各位粉絲：
一位粉絲最近發來一段很長的話，自己是一個純剛需買首套房，手中資金有限，感覺自己是越來越買不起新房了。北京的房價本身就高，而最近的新房大都是大戶型，城區的新房總價動輒千萬以上，郊區的新房也動不動就在五百萬以上，感慨剛需買房真是太難了。
的確，近兩年北京的新房供應中確實存在著這個問題，在單價上升的同時，新專案中的絕大部分都是改善類的中大戶型，這讓剛需家庭上車越來越難。
這的確是當前北京新房的一個結構性問題，也應該引起重視。
恰好這兩天第二批集中供地的一個新專案龍湖北辰·攬境公佈了設計方案，最小的戶型62平米，最大的也才95平米。
今天就結合這個專案的設計，來聊聊北京的新房供應是該有所調整了。
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先說一下當下新房存在的問題。那就是價格，確切說是總價偏高。
如果說當下北京全部都是改善類家庭需求的話，那麼這個問題就並不突出了，反正購房者都是手裡有一定的資金，是想改善居住條件。
但恰恰問題在於，北京當下的購房者中，還是剛需首次置業的家庭居多的。
就拿共有產權房的一項統計資料就能看出，到今年上半年，剔除重複申購的，北京共有產權房申購家庭的數量有37萬個之多。
當然，申購的家庭不一定最終是買共有產權房來解決住房，但這些家庭肯定都是剛需家庭。
而最近兩年共有產權房供應量逐年減少，今年的新增供應大約只有5千多套，這意味著還有大量的剛需家庭還是要透過購買商品房來解決住房問題。
這些家庭往往購房資金有限，不可能買得起高總價的房子。如果商品房中大部分是大戶型、高總價的房源，那麼剛需家庭上車的難度必然更大了。
現實情況卻是，今年北京的新房供應存在著這樣的問題。之前【京房字】的推送中也明確指出，今年的新房供應存在同區域、型別教單一的問題，也就是同質化嚴重。
大部分新房專案都是改善型的，戶型比較大，總價自然就比較高，城區和近郊區的剛需專案比較少。
以今年第一批集中供地為例，30個專案中，大部分都是大戶型的改善專案，戶型面積也動輒是1百多平、甚至兩百多平米。包含有80平米以下戶型的專案，可以說用一隻手都能數的清。而且即便有的專案有，也基本都是大戶型為主，中小戶型只是少量配置。
戶型面積大，自然總價就高。的確，目前城區的新房都在大幾百萬甚至千萬級別，近郊的也大都在5百萬以上了。
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那麼剛需該怎麼辦？或者說是從供應端方面，如何更為剛需家庭著想，解決他們的上車問題？
剛才說了，制約剛需家庭購房的因素，主要是價格，一是單價、而是總價。
但說句實話，指望單價或者是新房的房價下降，似乎可能性不大，畢竟北京房價的基礎就比較高，近年來雖然調控成效比較好，房價也只是保持穩定略有上漲。
還是上面那張圖，可以看出，目前中心城區的新房價格普遍在7萬元以上了，而近郊區軌道交通沿線的新房價格也達到了6萬元左右。
而價格較低的則是密雲、懷柔等遠郊區的房子了，但因為沒有軌道交通的覆蓋，顯然不適合主要透過公共交通通勤的剛需家庭。
目前的房價水平，就是這麼一個現狀。所以對於剛需家庭來說，似乎只有近郊區軌道交通沿線的新房可以選擇。然而，在總體價格的趨勢下，近些年近郊地鐵沿線的房價也不低了。
拿西部片區的房價來說，一批次供地的衙門口長安悅璽專案價格更是7.95萬元/平米，豐臺河西張家墳的西山金茂府價格也達到了6萬元/平米。
前面說到的攬境專案，銷售指導價為6.1萬元/平米。不過，6.1萬元是最高銷售指導價，這次是龍湖首次進入西部片區，而且作為一直是豪宅標杆的龍湖這次涉足剛需專案，價格上也會比較有誠意，據內部訊息，很有可能最終均價會在5.5萬元/平米以內。
這的確是一個對剛需首置家庭很友好的價格了，畢竟比指導價降了大幾千，而且早在2019年，該地區的新房價格就已經接近5.5萬了，這相當於拿著兩年前的價格現在買房。
這個地塊位於西六環和永定河邊，對面就是冬奧舉辦地的新首鋼園區，斜對面剛剛二批次供地的石景山區首鋼東南區地塊，銷售指導價已經達到了7.48萬元/平米。
而且對於剛需來說，交通也很便捷，小區就在軌道交通四道橋站附近，地鐵一站就可以到達金安橋站，而金安橋站則是6號線、11號線、S1線的三線換乘站。
這裡多說一句，有一個特殊情況是，北京的六環中就這片區域距離城區最近，因為六環在這裡向北拐了一個大彎，這裡從六環到五環只有大約6公里距離，非常之近。北京其他地區六環到五環，都有10多公里甚至20多公里。
如果屆時開盤時價格能真的在5.5萬元/平米以內，這對於上車的剛需家庭來說，確實是一個好訊息。
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既然房價或者說單價基礎值就比較高了，那麼就得在總價上做文章了。畢竟，購房者最終掏的是總價，只有總價保持在合理的水平，才能給剛需家庭上車的希望。
總價要低一些，那麼戶型面積就應該小一些。而當前的主要問題剛才說了，是新房專案中，大戶型的改善專案的佔比太大。總價動輒大幾百萬甚至上千萬，這顯然是將剛需家庭拒之門外。
關於這個問題，政府也注意到了，因此在最近的供地政策中，也在進行針對性的調整。比如提高一些地塊的容積率，以及採用“9070”的限制，引導開發商多設計中小套型的房源產品。
而龍湖北辰·攬境最近公佈的戶型設計方案，就體現出了這一調整。
這個專案一共大約6百多套房源，都是兩居室和三居室的，大約各佔一半。兩居室的最小戶型面積只有62平米，三居室的也就95平米。
這是一個重要的變化，因為最近兩年在城區和近郊軌道交通沿線，已經基本看不到這樣的純中小戶型剛需新房了。
這樣來說，雖然單價是6.1萬元/平，但如果是62平米的兩居，總價也就3百多萬，剛需是能夠得上的。而且如果最終售價能在5.5萬元以內，那麼總價還能更低。
從這個角度上，應該為這個專案點個贊，畢竟是在當前開發商都熱衷於開發高階大戶型的背景下，完全為了剛需首次購房設計的產品。
不過要注意的一點，就是雖然是剛需，但房子的品質和戶型可不能“湊合”，剛需家庭一樣需要居住的品質。
從攬境這個專案公佈的戶型圖看出，設計還是用心了的。戶型比較方正，浪費面積少，得房率比較高，而且全部戶型都設計了飄窗。
以77平米的兩居為例，面寬進深比接近1比1，客廳和兩個臥室均朝南，進門處有玄關，還有一個儲藏間或者可以用作洗衣間，衛生間則是乾溼分離，客廳和餐廳也區分明顯，餐廳和廚房的動線較短。
95平米的三居室進門右手是玄關，左手邊是儲藏間或洗衣間，客廳和主臥朝南，兩個衛生間均為明衛，廚房則是利用率較高的U型廚房。
而最小的兩居室只有62平米，這已經是普通一居室的面積了，但設計出了兩個臥室，而且客廳和兩個臥室均帶飄窗，衛生間也做到了乾溼分離。當然，次臥面積就比較小了，只有8平米左右，只能放下一個單人床加櫃子了。不過夫妻兩人帶著一個孩子也是夠了。畢竟總價低，上車要容易一些。
目前軌道交通沿線這樣完全面向剛需家庭的中小戶型專案實在是太少了，不過攬境這個專案也算是開了一個好頭，希望接下來更多的開發商能推出面向剛需的新房，畢竟，剛需上車太不容易了。
