作者：縱橫論市
當市場風向轉變的時候，開發商往往比誰都先知先覺。
岳陽“限跌令”出來沒幾天，又有一座大城市的樓盤出現“骨折價”賣房，而且幅度還比較大，為此，當地主管部門不得不出手，表示對“惡意降價行為進行管理”。
根據上觀新聞（解放日報主管）題為《禁止“骨折”降價！樓市再現“限跌令”，有大城市開始為房價下跌“打預防針”》報道，雲南昆明某樓盤大幅降價，原價1.6萬/平米的專案，現在部分房源價格降至1萬元/平米。而且據報道，有的人在週四才交的首付款，然後週五就宣佈降價，一套房子一夜之間損失50萬，降幅超過了40%。
這一大降價行為，前期老業主自然是坐不住了。據當地媒體昆明樓市一線在題為《狂降6000！大跳水真相！150餘老業主要退房！》一文中提到，原來該專案一平米價格為1.4萬到1.7萬，部分房源甚至達到了1.9萬，現在直接降價4千-7千不等，幅度達到了40%。有人說是推出100套特價房，也有人說是全線降價，無論怎麼說，都不是個別房源了。這麼大幅度，前期花高價買的業主感覺受到了欺騙，所以，150多名老業主齊要求退房，而筆者的一位網友朋友就是其中的“受傷者”。
有買了這個盤的朋友向筆者哭訴，他在2020年5月份買的這個樓盤，144平米戶型，購買的單價是1.67萬/平米，按照現價1萬/平米算，一平米就跌了6700元。朋友埋怨說，開發商三番五次還釋放出即將漲價資訊，當時還以為抄到底了，但沒想到這麼快就降價了，而且幅度還這麼大，差價達到90萬以上，即使考慮到樓棟和樓層因素，一下損失50萬是起碼的，這麼多年的積蓄全打水漂了。那麼，朋友為什麼要買這套房子？
據他講，由於孩子剛出生，對現在居住的老小區不是很滿意，準備提前再買一套品質房，一來擔心將來價格更貴買不起，畢竟房子不是不動產，易漲難跌，這麼多年也沒聽說買房虧錢的，另一方面也是為將來孩子上學用。當時看了不少專案，最後被這一個專案吸引了，主要是因為調性比較高，而且還是昆一中的公辦學區房，潛力很吸引人。在跟家人商量好後，決定買下這套房子。
朋友還透露一個細節，首次買新房才感受到售樓部的血脈膨脹，在場不少人都在議論未來的升值潛力：別看現在沒什麼配套，未來配套齊全了就不是這個價了。現在1萬6的房價，有的人看到了2.5萬，甚至3.5萬的未來。朋友說，這樣的氛圍也讓他決定當場“下定”，他甚至肯定，購房者中也有不少像他這種情況的，直到現在，他也不敢相信為什麼會這樣，他把問題歸咎於自己運氣不好，當時要再等等就了，現在悔不當初！
朋友真的是運氣不好嗎？自然不是！當泡沫過大、房價與收入嚴重脫節、庫存高企（全國樓市庫存連續26個月上漲），風險也就一步步來了，當市場轉向時，都來不及打一聲招呼。開發商為了活命，賣1.6萬的時候是大賺，賣1萬時不過是小賺，“儘快變現”是開發商趕在市場冰凍前的終極武器。
樓市就是這樣，由於買漲不買跌心理作祟，當房價上漲的時候，很多人擔心繼續再漲而趕緊下手，這裡面有投資客，也有資金捉襟見肘的剛需被挾裹入市。但市場一旦轉向，原本準備入市的購房者反手就進入觀望狀態，正所謂“越跌越不買”，因為誰也不知道更低的點何時出現。
不過，一定有人提反對觀點，房價都漲了二十多年了，也沒見過什麼像樣的下跌，市場疲軟了，休整一下又上去了，“房價永遠漲”是恆古不變的道理。很顯然，這是犯經驗主義錯誤。其實，下面這兩點小常識就是很好的例證。
其一，20年前，小城市房價遍地幾百元一平米，而大城市3-4千都是很好的地段了，而現在呢，整體都有少則十幾倍、多則二三十倍增長。房價收入比超出國際合理水平（6-7）3到6倍，還指望房價一直漲下去？炒房客希望如此，但國家也不會允許，畢竟，一旦泡沫破裂，那可是關係到國家金融安全和經濟安全。
其二，不僅發達國家美國、日本經歷過房價被爆炒到最終破滅的經歷，我國也有前車之鑑。
美國在2000年到2006年期間，在資金和炒房客的助推下，房價漲幅超過了3倍，遠超同期收入增幅，房價快速上漲也引起了物價飛漲，為了抑制通脹，美聯邦的資金利率從1%調到5.25%，隨著資金成本的提升，購房者進入觀望，房價明顯下跌，直到貸款機構即便收回斷供者的房子也不足以抵債，房子越來越賣不出去，到2008年，次貸危機爆發。這一次，全美平均房價下跌超40%。
日本就更為瘋狂，1983年到1991年期間，全國平均地價從上漲了5.4倍，從它們1988年的統計資料中看到，一個東京就可以買下整個美國。日本新上任央行行長決定要刺破這一超級泡沫，跟美國一樣，一上來就是加息，利率從2.5提升到6%，並要求商業銀行停止房地產貸款。日本樓市隨即土崩瓦解，1991年到1992年期間，包括東京在內的主要城市房價下跌幅度超65%，全國平均房價下跌54%，即便經過20多年的緩慢恢復，現在東京的房價也不到1991年高峰期的一半。
我國的海南省，在1991年到1993年也有過樓市泡沫破滅的經歷，均價從1400漲到7500用了兩年，然後在1993年下半年和1994年兩年間又跌回到原點，累計跌幅達70%。除了淹沒炒房客，最終海南發展銀行成為我們第一家因房地產破產的大銀行。
其實，透過美、日兩國房產泡沫破滅的經歷可以看出，資金、投機和銀行是引起房產泡沫最大的推手，說是政策被動失誤也好，主動也罷，原因無關緊要了，因為，它們只不過是一個直接導火索，當泡沫被吹到一定程度時，有時候即便出現一個“謠言”，也能讓泡沫灰灰湮滅。
當然，我們的情況有所不同，不少城市買房被要求提高了首付，5成，甚至8成，這樣一來，即便遇到房價下跌，銀行的壓力也會少很多。不過，對購房者來說，如果買入價格過高的話，當房子貶值潮真來了的話，損失的就是自己積累的辛苦錢了。
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