。

北京的購買力在融創學府壹號院專案上展現的一覽無餘。海淀區位+產品稀缺性+新房價格倒，融創學府壹號院沒什麼說的，穩坐今年銷冠。

排在海淀之後的就是與之相鄰的昌平，儘管很多購房者對奧森春曉、北清雲際的產品並不是那麼滿意，但從網籤資料上來看，兩個專案銷售情況暫時優於其他區域專案。

第三批次供地，海淀昌平都沒有新增地塊。未來一段時間，可銷售的新房包括海淀中建北沙灘地塊、永豐中海專案、永豐華潤專案，昌平有奧森春曉、北清雲際、龍湖雲璟、御邸、金辰府、金隅+建工+首開地塊。海淀天恆學院裡據媒體報道22年下半年轉共有產權商品房入市銷售，紫金書院明年什麼時間能入市尚沒訊息。

其中永豐兩兄弟也推出小戶型產品，為在海淀上班的剛需購房者提供了更多的選擇，目前關注度較高。

相較北城，朝陽一批次供地不少，但銷售情況略顯平淡，除了保利錦上搶跑效果明顯，望京養雲是共有產權商品房銷售也不錯，其他專案銷售情況都不太理想。三批次供地，朝陽仍然是供地大戶，開發商銷售壓力不小。

石景山、通州、大興的大部分專案去化情況也不理想。

小戶型產品是“香餑餑” 剛需依舊是主力

一批次供地入市的產品有幾個主要特點，單價普遍比限競房時期高，總價上了一個臺階，專案利潤較低，包括得房率等指標在內的產品力一般。

小戶型、總價低，滿足剛需上車的專案在這輪銷售中佔有優勢。

比如朝陽豆各莊沁園，單價6.5萬/㎡，戶型面積段從50-160㎡，小戶型總價315萬起，目前銷售65套。

大興區目前可查詢到有網籤記錄的和悅璞雲單價3萬/㎡，面積段在50-100㎡，總價150萬起，在大興區域網籤套數最多。

總結起來，五環沿線、有地鐵、600萬以內上車盤是剛需購房人關注的焦點。

影響改善型購房需求還有一個重要因素是信貸，自今年7月以來信貸收緊，二手房市場急速轉冷，置換需求受到影響。

新型共有產權商品房中出現分化，青雲上府、朝陽一墅銷售慘淡。

年底進入撿漏行情 新房開啟價格戰

有粉絲問鬱姐現在是否是購房好時候，鬱姐覺得不能一概而論。要有相對的參照來看每個人的需求到底如何。現在各區域各專案情況差別都比較大，還得具體分析。

年底，開發商著急回款，各專案會加大促銷力度，近期市場上又出現了“工抵房”、“特價房”、“一口價房源”等多種明目的變相降價銷售策略。適合購房人去“撿漏”。

比如大興的中駿金輝未來雲城，針對96㎡的三居室推出一口價49800元/㎡，總價不到500萬，上車南五環地鐵盤。

目前來看，明年北京二手房市場沒有上漲預期，新房的這種價格戰也還會持續一段時間。

今年的中央經濟會議預計12月中旬召開，制定來年宏觀經濟發展規劃。每年都會對房地產行業發展有一些指示，若有新的政策導向，則對於明年房地產走勢很重要。

屆時我們一起再看看～

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