全國房地產市場調整，讓經營穩健的頭部房企競爭優勢繼續凸顯。
連續多年穩居行業銷售榜榜首的碧桂園控股（02007.HK）於日前釋出了該公司前11月合同銷售資料，今年1-11月，該集團及聯營合營公司累計實現權益銷售金額5354.2億元，位居行業第一；而第三方機構克而瑞研究中心的資料，碧桂園於前11月錄得全口徑銷售金額7290億，同樣位居行業第一。
今年下半年以來，國內樓市陷入深度調整週期，百強房企銷售金額逐月下降，只有少數公司能夠保持既定節奏取得穩定業績。
在業內人士看來，10月份之後，多家房企陷入流動性危機，使得購房者在選購期房時變得更加謹慎，因為母公司的資金危機容易導致下屬專案出現停工爛尾無法交付等風險。
“現在購房者會更加註重選擇經營穩健和財務安全的房企，這使得有限的客源開始向基本面較好的房企傾斜。”一位業內人士表示。
市場偏向穩健型房企
12月3日，碧桂園公佈11月銷售業績，碧桂園控股有限公司及其附屬公司，連同其合營公司和聯營公司於2021年11月單月共實現歸屬股東權益的合同銷售額約人民幣413.5億元；歸屬公司股東權益的合同銷售建築面積約531萬平方米。
11月是國內房地產行業單月銷售的低谷。據克而瑞資料顯示，11月單月，TOP100房企全口徑銷售金額實現8450.3億元，同比大幅下挫近40%，跌幅明顯擴大；同時，前11個月的累計同比漲幅僅為1.8%，業績增速明顯放緩。
行業銷售跌幅持續擴大的背後，是越來越多企業銷售表現的下挫。2021年11月，百強房企中逾8成企業單月業績同比降低，其中超5成房企的同比降幅大於30%。同時，11月單月房企銷售同環比雙降的百強房企共有56家，較上月有明顯增加。
在此背景下，碧桂園依然實現超過400億的單月權益銷售金額，實屬難能可貴，而這得益於該集團在全國範圍的廣泛且精準佈局。
資料顯示，截至2021年6月底，碧桂園業務遍佈中國內地31個省、296個地級行政區、1408個區縣，專案總數達3127個，權益可售資源共2.2萬億元。已獲取的1.69萬億元可售資源中，99%位於常住人口50萬以上的區域；93%位於人口流入區域；74%位於五大城市群。
在第三方研究機構億翰智庫看來，碧桂園的佈局特點主要有三點優勢：第一，選城準，儘管碧桂園主要佈局三四線城市，但選城眼光獨到，進駐城市多數為人口規模50萬以上、發展潛力較好的城市；第二，投資具有連續性，一旦選定城市進行入駐，投資便會持續，深入佈局有利於市場佔有率及品牌效應的提高；第三，因城施策，在異地複製的同時採取差異化投資，更加契合定位，最大化發揮品牌效應。
一定程度上看，碧桂園分散且科學的選點佈局，使得該公司在面臨市場調整時，具備了高於同行的風險抵禦能力，不至於因為個別區域和市場的快速下滑而影響公司整體銷售去化。該公司也認為，只要城鎮化程序仍在推進，就會有購房需求逐步釋放，這足以保障公司開發業務的平穩提升。
融資渠道保持通暢
隨著越來越多房企陷入短暫的流動性危機，碧桂園始終保持充沛現金儲備的優勢得到進一步強化，這也使得該公司在行業寒冬中依然得到金融機構的支援。
12月1日，中國銀行間市場交易商協會非金融企業債務融資工具註冊資訊系統顯示，碧桂園境內主體“碧桂園地產集團有限公司”計劃在銀行間債券市場註冊發行50億元中期票據，相關注冊申請已獲受理，進入預評環節。這是碧桂園地產集團有限公司首次在銀行間市場交易商協會申報註冊“中期票據”。
此前，銀行間市場交易商協會對於申報中期票據的准入標準是“中央及地方國有房地產企業以及A股上市房地產企業”。基於穩健的經營情況、健康良好的財務指標以及較高的信用評級，作為非A股上市民營房企，碧桂園此次在銀行間市場交易商協會申報中期票據，意味著在政策層面受到了相關部門的認可，值得高度關注。
10月以來，房地產政策環境緊中趨穩，高層持續密集發聲，不斷釋放房地產趨穩的訊號。此前的11月9日，銀行間市場交易商協會就曾舉行房地產企業代表座談會，碧桂園等8家房企參與本次座談會，會議上透露相關企業主體可在銀行間市場發行債務融資工具，如中期票據等。
分析人士認為，政策層面的利好，將逐步傳導至金融體系及資本市場。金融機構對民營房企“一刀切”的情況將有所改善，對優質民營房企的信心有望重建，但房企融資依然會分化劇烈，越是基本面優質的企業，越能獲得金融機構的支援。
目前，國內民營房企中，只有三家公司獲得過國際評級機構“投資級”評定，碧桂園為其中一家，同時獲得了穆迪、惠譽兩家機構“投資級”評定。較好的信用水平，推動了該公司融資結構的最佳化。上半年，碧桂園一年內有息負債佔比下降至27%，現金短債比為2.1倍，較2020年底有所提升，淨負債率49.7%，較2020年底下降了5.9個百分點，剔除預收賬款的資產負債率也從2020年底的80%下降至77%。
自2019年以來，碧桂園的有息負債規模有序下降，融資成本逐年降低。公司的總借貸金額由2019年的3696億元，逐步下降至2021年上半年的3242.4億元，平均融資成本也由2019年的6.34%下降至今年上半年的5.39%，處於行業低位。上半年，該公司發行的5.5年期、5億美元優先票據利率低至2.7%，10年期、7億美元的優先票據利率低至3.3%。
