借錢買房有多危險？

世界上最大的謊言是什麼？旺鋪轉讓、高價回收，還是清倉處理呢？

或許還要加上一條房產中介經常對我們說的話：“你貸款買房出資30%，銀行出資70%，銀行都不怕房價下跌，你怕什麼？”

如果我們捋一捋其中的邏輯，我們就會發現房子出售的過程大致是這樣的：

1、開發商從銀行貸款買地蓋房子；

2、當房子還是一堆磚頭的時候，就以期房的形式賣給了你；

3、你首付30%的錢，進了開發商的賬戶，然後才用來蓋房子；

4、剩下70%的錢，你再以房貸的形式每個月還款給銀行；

也就是說，房地產開發商不管是買地還是蓋樓的錢，幾乎都是從銀行借貸來的，自己出資非常的少。這才有了恆大總共39億的註冊資本，卻撬動了2萬億槓桿資金的事。

銀行在有了土地、房產抵押，以及購房者個人信用的擔保之後，已經完成了風險隔離。別說是房價下跌，哪怕是房子爛尾、開發商跑路，銀行也能旱澇保收。

在這場槓桿遊戲中，唯獨購房者是最弱勢的群體。不管是30%的首付，還是貸款的70%的本金+利息，不光將前半生的儲蓄消耗殆盡，還透支了自己未來10~30年的現金流。

買房之後的生活，並沒有我們想象中的那麼美好，甚至會很悽慘。銀行和開發商可以肆意加槓桿，但是普通人能夠四處借錢、刷信用卡，甚至是借網貸來買房麼？

你買房的槓桿加得越高，那麼承受的還貸壓力就越大，房子斷供的風險就越大！

根據國統局的資料，當前全國約有2億人從事自由職業，這意味著什麼？

話雖然說得很含蓄，但我們內心要敞亮，這2億人到底是在打短工，還是根本就找不到長期穩定的工作呢？當前的就業大環境，除了體制內，誰又能保證自己不被降薪或裁員呢？

房子被法拍後，很可能資不抵債

一位在北京燕郊買房者的真實經歷告訴我們，房子真不是誰都能碰的。

2017年，郭先生在燕郊買了一套140㎡的三房，總價為426萬，貸款298萬。每個月的月供高達1.68萬元，已經正常還款了4年，當前欠款本金為282萬元。

這四年裡郭先生還款80萬，其中有64萬都是利息，本金只還了16萬。

關鍵在於，作為家庭主要收入來源的郭先生失業了。由於買房槓桿加得過高，再也找不到可以借錢的途徑，房子被迫斷供超過7個月，已經被銀行提起訴訟。

法院判決的結果對郭先生極為不利，不僅需要償還4.99萬的罰息，同時需要支付1.53萬元的案件受理費，保全費5000元，銀行委託的起訴律師費12.26萬，總共19.29萬。

此後，該還的房貸一分不少，還要加上輸掉官司賠償的19.29萬。郭先生不得已只能將房子進行法拍，而拍賣款還不能抵扣剩餘的貸款，還得繼續還貸，直到還清為止。

四年下來，房子沒了，房子的首付款沒了，還貸的80.64萬也沒了，還要加上訴訟費、銀行的剩餘貸款。原本指望著房價上漲能夠賺錢，但現在郭先生可謂是滿盤皆輸。

沒有流動性，房子就是一堆磚頭

2021年4月，全國的法拍房為138萬套；到了12月，法拍房總量已經突破160萬套，增長量相較於2020年激增14倍。其中38.5%的房子是因為房貸逾期，還不起月供被法院起訴。

一般來說，銀行不願意收走購房者的房子，如果是現房，可能會進入起訴、立案、拍賣的流程。如果是期房甚至是爛尾，這種情況下銀行會更加不願意接手，購房者會更慘！

如果房子沒有流動性，就會像是人體器官一樣，雖然移植一顆心臟或者腎臟，最少要花費幾十萬不等。按道理說一個人怎麼也價值百萬元了，但是這些身體零件能變現為錢麼？

顯然不能，房子也是同樣的道理，資產的流動性從大到小依次為：現金 > 黃金 > 股票期權 > 基金債券 > 房產和車子等不動產；從低流動性轉變到高流動性，會出現部分折價。

所以法拍房想要套現為現金，從起訴到拍賣成交大致會經歷9~12個月。價格也會折價至市場價的6至8成，這就是很多房子被拍賣後，出現資不抵債的原因。

還有很多人以為自己買房買的是資產，其實這是一個天大的謬論。如果買房不能用於出租或自住抵扣房租，產生真實的現金流價值，買房便幾乎等同於購買負債。

將要逾期如何自救

對於逾期3個月以上，實在無力償還月供的購房者，銀行會提供3個方案。

第一個方案：

月供實在還不上了，銀行起訴到法院進行拍賣，用於償還銀行的貨款。

其間可能會產生律師費、保全費、案件訴訟費等費用，購房者極大機率會輸掉官司，並且需要承擔一切額外費用。房子被拍賣掉後優先用於清償費用，餘下的欠款需要繼續償還。

第二個方案：

銀行同意延期還款，把原來的貸款時間從20年延長到30年，每個月還款金額能降低20%左右。但是貸款的年限增多，還款的利息變多，購房者的壓力也並未減輕多少。

第三個方案：

建議購房者把現在的房子租出去，用租金償還貸款。同時貸款年限也延長為30年，用租金加上部分工資，先把銀行貸款還了。如此一來，生活雖然苦一些，但不至於貸款逾期。

對於房貸即將要逾期的情況，購房者應該怎麼自救呢？

或許不是等法院起訴後把房子收走，而是應該主動打折將房子出售出去。雖然不可避免會出現折價的情況，但是用股市的術語來說也算是“割肉止損”，總比“爆倉”要好得多。

沒有那麼多便宜可佔

不管你買房是真剛需，還是假剛需，這個時間點買房都成了一項高風險投資。槓桿遊戲不是誰都能玩的，更何況買房已經賭上了自己半輩子的身家，稍有不慎便滿盤皆輸。

房產中介還會告訴你，銀行貸款的利率如何的低，買房是你人生中唯一能佔到銀行便宜的投資。但是銀行當前的招聘需求最低為本科學歷，你有多大自信能夠佔到銀行的便宜呢？

天上掉下來的永遠不會是餡餅，反而可能是陷阱，這句話永遠不會錯。