買房之前，需要我們先在心裡繪製一個「雷達圖」，用交通、價格、品質、學校來考量樓盤。
我們推出樓盤測評系列，來自專業測評師的現場踩盤。在你做出買房決定之前，我們用最理性的踩盤行為，去評測、去挑剔。5分鐘閱讀時間，讓樓盤真實情況呈現在眼前。
今天測評的樓盤是
朝陽豆各莊 | 綠城北京沁園
銷售物件
符合北京市限購政策的購房人群
限購政策
(1) 京籍家庭
· 已婚家庭，名下無房，則可購買兩套住房
· 單身未婚或離異人士，名下無房，則可購買一套住房
(2) 非京籍家庭
· 在京無住房且連續60個月(含)以上在京繳納社保或個人所得稅的非京籍居民家庭，可購買一套住房
· 持有效《北京市工作居住證》可與京籍家庭享同等購房資格
產權比例
購房人購買並持有住宅100%產權份額
轉讓機制
購房人取得不動產權證後可隨時轉讓所購房屋
出租收益
出租全部收益歸購房人所有
樓盤名稱：沁園
開 發 商： 綠城＋金茂
產品均價：約6.5萬/㎡
產品總價：約510萬起/套
產品戶型：77㎡/80㎡/82㎡兩居、93㎡/106㎡/107㎡/120㎡/123㎡三居、149㎡四居
總 戶 數：1657戶
樓 棟 數：10棟
容 積 率：2.85
綠 地 率：30%
車 位 比：1:1.2
梯 戶 比：2梯4戶、2梯5戶
房屋屬性：商品房
交房時間：預計2024年5月31日
樓盤地址：地鐵7號線黃廠站西南側300米
產品公佈歷程
•2021年 5 月，綠城拿地
•2021年 7 月，規劃公示
•2021年 8 月，案名曝光
•2021年10月，首期開盤
>>>專案區位及周邊配套
>>>戶型分佈
亮點一：近地鐵，出行便利
專案臨近地鐵7號線黃廠站，步行距離約460米。7號線連線多條地鐵線路，4站可達歡樂谷，8站可達環球度假區，並且可換乘多條線路快速通達北京各區域。
亮點二：公園地產，生態環境宜居
專案周邊公園環伺，距離馬家灣溼地公園僅1.2公里，生態環境宜人。此外，專案採用圍合式佈局，打造2萬平中央花園，保證戶戶有景，使得居住體驗更加舒適。
區域規劃：
綠城北京沁園位於北京城六區之一的朝陽區，在《朝陽分割槽規劃（國土空間規劃）(2017年—2035年)》中明確的2035年遠景目標：努力把朝陽打造成為首都高質量發展示範區、文化創新引領區、國際交往中心區、綠色宜居標杆區。
朝陽區是北京市的經濟強區，CBD、中關村朝陽園、奧林匹克中心區等功能區聚集於此。在《朝陽分割槽規劃（國土空間規劃）(2017年—2035年)》中，CBD、中關村朝陽園、金盞國際合作服務區將成為新的GDP增長極，一批特色產業園區也會聯動協調發展，同時加快構建“兩軸兩帶三區”空間佈局，南部地區有序崛起，東部地區加速跨越，疏解非首都功能取得更大成效，全區基本實現城市化。
板塊規劃：
綠城北京沁園位於朝陽區豆各莊板塊，位於朝陽區東南部，南與通州臺湖相連，西與王四營相鄰，地處CBD、亦莊、北京副中心三大黃金區交匯處。同時專案臨近中關村朝陽園垡頭區，區域承接朝陽北部產業區資源外溢，從而推動科技產業、文化產業、商務服務業、金融產業等重點產業聯合互動發展。
專案周邊的焦化廠片區也已經納入規劃，預計會建成類似798工業園區的產業園和焦化廠遺址公園，具體有待進一步規劃公示。
周邊配建：
專案直線距離約380米處建設有商場惠多港，目前基本建設已經完工，正處於招商階段。
• 周邊交通
自駕：專案位於朝陽區豆各莊板塊，周邊交通線路四通八達，東五環、京津高速、京哈高速等主幹道環伺。從專案出發，駕車約500米可上東五環，往北可換京通快速路到達國貿CBD，往南可換京滬高速到達分鐘寺橋，往東可換通馬路直達副中心運河商務區。
地鐵：距離專案最近的地鐵站為地鐵7號線黃廠站，直線距離約450米。7號線串聯起北京歡樂谷與當下最具人氣的環球影城，從黃廠站出發，4站可達歡樂谷，8站可達環球度假區，並且可換乘14、10、4、9號線等線路快速通達北京各區域。
公交：專案1公里範圍內覆蓋化工橋東站、地鐵黃廠站、孫家坡站、孫家坡南站等7個公交站，可乘坐348路、457路、637路、專170路等多條線路。其中，距離最近的公交站點為化工橋東站，直線距離約274米，乘坐348路可直達九龍山，乘坐637路可直達勁松、雙井等地。
• 周邊教育
專案周邊覆蓋3所小學、2所中學和一所國際學校：
3所小學：北京朝陽區實驗小學博遠分校（約1.7公里）、北京朝陽區實驗小學西直河分校（約1.8公里）、北京市一七一中學朝陽豆各莊分校小學部（約1.9公里）。
2所中學：北京市第一七一中學朝陽豆各莊分校（約2.0公里）、北京市第五中學雙合分校（約2.0公里）。
1所國際學校：芳草地國際學校富力分校（約880米）。
專案規劃有3200㎡幼兒園用地，具體引入的教育資源暫未可知。
• 周邊醫療
專案周邊覆蓋：
4個綜合醫院：北焦醫院（約3公里）、北京軍海中醫醫院（約3.9公里）、北京仁安醫院（約4.2公里）、北京偉達中醫腫瘤醫院（約4.7公里）。
3個社群醫院：豆各莊社群衛生服務中心（約597米）、孛羅營社群衛生服務站（約1.6公里）、西直河社群衛生服務站(約1.7公里）。
距離專案最近的三甲醫院是北京市中醫藥大學東方醫院，直線距離約10.2公里。
• 周邊公園
專案周邊5座公園環伺：
富力又一城公園（約370米）、馬家灣溼地公園（約1.2公里）、北焦公園（約1.5公里）、郎各莊休閒公園（約2.4公里）、梧桐公園（約2.9公里）。
• 周邊商業
專案周邊有3個廣場/商廈：
5公里範圍有惠多港（建面約13萬平，距離約380米）、朝悅百惠購物中心（建面約18萬平，距離約2.6公里）、維吉奧商業廣場（建面約13萬平，距離約4.6公里）。
>>參考資料：合生匯（北京）建築面積約31.7萬平
專案北地塊開發商配建大型商業體和三幢商業寫字樓，具體有待進一步規劃公示。（注：文中關於配套距離描述，根據高德導航測距，僅作參考，以官方實際測量為準。）
106㎡三居
朝向：
此106平米戶型，3室2廳2衛，為正南正北朝向。全南朝向，全裝修交付。
戶型功能區：
戶型內功能分割槽如圖中所示，包含：
客廳（1個）
餐廳（1個）
廚房（1個）
臥室（3個，包含1個主臥、2個次臥）
衛生間（2個）
多功能間（1個）
市場競爭力：
將此戶型以南北採光面作為劃分，則南向採光面上，分佈有4個功能空間，長度達11.3米。這種分佈，在106㎡面積段，比較具有市場競爭力。
因北京太陽照射和南北季風的影響，一般來講同樣面積段下，戶型南向“寬度越大，房間越多”則戶型相對越好。
臥室和客廳分佈在南向採光面上，這種分佈格局在現如今新房產品中較為典型，也是公認較為符合北方居住生活的戶型格局。業主主要活動區域，需要充足的採光和良好的通風效果，所以新房戶型一般會將客廳和主臥放置在南向。
戶型主要亮點：
1、南向三面寬，戶型方正，三個臥室都分佈在拐角處，隱私性強。
2、入戶門處設定靈動空間，可打造成玄關或放置大型儲物架，連線書房的牆為非承重牆，也可拆除改造成大次臥。
戶型劣勢：
1、衛生間皆為暗衛設計，通風不暢，且如果開門的話正對餐廳，影響就餐體驗。
2、客廳南向面寬較小，僅3.2米，活動區域容易受限。
123㎡三居
朝向：
此123平米戶型，3室2廳2衛，為正南正北朝向。南北通透，全裝修交付。
戶型功能區：
戶型內功能分割槽如圖中所示，包含：
客廳（1個）
餐廳（1個）
廚房（1個）
臥室（3個，包含1個主臥、2個次臥）
衛生間（2個）
多功能間（1個）
市場競爭力：
將此戶型以南北採光面作為劃分，則南向採光面上，分佈有2個功能空間，長度達6.8米。北向採光面分布4個功能空間。這種分佈，在123㎡面積段，競爭力稍弱，算中等偏上戶型。
因北京太陽照射和南北季風的影響，一般來講同樣面積段下，戶型南向“寬度越大，房間越多”則戶型相對越好。
臥室和客廳分佈在南向採光面上，這種分佈格局在現如今新房產品中較為典型，也是公認較為符合北方居住生活的戶型格局。業主主要活動區域，需要充足的採光和良好的通風效果，所以新房戶型一般會將客廳和主臥放置在南向。
戶型主要亮點：
1、三個臥室分別分佈於三個拐角，隱私性強，互不打擾。
2、戶型設定帶窗靈動空間，可打造成書房或是衣帽間，連線北向次臥的牆為非承重牆，也可拆除改造成大次臥。
戶型劣勢：
1、入戶玄關過道長達5米，造成空間浪費。
2、123㎡的三居面積尺度做成南向兩面寬屬實不太盡人意。接下來，本系列會陸續覆蓋北京全部新房，敬請期待。
