買房子不是賭運氣，普通人一生最大的投資就是房子。2021年地產行業、政策密集出臺，普通人應該如何買房？我是軍師，拯救你的財經思維。今天告訴你，房產政策劇烈變革背後的邏輯，以及明年應該如何買房。

政策角度分析房產，三條政策貫穿全年。

最近5年政府一直提出房住不炒，政策的實施需要時間積累，到今年所有人都見到了房產價格的大停滯。今年主要有三條政策，給房地產帶上了緊箍咒。

第一條政策是三條紅線。住建部和央行聯手出臺了三條紅線，規定房地產企業不能無限借債，在今年1月1號全面實施。就拿恆大來說，除了地產，還佈局了金融、汽車、體育、礦泉水等行業，開始無限擴張。等到雪崩的時候，才發現鉅額負債根本沒辦法及時償還。房地產行業又是中國的第一大行業，如果行業崩盤，很可能造成全國範圍的金融危機。三條紅線讓地產公司的財務越來越健康，對普通人來說，開發商違約交不出房的情況，以後會越來越少。

第二條政策是集中供地，規定了全國22個重點的一二線城市，集中出讓土地，且每年不能超過3次，從4月份開始實施。集中供地其實就是，地產領域的供給側改革，土地要合理供應不能隨便出讓，“地王”和“樓王”會逐漸變少。一定程度上會壓制房價不理性上漲。同時集中供應對大型房企會更有利，讓一些中小房企的生存空間越來越少，提高了社會整體的房產質量。

第三條政策是學區改革。每個城市都有幾所特別好的小學中學，教育部門會人為劃分學區，所以買學區房就等於買了進入好學校的門票。中產階級有三座大山，房產教育和醫療。學區房等於房產和教育兩座大山，給普通人來一個混合雙打。今年各大城市關於學區的政策調整不斷出臺。比如讓好學校的教師跨學區輪崗，優質的教育資源流動起來。或者降低升學考試難度，讓好學校的作用逐漸變小。以及開始探索租售同權，降低本質上買學區房的必要。

三條紅線、集中供地和學區改革，貫穿了2021年地產政策的主線。這些政策密集出臺，背後的邏輯又是什麼呢？

房產政策頂層邏輯，新的時代即將到來

如果你朋友圈有房產中介，無論任何政策，都會被中介們解讀為房價即將大漲。其實所有人都明白，房價暴漲的時代一去不復返了。我是軍師，拯救你的財經思維。房地產的舊格局即將崩盤，原因有三點，人口、增長和城市化。點贊加關注，我們繼續。

第一點就是人口問題。很簡單，人都沒有了，房子給鬼住嗎？居高不下的房價，已經成為了制約生育率的第一大問題。對於很多婚齡育齡的年輕人，留在大城市、買房結婚、不傾家蕩產，已經成為當代青年的不可能三角。這三項裡面只能滿足兩個。想在大城市買房結婚，就必須傾家蕩產出首付。想在大城市且不掏空家產，就不能買房結婚。想買房結婚且不傾家蕩產，就不能留在大城市。當然二代們除外。高房價會造成少子化，少子化也將反噬高房價。

第二點就是增長問題。經濟學裡面有個常識，拉動經濟增長有三駕馬車，分別是投資、消費、和出口。投資主要是基礎設施建設，國內的基礎設施建設已經有放緩的趨勢。成熟的經濟體比如歐美，已經過了投資基建拉動經濟增長的階段。而基建所用的錢大部分來源於地方政府的土地出讓金。高房價壓制了居民的存款和消費水平。出口不用多說，貿易戰大家都看到了。高房價目前已經成了國家經濟增長的一大要害。

第三點就是城市化。隨著2018年宣佈棚戶區改造初步完成，國內的城鎮化進度開始逐漸放緩。賣地帶來的收入，來支援巨量的城市功能維護費用，已經面臨困難。城市人口的增長和購房需求，也在逐漸放緩。城市化程序的變慢和見頂，嚴重影響了房地產舊格局的繼續增長。

面臨這些問題，國家又推出了哪些政策，對普通人又有哪些指導呢？

改革進入深水區，教育現行，地產緊追。

前兩天，中央經濟政策會議召開，給房地產定下了基調。我是軍師，拯救你的財經思維。軍師總結了一下，今年經濟政策對房地產一共強調了8點，裡面藏著要不要買房的答案。點贊加關注，我們繼續。

這8點裡面，有6點和去年一樣（1房住不炒、2租購併舉、3長租房、4保障房、5商品房、6因城施策）。新增加的兩條是加強預期引導，探索新的發展模式。軍師告訴你，這兩條的增加，顯然是決策者認為舊的發展模式出了問題。加強預期引導，指的就是讓普通人逐漸降低對房地產的投資預期，翻譯過來就是，房子不會大範圍上漲了。2021年的三條紅線、集中供地等等就屬於預期引導，顯然2022年還會出臺類似的政策，進一步限制房地產漲價。探索新的發展模式，寓意著房地產稅的試點，可能就要來了。

其實2021年的5月份，北京召開了一次房地產稅座談會，一共有上海、重慶、深圳、杭州、蘇州、濟南六個城市參加。其中上海和重慶是老的試點城市，深圳、杭州、蘇州、濟南這四個可是新加的。相關部門還向深圳、杭州、蘇州、濟南等四個城市詢問，是否支援在你們這裡試點徵收房地產稅。也就意味著，這四個城市，如果你是投資性買房，軍師建議你就不要買了，到時候可能連理財利息都賺不回來，一直套在那邊。

政策的密集出臺，實際上是給所有人提了個醒。在2021年的當下，再期望房子迎來5年前的大漲，已經是一件不符合時代要求的事情了。但是會不會跌呢？這個要分割槽域看。

經過了過去幾年，北上廣深，以及各個省會城市，城市中心地段的房子經過了考驗，這部分核心區域的房子是肯定不會跌的。一二線城市遠郊和新城的住宅，房價一般和基礎設施以及新城的建設相關。隨著城市增長放緩，遠郊和新城的基礎設施，如果違約或者沒跟上，房價很有可能會向下調整。

過去幾年，一些小城市確實出現了房價的不理性上漲。基本是來源於錯誤的對標了省會城市。但隨著樓盤的積壓以及價值迴歸，我們也在看到，這部分不理性上漲開始回撥。

但實話講，因城施策保持穩定指的都是大城市，小城市的房價軍師並不看好。你生活在哪個城市？可以在評論區留言，看看你相同城市的網友是怎麼看待房價的。

金融行業從業者，國際視野話財經。

畢業於上海交通大學，關注我，帶你縱覽財經風雲。