北京每十個人買房，三個就需要賣了原來的小房子，拿著賣房的錢去買大房子。對於這些一賣一買換房的人來說，如果節奏把握不好，多掏錢不說，還很容易把房子賣了，該買的卻漲了價，再也買不回來。針對這類換房人群，今天京剛告訴大家幾個換房原則，為你換房之路，保駕護航。
第一、要快。
“牛市時先買後賣，熊市或者震盪市時先賣後買”，我想這個理論大家都聽過吧。裡面的道理也很簡單：行情來了，價格一天一個樣，要先鎖定房源，防止踏空；房價在下跌時，市場冷清，要先保證房子有人接盤，以防違約。但你有沒有想過這樣的問題，房子賣了什麼時候買？簽了買房合同後什麼時候賣出房子？中間間隔多久合適？
根據我自己的經驗，無論你是先買再賣，或是先賣再買，一定要快，要多快有多快，最好做到無縫連線。這邊看好房子，那邊就籤賣房合同；前腳賣了房子，後腳就去談你要買的房子，一賣一買，當天完成，最多不超過一週。這裡把時間定在一個禮拜，也是因為一般買房人都是前一週看好房子，回去和家裡人商量商量，比較比較，然後約業主週末進行談判。週五週六週日三天的成交量一般也要大於工作日的，所以一週之內完成置換不會有太大的風險。
切忌拖拖拉拉，切忌有高拋低吸的僥倖心理，貴賣貴買、賤賣賤買，甚至有的時候還可以低價處理掉不好的房子，用稍高的價格買入好的房子。
具體實操中，有兩點要注意：
- 目標房源一定要多選幾套，以三套為佳，排個優先順序，別鑽牛角尖，別死磕，一旦談判失敗，果斷換另一家。記住，無論房東和中介說得如何天花亂墜，什麼“你放心啊，房子肯定賣給你，咱們明天再籤合同”，“我有事兒回不來籤不了合同，再等兩三天”......只要承諾沒落到紙面上，沒有白紙黑字的籤合同，都認為是不靠譜的，咱們立馬走人，絕不戀戰。
- 咱們賣房收的定金，要儘量多於買房交的定金，比如說你買房交了10萬定金，那麼賣房就收20萬。一是緩解資金壓力，不佔用自有資金；二是為交易失敗做一個安全墊，如果因為買家違約導致你買不了上家的房子，也不至於因為賠償違約金而受到損失。
第二、要貴。
為什麼單獨說這一點呢？我發現啊，身邊還真有這樣的買房人，他們會賣掉核心地段的小房子，轉身去買郊區同價位的大房子。不可否認，面積是大了，小區也漂亮了，居住環境看著也改善了，但這樣做最大的問題是，你會喪失房子的增值性。
我打個比方，咱們投資房產，能買二線不買三線，能買一線不看二線，整個置業邏輯應該是往上走的。一線的房子不僅漲的時候是急先鋒，跌的時候也不會是落水狗。同樣的道理，正確的換房邏輯應該是由差換好，由郊區往市區核心地段走，如果沒什麼特殊的原因，真不建議反向操作。
記得前兩年，西城德勝片區的房子，剛剛經歷過一輪大漲，有中介在附近小區就貼出這樣的廣告：“您家60p的房子現在可以在五環外接換一套100平以上的商品房，如有需求，請聯絡XXX”。但回過頭來看，儘管經歷了17、18、19這三年的樓市蕭條期，德勝房價依舊沒怎麼跌，20年開始的這波行情，它更是作為領頭羊率先帶動房價上漲。你要是當時聽了中介的話，現在肯定悔得腸子都青了。其實市場已經給出了答案，某機構的研究報告就顯示，以望京為例，每100個賣出望京的人，70個仍會選擇在望京內部做置換。作何解釋？因為望京板塊強，如果你賣了望京去天通苑住大房子，就是逆勢而動，結局也不會太好。
這還不包括你平換時的中介費、稅費成本，完善的公共配套資源的喪失，如果真想換個環境，北京現在這麼低的房價租金比，完全可以去租房。我的建議，我們換房還是儘量去能級更高的區域，最起碼也是同區域，買一個至少比現在貴出30%的房子。
第三、要熟。
我經常掛在嘴邊的一句話，不熟不做。每個人所懂所知都是有限的，要在自己所瞭解的能力圈裡投資。房產小白在買房時，經常會犯的一個錯誤就是喜歡概念、喜歡追熱點、捨近求遠去買別人認為好的地方。如果你不瞭解別的區域，那麼買房子還是儘量選擇自己工作生活的板塊。
一來是對這個板塊比較熟悉，自己日常生活的習慣不會發生改變，無縫連線進入新環境。
二來是對小區、配套、規劃已經有所瞭解，任憑中介銷售說小區如何宜居、配套如何齊全，未來還會有哪些利好專案，你都能做到心中有數，不會被忽悠。
最後呢，也是最重要的，對於換房來說，只有你熟悉了，你才能第一時間判斷賣出和買入價是否合理，第一時間做出正確的決定。
換房，真的是每一個在北京買房的人逃也逃不開的一道坎，希望京剛的這篇換房指南，能對大家的換房決策，有所幫助。
