北京新格局：二環"限住"，四環"限商"，五環"限醫"

2021年12月2日，北京市再次針對“禁止產業的目錄”進行調整更新，公佈了《北京市新增產業的禁止和限制目錄（2021版）》的徵求意見稿。

所謂“禁止產業的目錄”，就是要指出哪些產業不允許進入北京，哪些產業不能進入指定的地區，是北京“瘦身發展”的指南針。

這已經是北京第三次調整“禁止產業的目錄”，前兩次分別是2015年和2018年，這一次的調整關鍵在於：增加“高精尖產業”比重。

意味著北京將重點發展“中高階製造業”。

北京“矽農時代”全面到來。

與此同時，在這一次的《北京市新增產業的禁止和限制目錄（2021版）》中，分別對“東西城核心區”和“城四區”的產業禁入作出規定。

哪些產業不能在東西城核心區，哪些產業不能進入城四區，都做了非常詳細的規定和說明。

【01】

東西城核心區

禁止新建“住宅、酒店和寫字樓”

禁止1萬平米以上的商業

禁止央企總部和國企總部及子公司

在首都功能核心區，本次《北京市新增產業的禁止和限制目錄（2021版）》明確提到：

第一，禁止新建建築面積在1萬平方米以上的商業設施；

第二，禁止新建住宅類專案（棚改和危房改建除外），禁止新建酒店、寫字樓等大型公建專案。

第三，禁止央企總部新遷入，嚴控遷入市屬國有企業總部，不允許市屬國有企業在首都功能核心區新設立子公司、分公司。

這就意味著在東西城核心區，將來要禁止“新建住宅、新建酒店、新建辦公樓，新建1萬平米以上商業”，而對於央企總部、市屬國企總部都要禁止遷入，同時也不允許在東西城“設立分公司”。

比如最近成立的央企“中國物流集團”，也只能將總部落在豐臺麗澤商務區，而不能進入東西城核心區。

總體來看，東西城首都功能核心區是“產業禁止”最廣泛的地區，不僅“限制房地產開發”，同時高校、醫院等都不得“新建或擴建”。

這就相當於二環以裡地區，限制“新增居住空間”了。

【02】

海淀、朝陽、豐臺、石景山等城四區

四環裡“限制新增商業”

五環裡“限制新增寫字樓酒店”

五環裡“禁止新設三級醫院”

對於城四區來說，主要是限制“新增商業”和“新增寫字樓酒店”。

《北京市新增產業的禁止和限制目錄（2021版）》裡面提出：

第一，東、西、北四環和南三環路以內，禁止新建建築面積在 1 萬平方米以上的商業設施。

第二，東、西、北五環路和南四環路以內, 禁止新建酒店、寫字樓等大型公建專案。

第三，五環路以內禁止新設三級醫院，不再批准增加三級醫院的編制床位總量。

位於城四區的醫療機構在規劃建設新院區時，應適當壓縮城四區的編制床位數量。

這就相當於四環裡地區，超過1萬平米的商業不得新建，四環裡“限制商業擴張”，再想大型商超，就去四環外。

五環裡不得“新建酒店寫字樓”，禁止“商務行為擴張”，所以很多新建的寫字樓只能搬去五環外蓋，帶動企業遷出五環裡。

同時五環裡禁止“新建三級醫院”，也導致很多醫院要想擴大發展規模，只能去五環外地區“另外選址”了。

透過本次《北京市新增產業的禁止和限制目錄（2021版）》的相關規定，我們就基本可以看出，為什麼北京城裡大量的寫字樓、商業、醫院、高校要到外面去開“分校”，開“分院”。

而大量的商業和寫字樓則集中放置，大量的新增企業需要安置，所以再設計出“北京城市副中心”、“北京自貿區”等五環外地區。

歸根結底，就是北京五環裡地區，已經基本全部屬於“限制地區”。

【03】

北京城市副中心+平原新城+五環外的城區

不限住+不限辦+不限商+不限醫

屬於“全部放開隨便造”地區

而只要出了五環，基本上“限制發展”立刻少了很多。

其中主要是北京城市副中心和五大平原新城，基本上除了汙染類、電力類、高校類不讓新建外，其他的都可以新建。

重點當然是要放開對“高階製造業”的限制，可以幫助北京儘快實現“高精尖”產業的落地。

而同時由於五環外地區，由於“不限住”“不限商”“不限辦”“不限醫”，未來將會成為北京新增人口的最大居住地。

住宅，商業，寫字樓，醫院，學校都會大規模在五環外地區新建擴建，而成為北京新的人口承載地。

綜上所述，我們透過本次《北京市新增產業的禁止和限制目錄（2021版）》的基本內容，可以看出北京未來的基本格局變化。

五環裡地區由於發展基本“飽和”，已經屬於“限制擴張地區”，不再新建擴建各種商業、寫字樓及醫院等產業和配套資源。

所以未來北京的“大型商業中心”“大型商務中心”及“大型醫療中心”都會逐漸從五環裡向五環外地區轉移過渡。

從而會在五環外地區塑造若干個“大型居住組團”，從而推動五環外地區的資產實現升值。

當然，這種變化顯然不是“一蹴而就”的，而是要經過5-10年的發展，我們才能看得出這種真正的格局變遷。

也就是在“十四五”規劃結束後，北京極有可能將會呈現一種全新的發展格局，五環裡“傳統而人文”，五環外“現代而國際”。

未來的北京將會是一個“以五環裡為分界”，涇渭分明的“全球城市”：五環裡是中國的北京，五環外則是世界的北京。

你是想居住在“中國的北京”，還是更加嚮往“世界的北京”，五環就是一個最好的分界。

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