作者：許書雨

原創：深眸財經（chutou0325）

即將在寒潮中落幕的2021年，對房地產行業來說，無疑是史上最悲情的一年。大到房企，小到從業者，在今年的地產巨震中，都飽受著不同程度的陣痛。一些房企終究沒跑贏時間，一些地產人到底無處可依。

從經濟蒼穹頂端直墜懸崖低谷，從百業之王淪為人人喊打的“灰犀牛”，房地產幾十年的漫漫銷金路，如今夜夜被悽風楚雨洗刷。

我們不妨透過今年那些頗具戲劇化的房企，回顧一下馬仰人翻的2021年：

1“人情勝似吳江冷，世事更如蜀道難！”——恆大

2021年最大的金融事件當屬恆大暴雷。曾被戲稱為“宇宙第一大房企”的恆大，目前因為無力償還鉅額債務而陷入窮途困境。

2021年12月3日，中國恆大公告稱：“本公司收到要求本公司履行一項金額為2.6億美元擔保義務的通知。在本集團未能履行擔保或其他財務責任的情況下，可能導致債權人要求債務加速到期。”

恆大此次無法清償的海外到期債務違約金額為2.6億美元，雖然與恆大2.3萬億人民幣資產相比滄海一粟，但是金融市場違約會導致其他尚未到期的債務加速到期，形成擠兌。

值得注意的是，恆大資產集中在非流動的土地和在建專案，此型別資產流動性差，變現週期長，清算環境下價值損失巨大，如果出現流動性危機，將迅速演變為全面危機。

大象倒下的倒計時鐘聲還是敲響了。

去年三道紅線這隻鐵靴剛落地時，許家印還喊出“半年內完成紅線轉黃線，一年黃轉綠”的豪言，沒想到一年後竟直接掙扎在了資金鍊斷裂的邊緣。

顯然，恆大2021年的關鍵詞只能是“自救”。

恆大危機暴露後，公司和許家印一直在努力自救。據財聯社統計，在許家印夫婦出售12億股中國恆大股份之前，恆大已回籠資金逾320億元。甚至有資料顯示，許家印把多處豪宅和私人飛機都賣了，只為用來還債。

可擺在眼前的結果是，當下連一筆2.6 億美金的債務都償還不起，這直接暴露出恆大手上的資源逐漸枯竭，許家印手上的資產還夠賣嗎？

2,“垂死病中驚坐起，苟延殘喘又一年。”——泰禾、藍光

相較於其他像放炮仗一樣噼裡啪啦暴雷房企的驚慌失措，“暴雷老前輩”泰禾和藍早已是躺平任錘。

自2019年傳出泰禾資金鍊斷裂的風聲以來，泰禾就再也沒有從金融機構手中借到一分錢。而泰禾名下的資產，除了一些尚能挽救的被收走外，剩下的爛攤子基本上無人問津。

目前泰禾集團的資產負債率以及淨負債率全部超過了業內最高標準，泰禾在財報中也表示，目前在447億的債務壓力下，公司的發展非常艱難。

據財報顯示，2021年的前兩個季度，泰禾在長三角城市群的待開發專案幾乎沒有動工。同時根據業內機構統計，截止到今年6月份，整個泰禾旗下的房地產專案多達70個，其中只有20個完成了基本建設，剩餘有50個專案處於徹底停工狀態。躺平的不要太明顯。

當下，泰禾不會“起死回生”的命數成為業內人心照不宣的秘密，破產重組或將是其最終的結局。

接著再來看四川最大的房地產上市公司——藍光發展。

眾所周知，2020年是藍光即至光又至暗的陰陽年。去年，藍光發展再進一步，全口徑銷售額1035.36億元億元,營業收入 429.57 億元，表明風光無限。但是，公司迅速擴張的同時沒有做好質量管控，拿了一些不太好的地塊，不僅大量資金被佔用，還造成了去化慢的後果，導致公司陷入了債務危機。

從去年10月起，藍光開始“賣子求生”，處置了旗下子公司成都迪康藥業和四川藍光嘉寶服務集團，回籠了大量資金，但這些現金流並沒有化解償債危機。今年5月，藍光發展因信託合同糾紛成為被執行人，此後債券、銀行借款等陸續違約。

據藍光發展公告，截至2021年8月2日，累計到期未能償還的債務本息合計159.97億元，其中21.31億元已被債權人申請法院執行。根據藍光發展的債務結構來看，其目前的現金完全不足以覆蓋百億逾期負債。

為了還債求生，藍光一直在積極變賣資產，但由於母企業風險較高，願意接手的騎士寥寥無幾，藍光只得被迫躺平。

可預見的是，自救難尋出路，外援希望渺茫的藍光，在2022年將走得更艱難。

3,“心恢意冷消磨志，殘陽能否再東昇。”——花樣年、佳兆業

2021年，房企被政策和市場雙面夾擊圍剿，那些在隱秘處裸泳的房企昭然若揭，其中，花樣年和佳兆業當屬前衝。

花樣年的暴雷確實讓人意外。因為在今年中期業績會上，花樣年管理層曾表態對今年到期的境內外債務，公司已經有了明確的還款計劃。

據觀點資料統計舉例，花樣年10月到期的2.1億美元債券，已準備好資金到期償還；12月到期的美元債券，將透過自有資金償還，資金來源包括已有資金及出售大宗資產；12月到期境內債，公司已經啟動再融資工作。甚至針對明後年到期的美元債券，也計劃透過要約回購及交換要約等方式進行管理。

沒想到的是，花樣年在10月突然宣佈未能如期支付2021年票據的剩餘本金約2.05億美元，而這意味著信用債正式違約。

據惠譽評級報告顯示，花樣年未償付美元債券從而引發了其他美元票據的違約，若債券受託人或佔境外本金總額至少25%的債券持有人宣佈到期應付，則該等債券將立即到期並應予兌付。可截至目前，花樣年暫未披露有大規模的交叉違約情況。

當下，花樣年在2021年的最後一個月仍面臨債務到期的壓力。據觀點資料統計，這些債務包括已經召開三次債券持有人會議的“18花樣年”，餘額9.49億元，將於12月17日到期；以及兩筆美元債，餘額分別為2.914億美元、2.49億美元。按當前匯率折算，花樣年12月將有近人民幣44億元到期債務。

目前，花樣年已經採取資產變賣、申請清盤等手段積極自救，活下去，是其2022年的最大心願。

而同樣突陷債務泥潭的“城市更新之王”佳兆業，當下的處境是相當曲折複雜，因為佳兆業本可以不違約。

12月8日早盤前，佳兆業集團控股有限公司釋出公告稱，公司股份於當日上午9時起短暫停止買賣，以待刊發有關本公司的內幕訊息的公告。

而據此前佳兆業集團於12月3日公告顯示，有關發行在外2021年到期6.5%優先票據的交換要約及同意徵求失效。

據資料顯示，這筆優先票據本金總額為4億美元，12月7日到期。更早前在11月25日，佳兆業曾公告稱，由於無法償還上述美元債，考慮採取交換要約及同意徵求的形式以實現延期18個月還款。但這一計劃釋出後，在11月30日即收到了不予支援的回覆函。至此，佳兆業於12月7日到期的4億美元到期債務展期失敗，可以認定造成實質性違約。

而這次違約事件最令人玩味的地方就在於，這是佳兆業的“骨氣之戰”。

據稜鏡新聞報道，佳兆業11月25日提供的18個月展期方案並沒有獲得債權人同意。但債權人也拿出了另一份20億美元的融資方案，包括為佳兆業舊改專案提供貸款、為購買資產的買家提供貸款，以及發行公司可交換債券。但是債權人要求交換比如佳兆業美好、星島新聞集團等關聯上市公司股權等。

上述債權人代表還公開表示，發行海外債券的內地開發商有50多家，目前債權人僅對佳兆業這一家公司提供再融資的機會，這在於債權人認為公司資產質量非常好，並在《稜鏡》上公開喊話郭老闆：“能否死裡逃生取決於老闆自己”。

很明顯，這是一份“趁火打劫”的不平等方案。站在佳兆業的立場上去看，雖然這個方案滿足了短期資金需求，但換取回來的卻是更大黑洞，其中包括股權稀釋、控制權旁落、低價格出售高價值資產等。所以，佳兆業以債權人的重組方案僅是短期債務的解決方案的理由拒絕了債權方。

如今，這場博弈戰有愈演愈烈的傾向，或許將會主導2022年房地產行業的開年大戲。

4,“我與舊事歸於盡，來年依舊迎花開。”——保利、華潤、越秀等央企國企

12月6日，央行宣佈降準，決定於12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點(不含已執行5%存款準備金率的金融機構)，共計釋放長期資金約1.2萬億元。

此訊息一出，很多人認為房地產開始回暖，行業將告別勒緊褲腰帶的日子。其實不然，回暖的不是整個樓市，而是國企央企。

仔細深挖下探就會發現，目前銀行放出來的貸款基本都是流向了國企，剩下的湯湯水水

夠幾家民營房企去吃飽？房地產未來趨勢已經很明顯了，大魚吃大魚，國企並民企將會是2022年的整體走向。

因此，在“國進民退”的環境下，那些抗風險能力較好的國企央企，例如保利、中海、華潤、招商蛇口、金茂、越秀、建發等房企將成為樓市風向標，是未來支撐房地產市場的銅牆鐵壁。

言而總之，對於2022年的房地產行業，儘管前方路難明，但透過朝朝暮暮的過往沉澱,必將迎來新光。