網上一搜“西紅門”，打造“北京第二大望京”的標籤赫然入眼。作為一個活在南城20多年的人來說，這個標籤，我自己說出來都不信。我對西紅門的理解，自住一點毛病沒有，但要是對標望京還有太遠的路要走。
西紅門其中從板塊來講並不大，南五環以北，京開高速兩側。京開的西側就是西紅門最主要的活動區域，熟悉的薈聚，西紅門地鐵站上蓋，福利了整個西紅門鎮的群眾們，往東還是未建或在建的地，也就是這兩年在西紅門供的三塊地。
先說京開西側的老西紅門板塊，我給您講一段小歷史，西紅門從遼金時代就有了，當時叫西綦裡，綦是車轍印的意思，就是形容這地兒道路難行，我相信不少人深有同感，因為這是有史可循的，後來隨著南海子的建造，許多工匠就在這落戶，這地兒改名叫“千戶屯”，直到康熙年間，因為這是去南海子西門的必經之大村，大門又是朱漆刷成的，因此“西紅門”得名而來。說這一段是因為啥呢，因為你放眼西紅門去看，大多數都是80-90年代的經適房，回遷房，像什麼興海家園，瑞海家園，宏大系列等等，無論是居住的舒適度還是未來置換的角度，都不可取。能作為一二梯隊可選的小區，我覺得有三個。
第一個 鴻坤禮域府
要說西紅門的二手房，我可以大致分為鴻坤系及其他，而其中鴻坤禮域府就是這個系列裡，體量最大，品質相對較高的小區了。小區一共24棟樓2800多戶，10年的小區，人車分流，小區的環境和物業都做得不錯。出門對面就是鴻坤廣場，生活起來非常方便，唯一一點不足就是離地鐵有點遠，1.5公里，走著怎麼也得20分鐘。這個小區主力在售的戶型有90多平的兩居，500-600萬之間，另外還有130左右的三居，總價在700-800萬之間，可以碰一碰好戶型，剛需上車不成問題，少量50-60平的一居，在300-400萬之間，不太建議考慮。
（95平南北通透兩居，報價約530萬）
第二個 鴻坤理想城曦望山
曦望山其實從品質來講與禮域府相差不大，距離地鐵站基本也是同樣遠，不過離鴻坤廣場相對比較遠，而且小區體量很小，就7棟樓，可能是因為中間隔著一個林語墅的別墅區，價格倒是略微有些上浮，基本成交均價在6萬左右，在售的戶型可選的也是很少，不過戶型上都還比較不錯，比較方正的純南兩居或南北通透戶型，如果真是在禮域府選不到合適的，可以來這兒碰碰運氣。
（84平純南兩居，報價約530萬）
第三個 世嘉博苑
這個小區，按我的話說是您得挑著看。小區位置緊挨著西紅門地鐵站，小區總共就9棟樓，09年的小區，不是人車分流，物業管理上比較差，三角形圍合式建築，東邊因為有高壓線，2345號樓不建議考慮，南邊6、7號樓可以直接看到薈聚，但是會有噪音問題，西北側樓棟挨著興華公園，為什麼能化在第三選擇裡，是因為真的方便，價格只能說相比上兩個便宜一些，成交均價在5.6萬左右，位置好的會貴一些，價效比是真的不高。主力在售的是80-90多平的兩居，和少量loft和130多的三居，戶型真的是一言難盡。一個詞建議，非必不選。
（86平南北兩居，報價約508萬）
以上基本就是西紅門老城區可選的小區了，您再看其他的要麼老、要麼破、要麼貴，咱要真選別墅，也不往這兒看呀。
再說這京開以南的新房板塊，去年入市的兩個商品房，新城熙紅印和首開龍湖熙悅宸著，在售均價都是6.4萬/平，基本就是和二手房一萬的價差，說交通地鐵配套是真沒有，但是新房，有新房執念的，在這個五環以裡的地界兒，找6開頭的新房，您怕是難於上青天了。戶型不錯，離京開也不遠，唯一區別就是熙悅宸著是精裝交付的，戶型有81平和89平的三居，128平和136平的四居，熙紅印是毛坯交付，戶型從40平-135平的一居到四居都有，不過這兩個新盤都是開盤賣的差不多了，能不能選到心儀的房子還是得去現場看看了。
不過，今年第二次土拍中西紅門東的這塊地，6.6萬的均價，和去年的相差2000塊錢，據說靠近在建的19號線的西紅門東站，要真的是這樣，那還是值得期待一下的。
迴歸到開頭，從自住角度來講，西紅門這個區域的交通還是配套，都不缺。從位置上講，五環內，交通路網“一縱兩橫三站地鐵”，京開高速，西紅門站，新宮站，和在建的19號線的西紅門東站，無論是新老城區，地鐵一通，什麼都有了，從配套更是不缺，薈聚就不說了，在建的北大醫院的新址也不久落地，旁邊還有個南海子公園，相比黃村，舊宮，往南的高米店還是天宮院，價效比都是相當高的。
但你說對標望京，19年西紅門這個板塊的小區均價在4.1萬/平，而21年年底了，這個板塊的小區均價也僅僅在4.4萬/平，3年3000塊錢，原因還是因為不僅僅是西紅門，南城這些年產業和高新企業的入駐還是相對較少的。
2021年，北京的第四輪“城南行動計劃”也開局了，五年之內計劃佈局軌道交通、航空航天、生物醫藥等260多個重點專案，如果在五年內都落地實現，南城的發展利好肯定是毋庸置疑的，可是通州和亦莊在側，大興是不是能對標望京，在北京是何定位，我仍然要畫個問號。
