名家五大觀點，帶你梳理房地產行業的變局。
如果用八個字概括2021年的房地產業：寒冬蕭瑟，低迷不振。
為了調控房價，國家出臺嚴格調控政策——限價限購限貸輪番上演，一度壓得房地產市場無法動彈。各地房價也相應出現下滑，今年10月，全國一手住宅均價首次突破萬元均線，全國70個大中城市中，其中7成以上城市的新房價格環比下降。
恆大地產觸發的萬億債務規模危機，掀開了房地產公司開發模式的遮羞布，暴露了規模擴張的另面——多家地產商相繼接連暴雷，出現流動性危機。
2021年歲尾，新舊交替之際。圍繞地產業的諸多“困境”和“疑慮”，多位專家聚集在鳳凰網財經峰會上，眺望和反思房地產新變局。
01、中國會出現住房貸款危機嗎？戴相龍回應：不會
中國人民銀行原行長戴相龍在“2021鳳凰網財經峰會”上演講
一些地方大量商品房常年空置，無人居住。市場上不免有人擔憂，中國會不會出現房貸危機？
戴相龍在鳳凰網財經峰會上表示，我國不存在美國2007年出現次貸危機的形成機制。我國住宅需求空間依然旺盛。每年仍然有1000多萬農民進城安家，城鄉居民的住房需求依然不斷增加。
戴相龍，曾擔任中國人民銀行擔任行長，還是中國住房貸款管理辦法的操刀者。1998年，為推動房地產的市場經濟改革，長期實行的福利分房制度進入歷史，取而代之的商品房應運而生。時任央行行長的戴相龍，自然擔當重任。當年5月，在時任國務院總理的領導下，戴相龍組織制定和公佈了《個人住房貸款管理辦法》。
歷經22年的發展，我國個人住房貸款飛速增長。到2020年年末，個人住房貸款已經佔全部貸款的20%。“發展住房貸款有助於擴大內需，促進經濟增長，改善居民住房，增加居民財富，對中國經濟發展發揮了重要作用。”戴相龍指出。
戴相龍還表示，從另一方面來看，當下房地產風險也不會發生。黨中央、國務院及有關部門等，已經明確要化解和防範房地產風險，確保房地產的穩定長效機制發展。12月6日，中共中央政治局會議提出“推進保障房建設，支援商品房市場更好滿足購房者合理住房需求”。
在一些具體措施上，央行已公佈降低商業銀行存款準備金比例，增加市場流動性。這些決策必將有效控制和降低房地產業的風險，促進房地產業健康發展和良性迴圈。
02、連平：中國房地產泡沫是區域性的
植信投資首席經濟學家、中國首席經濟學家論壇理事長連平在“2021鳳凰網財經峰會”上演講
中國房地產開發模式，沿襲的是香港殖民地時期的地產模式，即政府透過土地招拍的方式出售土地，房產開發商競價購買，導致房價不斷推高。房產價格的上漲也促使炒房者的投機、囤房，又間接推動地產價格。房地產也慢慢成為遠離基本的居住屬性，淪為金融工具。
房價的攀高也引來有關房地產價格泡沫的說法，在市場上一度十分流行。植信投資首席經濟學家、中國首席經濟學家論壇理事長連平也認為，房地產市場在區域性領域確實存在一定程度的泡沫。
但是，從全域性來看，他認為，這個泡沫基本上仍然可控。房地產市場並不是全域性存在巨大的泡沫。
連平特別指出，從整個宏觀角度來看，有可能在某一個階段出現集中債務到期，從而引發市場的流動性緊張，這個問題需要相關監管的宏觀調控部門對市場的流動性進行前瞻性的預估以及管理。
03、秦朔：某地產商曾手握3000億現金 終歸南柯一夢
人文財經觀察家秦朔在“2021鳳凰網財經峰會”上演講
中國人講究知時運，順天命，方能成功。人文財經觀察家秦朔在鳳凰財經峰會的分論壇上回溯中國經濟過去十年的時運，他指出，過去的中國經濟增長，依賴地產+基建+間接融資為主的負債驅動模式已經過去了。新的週期——創新、科技、消費、直接融資的新模式已經到來。
“如果你看錯了趨勢，沒有把握對週期，甚至可能萬劫不復。”秦朔指出，房地產就是一個非常典型的案例。2017年，中國召開了金融工作會議，支援傳統地產發展的金融供給模式做出根本性的調整。
但是當時，一家龍頭地產商拍著胸脯說，自己手裡有三千億現金，沒有任何財務問題。此後幾年，不僅沒有調整原有模式，反而繼續加槓桿，遵循原來的週期邏輯運轉，如今這家地產商已經履行不了擔保義務。
上述龍頭地產商，沒能延續自己的規模擴張夢，反觀一些科技企業，譬如小米、美團等，則把握了新週期，笑到了最後。秦朔分析道，這些公司有著共同特徵，不是跟土地基建間接融資，形成資產依賴型的擴張模式，而是跟科技連線，與創新驅動的東西相關聯，所以在過去潛在發生的大週期變化中，這些公司笑到了最後。
04、陸銘：大城市應打破按照行政區劃設定開發強度的桎梏
上海交通大學安泰經濟管理學院特聘教授陸銘在“2021鳳凰網財經峰會”上演講
過去的很多年裡，我國房價如脫韁的野馬，飛速奔跑。大部分地方行政機構為了勒住“野馬”的韁繩，對買房者提出諸多要求，譬如必須得持有本市戶籍或者繳納一定年限的社保，或者針對已婚家庭限制購買套數和首付比例。這種方式打壓房產的需求，但也往往誤傷剛需。
“由於我們貸款收的太緊，導致已有購房資格的人，貸款無法獲得充分支援，最後棄貸。限貸的方式還把一部分剛需的客戶排擠掉，把名額出讓給能夠全款買房的購房者，這也違背控制房價的初衷。”上海交通大學安泰經濟管理學院特聘教授陸銘分析。
還有一些人為干預一手房價格導致的亂象。這種現象在深圳和成都、長沙等地都出現過。因為一手房限價政策，造成一手房和二手房的房價倒掛的現象，很多新樓盤裡面，都是各種“買到就是賺到”的瘋狂言論，也間接導致房價的瘋狂上漲。一手房價格控制後，還調控二手房價格，結果導致房價的變相增加。一些地方出現買房子必須得附帶買一幅假畫，來規避管制。
“這種需求側調控房價的方式已經不可取。”陸銘稱，房地產調控政策要從壓制需求轉向供給側改革。
陸銘指著PPT上兩張中國地圖上密密麻麻的線條說，“用汽車的大資料來看中國城市和城市之間的車流，左邊的圖是客車，右邊的圖是貨車，上面的線條就是城市和城市之間的車流，大家可以非常清楚的看到，剛才講到的京津冀、珠三角、長三角、成渝地區城市群的形態已經非常清楚。”他還展示了人口流動的大資料地圖。
根據車流和人口流動性地圖，陸銘建議，調控政策也要因地制宜。在人口流入多的京津冀、珠三角、長三角等地，增加土地供應；同時，在商業和住宅之間，要增加住宅用地的比例。其是在上海和深圳這樣一種人口流入量特別大的城市，要打破按照行政區劃設定開發強度的桎梏。
05、邵宇：房地產存在巨大的幻覺，是時候捅破了嗎？
東方證券首席經濟學家邵宇在“2021鳳凰網財經峰會”上演講
房子，對中國人來說，很長一段時間都是財富和身份的象徵，更深入到老百姓生活和社會交往的方方面面。有恆產者，有恆心。這也讓很多人痴迷於購買房產。
東方證券首席經濟學家邵宇從全球貨幣政策走勢上分析，指出我們所有人不僅活在貨幣的巨大幻覺裡，更是活在房產價值的巨大幻覺裡。
“2008年金融危機之後，前十年加起來的全球主流央行的貨幣投放量，不及去年兩個季度的投放量。更進一步說，過去11年全球貨幣流動性投放總量，已超過了這11年之前人類歷史的總和。我們長期生活在巨大的貨幣幻覺裡面。”東方證券首席經濟學家邵宇指出，房地產恰恰是貨幣幻覺裡的最大吸納者。
投資圈流行一句話：選擇好的投資，做時間的朋友。邵宇反問道，投資房產真的是做時間的朋友嗎？“我看未必，投資房產更像是做印鈔機的朋友。”
他給出了一個房價幻覺的計算原理。比方說過去這十年，北上廣深，核心城市、核心區域，平均年化房地產的收益率是6%，怎麼做投資很簡單。比如付兩成首付，加5倍的槓桿，投資收益率就是30%，扣除掉首付利率5%，這個平均收益要率接近25%左右。換句話說，大家藉助透過這種方式加給槓桿，形成巨大的貨幣幻覺。而貸款都來自近十年來不斷釋放的流動性貨幣。
邵宇提出了一個“直擊靈魂”的拷問：這種巨大的幻覺，是時候捅破了嗎？
他雖未給明確的答覆，但是他提醒所有的投資者，銀行收緊貸款，昔日的財富結構已經發生本質變化。
