每到年末，許多人都會關心明年樓市會怎麼走，回顧2021年的樓市發展現狀，也許可以給買房人一些啟發。和2020年樓市先跌後漲相比，2021年的樓市卻是先漲後跌。2021年上半年，住建部約談了廣州、合肥、南通等房價上漲較快城市的負責人，要求牢牢把握“房住不炒”的定位。但隨著調控逐漸深入，不斷有房企降價促銷，從9月份至今，全國已經有超過20個城市釋出限跌令，防止開發商之間惡意低價競爭。2021年10月，90%以上的城市二手房價格環比下跌。不難發現，2021年的樓市呈現出三個特點，風向變了。
第一是樓市調控不放鬆，並且調控方式更加完善，因城施策落到實處。三道紅線對開發商的負債率和現金流提出了更高的要求，房貸兩道紅線要求銀行加強對房貸額度的審批。二手房指導價、剛需優先搖號、打擊假離婚，則是各個城市針對具體情況出現的加壓措施。炒房違規行為無所遁形，各種政策相互配合，產生的威力比預期還要大。
第二是個別房企債務風險暴露。沒有三道紅線時，房企還能依靠高週轉實現資金快速回籠，債務風險被隱藏，但是如今，三道紅線和房貸兩道紅線如同緊箍咒一般，在嚴厲的政策環境下，開發商可以操作的空間少之又少。融創集團的孫宏斌在半年業績會上就直言不諱說道，下半年樓市比較慘烈，未來任何開發商都可能因為資金斷裂而暴雷。
第三是房價跌幅明顯。2021年10月份的成交單價為9749元每平方米，跌破萬元，這個價格已經回落到2019~2020年之間的平均房價水平。70個大中城市中，二手房下跌的城市有64個，新房價格下跌的城市有52個，相比前幾個月又有擴大。
與此同時，近期有中房報、經濟日報、金融時報頻頻發文提到房地產市場，“支援”房地產行業“良性迴圈”。調控風向變了，明年的房價走勢已經明朗。
一、
中房報12月11日發文，“讓房地產和經濟良性迴圈起來”。其中提到，在研究2022年經濟工作時，國家對房地產首次提出良性迴圈。要將房地產發展良性迴圈起來，讓供求關係協調起來。住房消費依然是內需，能拉動中國經濟。
但在嚴厲的調控以及金融監管政策下，當前房地產行業迴圈不暢，體現為：房子難賣，開發商回款困難，外部融資困難，個別企業出現信用危機，開發商資金鍊緊張，交房質量難以保證，購房者產生不信賴感，房子更加難賣。
房地產業拉動了100多個產業的發展，居民住房消費佔到居民總消費支出的1/3，讓房地產行業良性迴圈起來，才能保證樓市平穩，才能發揮好樓市穩定經濟的作用。正如央行多次提到的兩個維護，維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者的合法權益。
二、
12月11日，經濟日報發文提到了近期的高層會議，其中提到，推進保障性住房建設，支援商品房市場滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。
但支援購房者的合理住房需求並不代表樓市就會上行。12月8日經濟日報發文，“嚴控支援實體經濟貸款違規入樓市”。文中再次強調了房住不炒的定位，並解釋了降準並不是給樓市的紅利。央行於12月15日降準，一些人認為這是放水來了，樓市又將上行，但實際上“此次降準的目的是加強跨週期調節，重點支援實體經濟”。
2019年4月、7月，2020年4月和7月，高層會議上都強調了房住不炒和平穩健康發展。不同的是，2021年12月提到了“房地產業良性迴圈”、“滿足合理住房需求”。和以前高度強調“房住不炒”相比，這次的措辭相對溫和，但是我們也要理解房地產良性發展的含義。對購房者來說，以自住目的來購房，剛需買首套房以及家庭購買改善住房是受到支援的，但是如果為了投機炒作承擔太高的槓桿，那就不是良性發展。一旦房價大跌，可能會出現斷供，甚至會讓家庭陷入債務危機。
對開發商來說，要想良性發展，就不能選擇高槓杆、高負債的模式。而恆大的債務危機也給個別高負債的開發商敲響了警鐘。一旦房價大跌，融資渠道又被收緊，很可能出現開發商資金鍊斷裂而破產的事件。
正因為高槓杆高負債的模式不可持續，也會影響到良性迴圈，所以高層於2020年就釋出了房貸集中度管理的規定。過去房價漲幅快的時候，一些債務問題可能會被掩蓋，但是潮水退去才知道誰在裸泳。其他負債率高的開發商，也應當及時調整債務結構，避免引發一系列社會問題。
三、
金融時報：促進房地產業良性迴圈和健康發展。
12月13日，金融時報發文，其中提到，我國經濟發展面臨需求收縮、供給衝擊、預期轉弱三重壓力。明年經濟工作穩字當頭，要促進房地產業良性迴圈和健康發展。
文中提到，支援合理住房需求，將減少房地產政策在執行過程中矯枉過正的偏差，仍將重點滿足首套房、改善型住房剛需。房地產業良性迴圈，不僅包括交易環節，還包括前端投資環節的良性迴圈。不僅會支援剛需購房，還將支援房企的正常開發融資需求。
在防範化解重大風險方面，文中提到，明年相關風險防範力度會進一步加大，個別房企債務風險及時得到防範。那些買期房的購房者可以服下定心丸了，隨著相關風險防範力度的加強，地方、金融監管部門、行業主管部門、企業，都會壓實各方責任，在涉房信貸、土地拍賣、房產交易環節，幫助樓市走入良性迴圈的軌道。
以上四大媒體，紛紛就樓市發表看法，我們也可以得出4點結論。1.恆大事件屬於個案風險，後期還會合理髮放開發貸和支援首套房、改善房按揭貸款。2.房地產業良性迴圈，才能維護好房地產業平穩健康發展，發揮房地產拉動內需的作用。3.支援合理住房需求，促進房地產業良性迴圈，並不代表樓市就會上行，也不代表“房住不炒”的定位動搖。4.促進房地產的良性迴圈，依然要注意化解重大風險。
總之，各大央媒支援房地產“良性迴圈”，也就是說，未來的房價既不會大漲，也不會大跌，而是保持平穩發展、健康發展的方式。
