相信許多人都聽過馬雲幾年前對於房價走勢的“預言”：未來房價會如同蔥價一樣便宜（大致是這個意思）。但目前來看，馬雲的預測顯然失靈了，公開資料顯示過去4年我國平均房價從2017年的7892元/㎡上漲至2021年10月的9749元/㎡，上漲了19%，與此同時大蔥的價格同樣上漲了不少。那麼為何當時許多人都相信了馬雲的預測呢？原因在於其判斷的邏輯並沒有問題：未來一對夫妻可能會持有6套房，雙方父母兩套房，爺爺奶奶外公外婆四套房，管理都管理不過來，根本不缺房子，沒有了需求房價自然會下跌。
事實上，如果按照經濟學原理來判斷，當商品供大於求時，其價格會下跌，房子本質上也屬於“商品”，其價格也會受到供需關係的影響。那麼為何最近幾年房價還會上漲呢？原因很簡單，在於住房的投資屬性，許多人依舊將投資房產作為獲利的主要途徑，炒房客、囤房族源源不斷。根據央行公佈的資料顯示，我國城鎮家庭住房普及率已經超過96%，30%的家庭持有兩套房，11.5%的家庭持有三套及以上的房產。由此可見是這些炒房客、囤房族將住房“需求”放大了。
根據第七次人口普查資料顯示，從年齡構成來看我國60歲及以上人口為26402萬人，佔18.70%（其中，65歲及以上人口為19064萬人，佔13.50%），相較2010年上升5.44個百分點，人口老齡化程度進一步加深。12月18日，第一財經發布了31省老齡人口資料，資料顯示2020年，我國共有11個省份的老年人口總量超過了1000萬大關，其中山東省老齡人口超過2000萬，有10個省份60歲及以上人口占比超過了20%。此外，還有11個省老年人口超過500萬人。
另一方面，反觀出生人口數量，自2016年起我國出生人口數量迎來“四連跌”，出生人口數量從2016年的1883萬人跌至2020年的1200萬人，此外進入2021年以來，人口遞減的趨勢依舊在持續，多地人口降幅超一成：貴陽市2021年1-10月全市常住人口出生36425人，較去年同期下降了16.8%；山東省青島市膠州市，2021前9個月，出生醫學證明簽發4644份，較去年下降11.8%；類似的情況在河南省、安徽省也出現了。
根據經濟學家任澤平釋出的報告《中國人口形勢報告2021：老齡化、少子化、不婚化……》預測資料顯示：我國人口將在“十四五”時期陷入負增長，2050年左右開始將急劇萎縮，2100年佔全球比例將從當前的19%降至7%。2022年將進入佔比超過14%的深度老齡化社會，2033年左右進入佔比超過20%的超級老齡化社會，之後持續快速上升至2060年的約35%。
也就是說，如果將人口總量作為樓市住房需求量的話，那麼隨著人口進入負增長週期，未來整體的住房需求會越來越少，隨著老齡化程度不斷加深，未來年輕人將會繼承多套住房。上文已經提到過，當前城鎮家庭住房普及率已經高達96%，相關資料顯示當前我國廣義庫存面積已經超過38億㎡，按照每套房100㎡來計算，相當於3800萬套住房等待銷售，足以滿足上億人的居住需求，也就是說在當前住房資源過剩的大背景下，未來住房供過於求的趨勢會更加明顯，房價難以有足夠的需求支撐。
11月24日，加強新時代老齡工作的意見印發，其中明確提到：
完善相關支援政策，完善老齡事業發展財政投入政策和多渠道籌資機制，研究制定住房等支援政策，完善階梯電價、水價、氣價政策，鼓勵成年子女與老年父母就近居住或共同生活，履行贍養義務、承擔照料責任。
如何給予住房支援？一方面是住宅的適老化改造，比如河南11月25日釋出的《河南省養老服務條例（草案）》其中明確提到：配套建設社群養老服務設施應當優先設置於建築物底層，並設定獨立的出入口，配備室外活動場地，並與住宅建設專案同步規劃、同步建設、同步驗收、同步交付使用。另一方面則是購房政策支援，比如新加坡，當地明確規定給予三代同堂家庭以價格優惠和優先安排，相應家庭未來的遺產稅亦有減免優待。同樣值得學習參考。
也就是說，隨著未來住房支援政策進一步落地，對於困難剛需家庭來說，買房會更加容易，也就意味著未來樓市住房需求會進一步減少，結合當前樓市不斷地調控下，從限漲到限跌，從普漲到普跌，對於多套房持有者來說，不僅會面臨投資房產無法獲利的問題，還有可能由於需求減少導致住房“無人接盤”的困境，在這樣的情況下，資金鍊出現問題將很有可能導致斷供。
以當前幾個熱點城市為例。首先是深圳，根據中國房地產報報道顯示，根據司法拍賣平臺數據，截至12月14日，深圳法拍房掛牌數量已經超過9900套，且資料還在不斷上升，造成斷供主要有兩個原因，其一是大面積的按揭斷供，不能及時償還以房屋為抵押的經營性貸款引發；其二是用這些經營貸用於炒房投資，受到調控限制現金流出現問題導致斷供。這個過去被稱為“炒房第一城”的城市，如今正面臨嚴峻的炒房打擊。
其次是重慶，公開資料顯示截至2021年11月17日，住宅法拍房掛牌量為42996套，相較2020年大增1萬多套。此外，相較於其他城市，2021年前10個月，全國法拍房數量約為60萬套，僅重慶市就多達28914套，遠超四個一線城市。資料還顯示，在短時間內重慶法拍房數量就從2.89萬套增至4.29萬套，在這段時間內有一個關鍵的事件，就是10月23日高層宣佈透過房地產稅將在一部分城市作為試點的決定，房產稅終於來了！
最後是環京地段，比如燕郊、香河、大廠等地。近幾年除了房價不斷下跌外，其法拍房數量也在不斷增加，根據相關機構報道顯示，燕郊近幾年法拍房數量明顯增長，其中6成以上都是斷供房源，斷供房數量佔據廊坊地區一半左右。香河、大廠的法拍房數量均超過百套。這些環京地段普遍有一個特點，過去幾年其房價呈現“倒V型”變化，早期炒房投資導致房價上漲，限購調控後房價持續下跌。
種種跡象表明，“囤房”時代已經結束了，隨著樓市不斷調控、住房供求關係進一步增加、熱點區域斷供房增加，都能夠說明這個事實，“房住不炒”正一步步實現，未來炒房已經不再是獲利的方式之一，相反如果一味炒房投資的話，未來不僅會面臨虧本的問題，還有可能面臨住房“無人接盤”而被套牢的風險，並且還可能需要繳納一定的房產稅。
