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最近，國內一系列重大政策調整密集推出：全國嚴打“假離婚”購房、房貸審批“三價就低”、嚴禁炒作回遷房、學區房“雙限”……

井噴式的房地產調控還在持續。

直到10月23日，全國人大授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點，

劃時代的“房住不炒”調控政策面世了。

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試點徵稅物件為居住用和非居住用等各類房地產，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅，試點期5年。

粗略估算一下，中國的14億人口中，有1/3家庭擁有兩套房、1/10家庭三套以上。

每個家庭的首套房免徵，約有30%的現有房產必須交稅。

具體細則，尚未公佈。

事實上，名為“試點”的房地產稅改革，實際上屬於一定程度的變通和加速房地產調控。

然而試點落地，意味著中國房地產最大變局真正降臨。

具體會以什麼規範收取，現在還沒有定論。

如果參照國際經驗，我們可以拿美國打個比方。

在美國，只要擁有房屋就逃不脫繳納地稅的義務。在美國無論哪個州都需要繳納地稅，大部分州的地稅都是屋主的一筆固定大開支，除非生活在例如路易斯安那或夏威夷這樣的低稅州內。

在美國只要購買了房地產，那麼每一棟房屋在每個縣裡都必須經過登記註冊後，才能得到過戶證明。在美國任何縣政府裡，只要給出房屋地址，就在地產網站或是政府稅務機構都能輕易查到一棟住宅的地稅金額。

• 但這個稅額是如何計算而得的呢？
• 為什麼鄰里間房屋狀況相同，地稅卻相差上千元？
• 為什麼有時聽得政客承諾稅率不變，待拿到帳單時卻發現稅金大漲？

這一切都要從計算地稅的幾個關鍵數字開始說起。

地稅的增長從理論上說取決於房屋價值的增長和公共開支的增加。政府的公共管理和教育開支不變的情況下，影響地稅的主要因素包括：房屋市場價格、評估比例，和稅率三個數字。

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市場價格（market value）

在美國房地產的市場行情價格不是由個別人說了算的事情，必須在公正、公平、公開的原則上來評估確定。

地區行政機構對房屋的定價是基於房屋的“公平市場價格（fair market value）”基礎之上。

公平市場價格的意思是指在沒有利益關係的買賣雙方都對資產在當前經濟和市場中的評估價值有所瞭解，且自願的進行資產交換時產生的價格。這一價格是被最廣泛接受的資產評估標準。

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因此，判斷公平市場價格的最佳方式為最同類房屋在最近期的真實成交價格。不過同一個房屋並不是每年都會產生交易，有些屋主住了多年之後才再次出售，此期間評估人員是無法取得準確的公平市場價格的。

這種情況下，評估員也會使用其他定價方法，例如根據周圍相似住宅的交易價格進行估算。

評估比例（assessment ratio）

在美國一些地區，房屋的評估價值（assessed value）等同於房屋的市場價值。但也有很多地區，會將房屋的市場價值乘以一個叫做評估比例（assessment ratio）的係數，再得出實際上使用的評估價值。

這個評估比例由地方立法機構透過，每年都會有所變動。即便在同一地區，依據房屋的型別和功能差異，也會有不同的標準。

舉例來說，如果一棟房屋的被當地評估部門確定的市場價格是100萬元，當地此一年公佈的評估比例為5%，將兩個數字相乘，就可以得出這棟房屋的評估價格為5萬元。

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稅率（tax rate）

將房屋的評估價值乘以當年這一地區生效的稅率就能得出具體這一房屋的地稅金額。我們常常聽到政客拉票時宣稱會在任期內抑制或縮減稅率的計劃，就是指的這一指數。但實際上即便稅率保持不變，若是評估比例增加，屋主們拿到手的地稅帳單上還會顯示出稅金大漲。

由於地稅稅率是由地方政府制定，所以全美每一個村、鎮的稅率都會有所不同。即便是兩個相鄰的村落，甚至是沿街對望的兩棟房屋，由於學校系統的開支差異，地稅也會大不相同。

總體來說，地稅高的地區因為難以吸引到投資客光顧，房價泡沫較少。地稅低的地區，由於投資價值相對高，也就容易產生房價泡沫和更多的價格變動。

無論地稅如何調整，記得一點：地稅是當地政府的一項重要經濟來源，當政府收支不平衡時，需要支出的公益事業如果資金缺乏的話，如城市建設，學校教育，就會在地稅上尋找缺口。所以每位屋主每年收到的地稅單的金額不是固定不變的。

美國的房產稅自1792年起徵，至今已經有229年的歷史。

所以那裡早已形成了比較完善的稅收政策體系。

但是要注意，美國的房產稅並不是在購房時一次性收取，徵收標準也並不是全國統一的。

全美國的每個州，以及州內的各個縣市徵收房產稅的標準都有所不同。

稅率通常跟隨各縣市政府的預算需求每年都有改變，但通常在1%到3%之間不等。

房產稅繳納的頻率也根據地區不同而不盡相同。

比如，新澤西州每年要徵收4次房產稅；加州一年2次，而費城一年只收1次。

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有一點非常關鍵：

房產稅必須按時並足額繳納！

只要房主停止繳納房產稅，這棟房屋就不再歸房主所有，而是歸美國政府所有了。

美國的聯邦政府和州政府不徵收房產稅，徵收的部門是州政府、縣市政府和當地學區部門。

房產稅的總稅率為州及以上各級地方稅率總合。

這些居民繳納的房產稅，主要用於居民所居住區域的公共教育及公共服務的支出。

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要想在本社群擁有優秀的公立K12教育資源以及足夠的警察與醫療資源，消防員、消防車和城市建設，就一定要繳納相應的房產稅。

也就是說，羊毛出自羊身上。

繳納的房產稅越多，得到的公共服務質量也就越高，

擁有房屋的房價更會水漲船高，這樣就會形成一個良性迴圈。

美國政府將地產分為主要住宅、第二套房和出租屋等幾類。

與中國即將制定的房產稅標準稍微有點類似的是，中國的試點徵收物件為居住用和非居住用等各類房地產，美國也會根據不同種類的房屋作出不同的估值。

社群周邊neighborhood房屋平均價格、購買土地大小、房屋建築面積、房型、屋齡等，都要被美國政府作為估值參考因素。

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舉例說明，假如在同一個社群的兩片一模一樣大小的土地上建造了兩棟不一樣大小的房屋；

或者地上建築面積完全相同，一棟有地下室、一棟沒有，這兩種情況的房產稅收可能會大相徑庭。

簡言之，在稅率相同的情況下，住房的價值越高，需要繳納的房產稅越高。

政府估價師通常會採用統一的辦法進行快速估值，比較近半年內在同一個社群內已售房屋的房價，再根據上述估值參考因素進行調整。

如果是計算購買新房需繳的稅，他們會考慮建造同樣房屋的成本，再根據地價和折舊率調整徵稅數額。

各個州地價不同，不同城市、縣裡根據學區劃分，有時房價相差很大。

但由於每個州會對房產稅率進行相應的調整，最終徵收的房產稅相差不是很大。

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不太瞭解的人可能會認為美國房產稅估值系統存在漏洞。

如果當初購買的房屋只有一個車庫不夠用，你現在想多修一個車庫；抑或斥資三萬美元建造陽光房、擴建原有的破舊廚房。

凡是裝修成本超過500美元的，房主必須向當地City Planning申請permiet（施工許可證）。

因為裝修會改動原有的水管和電線，即使是在草坪上安裝一個灑水器，都必須有permit。

偷偷DIY裝修不申報會承擔的隱患和官司，遠比申報需要付出的代價高得多。

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記錄在案的施工結束後，政府會派專員前來重新給房子估值，調整稅基。

由於裝修了新的陽光房和廚房、車庫一定會使房屋的市場價格上升。

如果估值顯示房屋的價值上漲了3萬美元，那麼房主未來的稅基也就會上漲3萬美元。

一些地方政府有著減免稅專案，可以透過對自住房屋給予減免稅。

換句話說，就是與我國的家庭首套房屋免稅非常相似。

還有一種對美國華人十分有利的減免房產稅規則：

當需要繳納的房產稅超過某一最大值時，納稅人即可獲得州個人所得稅的抵免或現金返還。

在加州，一個家庭的主要自住房屋可免除7000美元的房產稅。

在弗吉尼亞州的一些縣市，有針對老年人的房產稅全免政策。

對退伍軍人來說，也有相應的優惠政策。

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美國的30個州制定了對退伍軍人自住房屋提供固定的免稅額。

如果不符合減免條件，每次到了該繳納房產稅的時間，納稅人必須按時繳納。

在這個國家，漏繳或不繳房產稅是非常嚴重的違法行為。

如果欠稅，政府往往會留給納稅人一段時間的無利息grace period（寬限期），並不會立即收繳這棟房屋。

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寬限期通常只有10-15天左右。

如果在這段時間內仍未補繳，超過了所給期限，那麼問題就大了。

政府會強制採用房地產稅賣屋的辦法處理，收繳房屋並啟動拍賣程式。

這樣一來，房主的信用記錄會大打折扣，

以後很難再次貸款買車買房，現有的房屋也很難再賣掉。

如果這時房主仍拒絕繳納稅款，房子就不再是自己的、而是歸政府所有了。

房主會收到州政府的正式通知，限時搬離房屋並強制將房屋拍賣。

健全的房產稅法律體系，使美國人拼了老命也一定要按時繳納稅款。

沒了房子，就要露宿街頭。

除非到了失業、揭不開鍋甚至即將宣佈個人破產的地步，是絕不敢漏繳的。

來源：投資海外必讀

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