11 月初冬伊始，北京樓市的熱度在悄悄回升。
從綠中介內部 11 月前兩週資料看，二手房實時成交量是2627套。而10月第三四周的實時成交還是2186套，本月前兩週同比上升了20.3%。
而綠中介在北京的市場份額超過了半壁江山，可以大致推論:儘管氣溫驟降，但帝都的購房熱度明顯不低。
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這份熱情，和孩子上學不無關係。頂級學區房經歷了近小半年的暴跌，明顯進入了以價換量的階段，無論西城的德勝、月壇還是海淀的中關村。
舉個例子，中關村一小劃片房源在11月的成交量超過了8、9、10三個月的總和。雖然總成交沒有暴漲，但確實交易量起來了，有觸底反彈的趨勢。
而德勝截止25號，二手房11月實時成交了67套房。截止30號早上，本月在綠中介內部成交了60套左右的二手房。加上其他中介的交易量，月底總成交90套以上問題不大。
而在8-10月份，德勝二手房的成交量分別是38、18、41套。現在的趨勢，11月成交量環比上月大機率翻一倍，甚至更多。
我們知道，去年的漲幅從學區房開始，隨後是熱門地段的品質盤，再往後是熱門區域的普通盤和次熱門區域的流通盤，逐步往一些關注度較低的區域和房源完成外溢。
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11月的北京市場，有點像去年底的迷你版，都是學區房先冒頭，只不過這次的總交易量沒那麼高。
很多人問我明年會不會漲？首先普及下知識點：一個小區漲價的順序是成交量先行，初期以價換量。等到最便宜的房子全被掃掉，業主的預期逐漸上升，價格可能一夜間實現跳漲。
但目前綠中介的前臺掛牌量接近88000套，近些天工作日建委的網籤數最多也沒超過700套，按這個供需狀態，至少現在沒出現去年這時候缺房、跳漲的跡象。
判斷房價走勢還有個因素，就是看新房的存貨數量。說到這，不妨回顧下上輪的二手漲幅和新房庫存的關係。
去年12月底樓市翹尾，限競房的網籤量破了總庫存的60%，好房子快網簽完了，有一部分是草簽完沒走網籤的，剩的要麼是特殊戶型，要麼是挑剩下的樓層，再就是有其他硬傷產品，總之，剩的是些甩不掉的貨。
綜上，劃個重點:截止2020年底，北京市面上合適的商品房快賣空了。
新房沒貨，大家的需求也就一股腦兒轉向了二手房市場，加之某些銀行的經營貸開了口子，這套組合拳打出了北京上輪的市場熱度。
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到2021年初，限競房時代結束。今年共有60多塊供地入場，海量新房集中入市，包括了一些門檻較低的新型共有產權房，光是5月份取了證的新房已經超過了12000套，本輪去庫存剛剛開始。
新房市場涉及到土拍收入和金融風險，從各個角度講，決策層會重點考慮怎麼幫開發商把房子先賣出去。新房沒賣完，二手的去化速度快不了。
而上一輪限競房入場時間準確說是2018年6月，用了接近三年的時間完成去化。到了去年底快賣完，二手才開始起量。
現在新一批商品房剛入市，吸引了太多關注度，在接下來一年時間，勢必也會影響二手房的流通。
看信貸政策，市面上的經營貸產品沒有明顯放鬆，再也沒有像去年針對新公司新房本的低息產品。想要加槓桿，就得接受高成本，靠經營貸上車的路徑依然是半封鎖狀態。
再說商貸，相比於夏天，到10月下旬流程進度明顯加快了。從貸款審批到最終放款，有一個月左右做下來的。
不管我們身邊的案例，還是其他渠道的資訊顯示，正常放貸這件事是確鑿無誤了，對近期的成交看是個小小的利好。
綜上，如果政策不變，2022年的小陽春是會有，但絕不會如今年這般猛烈。
最熱門區域的幅度很難超過15%的動力，大部分割槽域只是會出貨更快一點，價格不會超過5%的變化，這是我們的一個初步判斷。
