11月15日，國家統計局公佈10月70城房價資料。銀十樓市表現依然十分慘淡，其中新房價格下跌城市增加到52個，二手房價格下跌城市增加到64個，房價全面下跌的真正原因到底是什麼？
首先，房地產行業發展具有周期性。
1998年商品房正式進入市場，此後的20年是消費爆發階段，城鎮、農村剛需，改善和投資客，一哄而上搶著買房，房源供不應求，直接推動我國房價翻倍上漲。房子不是快消品，甚至還可以傳承給下一代，由於消費需求被過度消耗、城鎮化程序放緩、人口出生率持續下滑，樓市需求持續萎靡是大趨勢，房地產行業已步入了下行階段，房價下跌是行業發展規律使然。
其次，大型房企暴雷打擊了市場信心。
除了購房需求直接減少外，樓市消費意願也在降低，今年多個品牌房企資金爆裂，相繼有泰禾集團、華夏幸福、恆大集團、藍光發展、花樣年控股、新力控股、當代置業、寶能集團、佳兆業等等百強房企出現債務違約，此外，還有紅星地產打包出售名下股份，綠地控股“去地產化”，公司所屬行業類別已由“房地產業”變更為“土木工程建築業”。房地產行業正在遭遇著前所未有的危機，當前買房爛尾和貶值風險很大，嚴重打擊了潛在消費信心，房企去化壓力持續增加，只能繼續降價搶收市場。
最後，房地產信貸政策全面收緊。
今年房企資金鍊面臨嚴峻考驗。供給端：三道紅線和五條槓限制了房企融資增速和貸款規模，加強預售資金監管力度掐斷了房企挪用預收款的後路；需求端：央行為個人住房貸款設定上限，房貸審批難，房貸利率攀升，導致市場消費信心下滑。恰逢2021年是房企的還債高峰期，走投無路的開發商們只能試圖降價。
房價好不容易迎來全面下跌，卻有21個城市相繼釋出“限跌令”，部分城市透過約談代表房企，禁止惡意降價的方式穩定市場；部分城市直接釋出政策檔案，強硬地設定房價“跌幅上限”。“限跌令”穩定當地樓市的作用毋庸置疑，但是能阻止全國房價下跌趨勢嗎？我認為很可能“適得其反”！原因就是以下這2點：
第一，坐實了房價下跌預期
限跌令頻繁出臺的時代背景是房價已經大跌或者樓市面臨較大下行壓力，限跌令的出臺無疑是坐實了房價下跌預期，由於“限跌令”比樓市調控“打補丁”更有話題性和傳播性，因此更容易在網路上擴散，剛需對自己所在城市的房價充滿擔憂，大機率會放緩置業程序，所以限跌具有兩面性，可以穩定當地樓市秩序，但卻會增加整個市場的下行預期。事實證明確實如此，在8月份岳陽首次頒佈限跌令後，全國房價下跌城市範圍不斷擴大。
第二，供求關係影響價格
我國是社會主義市場經濟體制，以市場調節為主，宏觀調控為輔，所以本質上還是價值決定價格，供求影響價格，供不應求，價格上漲；供過於求，價格下跌。根據易居地產研究院釋出的資料，2020年，100個城市新建商品住宅供應量為58213萬平方米，而成交量為54585萬平方米，連續三年呈現了“供大於求”的態勢。房地產一本萬利的時代結束，炒房客囤積的二手房拋向市場，各地二手房掛牌量還在持續攀升，樓市供過於求的趨勢越來越明顯。及時限跌令出臺後，房價繼續下跌的局面很難從根本上扭轉。
