每一次形勢誤判，終歸要付出一定的代價，只不過是代價大小罷了，房地產也是如此，20多年以來，有多少人因為“看空”樓市，以至於自己最終的房產財富與別人越拉越大，以至於追悔莫及。
親戚老王，就是一個典型的例子，老王老家在一個四線城市，從2009年開始，因為工作原因，搬遷到省會城市居住，2年後，漂泊的他談了女朋友，也有了結婚的打算，買房這件事自然也被孃家人提上了日程，那時的房價平均3000元，如果要購買一套三居室的房子，98平米左右，總房價為29.4萬元。
然而，身邊總是充滿了“看空”的資訊，同事們告訴他，現在不能買房，房價或許要跌，應該再等等，上司告訴他，要慎重，畢竟他工作沒幾年，儲蓄不多，一旦全部投入的話，就瞬間身無分文了。出於“謹慎”的考慮，老王決定再等3年，看看行情如何，心裡暗想“先讓別人試試水，如果房子不虧，自己再出手。”
然而，從2011年開始，這個城市房價就一發不可收拾了，炒房客聞風而動，帶來的蝴蝶效應波及面廣泛，房價也一天一個樣，短短的3個月之後，老王感覺“買房有心無力”了。原本3000元的房價，3個月之後就漲到了接近7000元，漲幅超過100%，老王感覺買不起，關鍵因素不在於手中的錢不夠首付款，而是在於“炒房熱的背景下，開發商們都要全款才行，貸款的不賣”，二手房市場更讓人尷尬，房東們掛牌價開始群魔亂舞，原本100萬元的房子，現在掛牌提高至200萬元，而且還不願意銷售。
老王當初對房市“唱空”的想法，最終讓自己付出了一定的代價：別人的房子從30萬元漲到了100萬元，自己手中的27萬元現金，現在依然是27萬元現金，銀行利息只多出來了5000元左右，比起身邊買房人“鉅額資產”增值幅度，5000元的增值可謂相形見絀。
“老王”的案例，或許在很多人的身上都有發生。時間的維度進入2021年8月份，截止7月底，全國房地產調控已經超過350次，僅僅在8月5日這一天，就有4大城市相繼出臺了新的樓市調控政策，劍指離婚買房、房產贈送、限購加碼等多方面內容，雖然說沒有新的措施出現，這一次只是對之前調控的修修補補，但也能從中發現不少問題：打補丁的方式，讓買房渠道收縮得越來越緊湊，如果你還想“鑽空子”買房，趁早打消了這個念頭。2022年的樓市如何，房價漲還是跌，不要再“誤判”了，國家已表態，房價漲跌基本清晰。
1、關於房價，國家早已經表態了。今後的房子究竟是上漲還是下跌？在2021年初，住建部部長王蒙徽就給出了定調，在接受人民日報的專訪中，王蒙徽直言“要確保房地產市場的平穩健康發展”，建立房價預警機制，落實城市的住房調節主體責任制，實現穩地價、穩房價、穩預期的基本目標。進入2021年下半年，房地產調控雨點似的增加，截止6月份房地產調控超過350次，隨著二手房“價格權收歸國有”，整個市場的二手房價格受到了前所未有的抑制。可以說，在二手房上漲勢頭減弱的情況下，新房預期也不會太高。
2、關於剛需購房。剛需買房什麼時候恰當，在未來的3-5年時間內，剛需上車合適嗎？這一點央行貨幣委員樊綱給出了建議，2018年，樊綱提出6個錢包買房策略，他指出，如果剛需可以用家裡的6個錢包湊夠首付款的話，建議儘早買房。隨後便被房地產界廣泛批評，認為樊綱這是在支援買房啃老。在2021年上半年，樊綱參加一次房地產論壇過程中，他重申了自己的“6個錢包”觀點，樊綱說到，自己當初的這個說法只是陳述了一個事實而已，並不是真的要鼓勵買房人啃老，現階段的房價水平下，剛需當然無法自己獨立購房，所以依賴家庭父母和長輩們的支援實屬情理之中的事情。
那麼，樊綱“建議儘早買房”的說法準確嗎？筆者認為存在一定程度的合理性，但說法並不全面。2020年全年房價上漲不足10%，2021年以來，多個城市房地產出現高熱的跡象，在2020年突然性事件的影響下，世界各個國家的經濟發展一度受挫，為了重振經濟增長動能，美國、日本、英國、韓國等多個國家紛紛開啟了“發現金”模式，美聯儲、日本央行、歐洲央行在2020年底至2021年上半年大手筆進行“印鈔行動”，據不完全統計，現在全球89%以上的國家房價都在上漲。
所以，從通脹的“預感”和房產保值效能方面而言，買房確實應該越早越好。國內也有專家認為，會受到輸入型通脹影響。然而在“三紅線”和“雙限令”的制約下，房地產已經沒有了太大的增值契機，所以炒房不建議，剛需買房可靈活調整思路，早買晚買都一樣。
3、房產長期持有。房產能否長期持有，關鍵要看投資收益率如何，房產收益主要看房價增值帶動和租金收益率；房產持有成本主要考慮物價漲幅和折舊成本以及各項稅費的成本。中泰證券首席經濟學家李迅雷指出，在深圳、上海等這樣的大城市裡，房產持有成本普遍超過9%，與此同時租金收益率不到3%，這樣一來房產持有就相當於有損失。
與此同時，將來的房產持有成本或進一步提高，房子多的人尤其要關注房地產稅的進度，業內人士都知道，房產稅並不是買房過程稅，而是財產保有稅，不管你的房子是否出售和交易，一旦房產稅出臺和落地，那麼就需要按年繳納相關費用。財稅專家張學誕在《財科院張學誕：房地產稅立法的障礙、難點及對策》就建議，房產稅應該分步驟實施，稅率建議在0.8%-1.2%之間，咱們可以取整為1%計算。
核算一下一套100萬元房子1年時間的溢價值：①正向溢價值=100萬元*（3%+5.1%）=8.1萬元（3%是租金收益率，5.1%是社科院預測的房價均漲幅度）；②負向溢價值=100萬元*（9%+1%）=10萬元。算下來，在平均水平的狀態下，一套100萬元房產淨損失了1.9萬元，如果手中有10套房子、100套房子呢？可想而知。
