最近湖南嶽陽針對房價出臺的“限跌令”又刷屏了，要求“房價不得低於備案價的85%”。也就是說，在湖南嶽陽市，開發商就算降價促銷，最終實際售價也不得低於備案價的85%。很多人不理解為什麼要限制房價下跌，給房價下跌設定底線，為什麼過去房價大漲時不給房價設定上漲的上限呢？其實說到底，這是為了維持房價和樓市的穩定，這也是目前樓市調控的主要目的。當然，像今年年初，一些樓市火熱的一二線熱點城市，國家也出臺了最新的樓市調控政策來遏制樓市過熱的行情。但是大家也都知道，隨著樓市調控政策的不斷收緊和持續，目前樓市已經出現了分化的現象，一些城市房價還在繼續上漲，而一些城市房價已經出現了下跌，這並不是樓市調控政策和“限跌令”可以從根本上解決的問題。
說到底，房子最終還是一個商品，在去除金融屬性和其他附加屬性之後，房子價格漲跌最終還是要由真正的供需關係決定，也就是由人口數量增加和減少來決定。這就像為什麼房價能夠在過去20多年一路持續上漲一樣，根本原因還是住房資源一直存在緊缺的問題。雖然在過去20年裡，我們國家的房地產行業得到了快速發展，大量商品房被建成，但是由於經濟快速發展和城鎮化的推進，每年都有近2000萬的農村人口進入城市之中。人們進入城市後，第一個時間就是要解決住房問題，所以對住房形成了巨大的需求。投資客大量炒作房產，也是因為他們相信最終房子會有人接手。所以在這種情況，房價在多重因素的共同作用下，一路上漲了20多年，根本原因就是住房資源緊缺。
而在最近這些年，由於投資房產的人越來越多，甚至出現了全民炒房的現象。而與此同時，我們國家的房地產市場也已經慢慢趨於飽和，甚至住房資源已經出現了過剩的現象。根據統計資料顯示，目前我們國家城鎮居民人均住房面積已經超過了40平方米，而在國際上歐美髮達國家的城鎮居民人均住房面積也就在33平方米左右。另外，根據2020年初央行公佈的統計資料顯示，截至2019年底，全國有超過96.86%的城鎮家庭都已經有了房子，並且戶均超過了1.5套，其中還有40%的家庭有2套及以上的房子。而根據第七次人口普查資料顯示，全國常住人口城鎮化率為63.89%，戶籍城鎮化率為45.4%。透過計算得出，目前僅城鎮居民擁有的房子，就已經超過所有城市中的人居住了，並且還會有一些多餘。因此可以看出，截至目前，雖然一些一二線熱點城市住房資源還存在緊缺的現象，但是我們國家的總體住房資源已經過剩了。
在住房資源已經過剩的情況下，房價還能不斷上漲，其中主要原因就是炒房客炒作了。由於炒房客大量投資炒作房產，導致房價在住房資源過剩的情況下還可以持續上漲。並且由於投資客持有了大量的房產，導致目前樓市中的空置房越來越多。住房資源大量空置，不僅讓很多沒有房子的人買不起房子，還造成了大量社會資源的浪費。那麼，在未來5年，手持兩套房及以上的家庭會面臨什麼，答案已經非常清楚了。
第一：房價上漲空間越來越有限，繼續投資房產的收益越來越低，虧損機率會越來越大
從2019年下半年央行開始嚴查違規資金流入樓市之後，流入樓市的資金就受到了限制，房價上漲的勢頭也慢慢被遏制了下來。特別是從2020年以來，隨著“三條紅線”和“限貸令”等金融調控政策的收緊，整個房地產行業的資金鍊越來越緊張了。房價的上漲不僅需要人口的支撐，同時還需要資金的支撐，只有資金持續流入，才能推動房價的不斷上漲。但是現如今流入房地產行業的資金受到限制，也就意味著房價上漲的空間越來越有限了。
而房價上漲空間有限，也就意味著投資房產的收益將越來越低。其實，投資房產也是有成本的，比如資金成本、房貸利息、物業費和折舊等等，如果房價的上漲無法覆蓋成本的話，就將面臨虧損的情況。如果房價出現下跌，那麼虧損的就會更多了。也就是說，現在投資房子，未來虧損的機率將越來越大。
第二：房產稅大機率會在5年內出臺，這將大幅提高持有房產的成本
房產稅一直是人們期望出臺的稅種，因為很多人都認為，只有房產稅才能大幅提高炒房客持有房產的成本，這樣就可以有限遏制炒房客投資炒作。更是有房地產專家直言：降房價最好的辦法就是收房地產稅，國內持有幾十套房、幾百套房的人大有人在，收持有多套房的人的稅。
今年以來，關於房產稅的訊息越來越多了，住建部也聯合多部門召開了關於房產稅的會議。另外，對於房產稅，很多專家都預測，房產稅大機率會在未來5年內出臺，也就是在“十四五”期間出臺。隨著房產稅出臺，炒房客持有房產的成本就會越來越高。特別是對於持有房產比較多的家庭，需要繳納房產稅的比例會更高一些。因此，很多人都認為，只要房產稅出臺，炒房客就會慢慢退出房地產行業。
第三：二手房的流動性將變得越來越差，未來在一些城市，房子將面臨降價也賣不掉的情況
今年以來，很多人最直觀的感受就是房子越來越難賣了，特別是二手房，二手房的掛牌量不斷激增，很多城市的二手房掛牌量都已經超過了10萬多。很明顯，二手房的流動性已經變得越來越差了。房子雖然是財富，但是對於投資客來說，只有賣掉的房子才屬於財富，而賣不掉的房子，不僅不是財富，還可能是人們的負擔。
對於很多三四線城市，由於住房資源過剩和人口不斷流失的問題，隨著時間的推移，慢慢地樓市中就將出現房子比人還多的情況。到了那時，這些城市的房子就將面臨房子降價也賣不掉的情況，這樣房子就會成為人們的負擔，而不再是人們的財富。
總結：從以上3點可以得出，隨著樓市調控政策的持續不斷，未來房價的走勢將越來越穩定，房價也會在穩定中根據真實的供需關係而慢慢迴歸合理水平。在這個過程中，樓市將越來越不適合炒房客的生存。因此現如今，就已經有很多炒房客開始大規模拋售房產了，這也是導致目前二手房掛牌量不斷激增的主要原因。對此，你有什麼看法呢？
