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2021年12月15日，國家統計局公佈了前11個月國民經濟執行情況以及房地產行業資料。
11月份，受疫情多點散發等因素影響，市場銷售增速有所回落，但基本生活類和部分升級類商品零售增勢較好。
從累計看，1-11月份社會消費品零售總額保持兩位數較快增長，線上消費需求持續釋放，消費市場延續復甦態
勢。
房地產方面，國家統計局新聞發言人就2021年11月份國民經濟執行情況答記者問
時表示，今年以來，各地堅持購租並舉、因城施策，促進房地產市場健康發展，成效逐步顯現，部分城市房地產價格較快上漲的勢頭得到了抑制。
從全國來看，房地產市場總體穩定，商品房銷售和投資保持增長，增勢有所減緩。
前11個月，商品房銷售面積同比增長4.8%，比1-10月份回落2.5個百分點；房地產開發投資增長6%，比1-10月份回落1.2個百分點。
但也要看到，部分城市受人口流出、經濟發展困難等多重因素影響，房地產市場下行壓力有所增加，一些前期依靠高負債盲目擴張的房地產企業債務風險上升。
儘管存在這些問題，房地產行業穩定發展仍然具備較多有利條件，比如經過市場調整，市場參與者更加理性，房地產長效機制也在逐步完善。
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01 11月銷售面積環比增19%
預計全年銷售面積同比增2%-4%
國家統計局資料顯示，2021年1-11月，商品房銷售面積158131萬平方米，同比增長4.8%；比2019年1-11月增長6.2%，兩年平均增長3.1%。其中，住宅銷售面積增長4.4%，辦公樓銷售面積增長2.0%，商業營業用房銷售面積下降2.6%。商品房銷售額161667億元，增長8.5%；比2019年1-11月增長16.3%，兩年平均增長7.8%。其中，住宅銷售額增長9.3%，辦公樓銷售額下降3.0%，商業營業用房銷售額下降2.2%。
從單月來看，11月全國商品房共計銷售15090萬平方米和14482億元，較10月分別環比跳增19%和17%。全國銷售表現下行趨勢整體未變，面積和金額同比分別降14%和16.3%；但同比降幅分別較10月收窄7.6pct和6.3pct。
銷售表現單月環比跳增是以多城進一步以價換量為代價。11月全國商品房銷售均價環比再降1.5%。更為主要地，居民涉房信貸繼續有放鬆跡象，房貸利率下降刺激一部分擠壓購房需求釋放。
全國月度商品房銷售面積、銷售金額及其同比走勢（單位：萬平方米、億元）
資料來源：國家統計局
居民涉房信貸端的收緊使得全國商品房市場銷售表現長線下行。一部分城市購房者則在居民信貸收緊後暴露出購買力透支的隱疾,另一部分三四線城市受市場下行後預期轉變，購房情緒轉向嚴重地持幣觀望。從銷售資料來看，商品房銷售面積和金額同比累計增速自3月起逐月下滑，至7月同比增速由正轉負，至11月增速降至低點並仍處於探底過程中。
在全國整體下行的趨勢下，各地區新房銷售表現分化加劇。國家統計局資料顯示，2021年1-11月，東部地區商品房銷售面積65044萬平方米，同比增長5.8%；銷售額92313億元，增長11.8%。中部地區商品房銷售面積44727萬平方米，增長9.0%；銷售額33218億元，增長11.1%。西部地區商品房銷售面積42515萬平方米，增長1.2%；銷售額31475億元，增長0.7%。東北地區商品房銷售面積5844萬平方米，下降7.5%；銷售額4660億元，下降11.0%。
12月,中央重申房地產行業“支柱產業”地位和強調行業“良性迴圈和健康發展”，並實施降準0.5個百分點，釋放資金1.2萬億元。政策暖風將對恢復市場信心和促進行業平穩發展起到積極作用。假設12月保持11月商品房銷售同比增速估算, 預計2021年全年商品房銷售規模將再創新高，面積和金額分別增2.1%和5%。以過往5年前11月銷售規模佔比平均值估算，2021年全年商品房銷售面積和金額也將同比分別增長4%和7.8%。
全國曆年商品房銷售面積、銷售金額同比走勢（單位：%）
資料來源：國家統計局
02 全國商品房銷售均價環比再降1.5%
各能級同比漲幅收窄
根據全國商品房銷售面積、金額估算來看，11月商品房銷售均價下降至9597元/平方米,環比再降1.5%。結合新房銷售表現來看，各地區透過新一輪“以價換量”促進銷售回款。
從全國70個大中城市商品住宅銷售價格來看，2021年11月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環比延續下降態勢，同比漲幅持續回落。
11月，一線城市新建商品住宅銷售價格環比持平。其中，北京和上海環比分別上漲0.3%和0.2%，廣州下降0.6%，深圳持平。一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅比上月收窄0.2個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳環比分別下降0.2%、0.1%、0.5%和0.2%。
二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比均下降0.4%，降幅比上月分別擴大0.2和0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅與上月相同；二手住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅比上月擴大0.1個百分點。
2019年1月以來70城及各能級城市新建商品住宅價格指數同比走勢
資料來源：國家統計局
同比來看，11月一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.8%和5.8%，漲幅比上月分別回落0.2和0.9個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲3.3%和2.0%，漲幅比上月分別回落0.4和0.5個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲1.4%和0.5%，漲幅比上月分別回落0.4和0.5個百分點。
2019年1月以來70城及各能級城市二手商品住宅價格指數環比走勢
資料來源：國家統計局
我們認為，22餘城市出臺了“限跌令”已證明單純的“以價換量”是對短期市場情緒的透支，在多數城市已失去明顯效果。11月全國銷售表現回升得益於多城信貸政策放鬆。
03 11月房屋竣工面積同比增15%
新開工同樣表現回暖
國家統計局資料顯示，1-11月，房地產開發企業房屋施工面積959654萬平方米，同比增長6.3%。房屋新開工面積182820萬平方米，下降9.1%。房屋竣工面積68754萬平方米，增長16.2%。施工面積和竣工面積較1-10月增幅分別收窄了0.8pct和0.2pct，新開工面積則降幅擴大1.4pct。
房地產開發企業新開工面積月度走勢（單位：萬平方米）
資料來源：國家統計局
11月全國房屋新開工表現回暖，共計16084萬平方米，環比增17%。但較2020年和2019年同期分別下降21%和17.8%。規模上來看仍處於歷史較低水平。1-11月房地產開發企業到位資金同比增速較1-10月收窄1.6pct。民營開發企業在銷售回款難和融資借款難的雙重困境下，繼續新開工專案存在一定壓力。
單月專案竣工速度於年底發力，11月全國完成房屋竣工11464萬平方米，同比增速由負轉正增15.4%。時至臨近計劃竣工節點，房企為“保交付”加緊加強施工工期和強度。
房地產開發企業竣工面積月度走勢（單位：萬平方米）
資料來源：國家統計局
國家統計局資料顯示，1-11月，房地產開發企業土地購置面積18287萬平方米，同比下降11.2%；土地成交價款14519億元，增長4.5%。11月多個核心城市第三輪集中供地，因此土地成交價款結構性提升。但從土地購置面積和各城市土拍成交多以城投公司託底來看，土地市場已經進入到了冰點。房地產資金面收到嚴控下，民營開發企業多已無力購置土地，受此影響下土拓投資已難再支撐整體行業投資規模。
全國房地產開發企業土地購置面積和土地成交價款增速
資料來源：國家統計局
04 開發投資同比降幅收窄1.1pct
預計全年投資增速5%左右
國家統計局資料顯示，2021年1-11月，全國房地產開發投資137314億元，同比增長6.0%；比2019年1-11月增長13.2%，兩年平均增長6.4%。其中，住宅投資103587億元，增長8.1%。其中，東部地區房地產開發投資72483億元，同比增長5.8%；中部地區投資28674億元，增長10.2%；西部地區投資30959億元，增長4.1%；東北地區投資5199億元，下降0.9%。
單月來看，11月完成開發投資額12380億元，環比持平，同比降4.3%。同比降幅較10月收窄1.1pct。
全國房地產開發投資額月度走勢（單位：億元）
資料來源：國家統計局
正如上文所說，新開工和土地購置雙雙同比累計負增長下已無力支撐全行業開發投資規模。11月在竣工短暫“衝量”下開發投資額增速下降速度放緩。
預估2021年全年房地產開發投資規模同比增5.2%。建安投資中竣工投資是開發投資的最主要支撐力，全年同比料增15.9%。受全行業下行和過去兩年開工、拿地規模較高影響，全年新開工面和和土地購置面積將分別降10.3%和11.4%，對開發投資失去支撐。
全國房地產2021年銷售、投資增速預估（單位：%）
需要注意的是，根據CRIC統計的11月百城新房成交資料、300城土地成交表現、百強房企銷售金額、企業新增拿地和新增融資情況來對比，市場表現與統計資料在銷售、開工、土地購置等方面趨勢方向上有不一致的情況。
綜合來看，我們認為受房地產行業資金面流動性緊張影響，銷售和投資面臨較大下行壓力。
其中從商品房銷售來看，隨著包括信貸、融資、土地等各方面調控的推進，短期來看樓市面臨一定下行壓力。隨著“以價換量”的效用將邊際遞減，西部和東北地區新房銷售將面臨更大下行壓力。後續居民涉房信貸放鬆，包括利率下調、稽核放寬等或將在部分二三線城市零星展開，對全國整體新房銷售增速刺激作用有限。
房企拿地方面，土地市場冰點狀態將延續。高流拍、國企央企託底將成為土地市場常態。重點城市已經開始進一步完善最佳化土拍規則，但房企資金面未改善前市場熱度難有實質轉變。
