■ 鄧新華
人們經常會在媒體上、網路上看到一種說法，說房地產是貨幣的“蓄水池”，有助於抑制通貨膨脹。這個說法，符合人們的直覺想象，從抑制消費品價格短期上漲的角度來說，也有一定道理，但並沒有真正揭示房地產對於貨幣的意義。
房地產作為絕大多數人最重要的資本儲蓄手段，如果其發展受到抑制，則必然會對人們的儲蓄產生影響，從而會短時間內推動消費品價格上漲。但是，根據莎伊定律，長期來看，人們儲蓄減少，未來消費能力也會下降。所以，即便房地產發展受阻，也並不能刺激消費、提振經濟。
但從貨幣角度來看，房地產這個所謂的“蓄水池”，並不能最終留住貨幣不外溢。
因為，儘管房地產領域資金週轉週期很長，但這些錢最終也會被支付給領域之外的人和商品、服務。開發商拿到了錢，會支付給建築工人、建材商；二手房售出者拿到了錢，會用於消費或投資於股市等其他方面。所以，增發貨幣之後，房地產最多可以延長增發貨幣流到其他領域的時間，最終，其他商品還是會漲價的。
由於房地產是普通人接觸得到的、存續時間最長的資產，有了通脹預期以後，人們會優先購買房子。想一下，假設每月房租漲價100元，放在漫長的70年裡，那也會增加總的現金收入84000元。當然，實際上人們是按年金現值來算的。更何況，在漫長的70年裡，還不知道會發生多少次通貨膨脹。所以，人們優先購買房子，是為漫長時間裡的未來預期埋單，是符合經濟理性的。
所以，當物價微漲時，房價卻會漲很多，這給了人們一個錯覺，以為房地產作為“蓄水池”，能夠留住增發貨幣，不讓其他物價大漲。
房地產對於貨幣來說，最重要的其實是，它幫助貨幣執行平滑。
原因是，由於房子存續時間長、無風險收益高，對於大多數普通人來說，房地產是最佳的抵押資產。
大量的小微企業主，應該對此深有體會。小微企業主去銀行貸款，什麼抵押物最讓銀行放心？當然是房子。你想拿企業的未來收入做抵押嗎？對不起，銀行沒有能力判斷每一家小微企業的經營前景，不能接受這種抵押。
不開辦企業的打工人，要想融資，第一抵押工具也同樣是房子。不管是去銀行借錢還是民間融資，有個房子做抵押，就要容易很多。
假設人們突然沒有了房子作為抵押物，那會發生什麼？
那就會使得金融運轉的許多環節突然停頓，貨幣流通不暢，資源調配不順，那會是一場經濟災難。
也許有人會問，中國改革開放之前，金融又是怎麼運轉的呢？
那時候金融遠遠不及今天活躍，人們融資困難，經濟發展受阻。
改革開放以來，原來僵化管理的土地，不斷進入市場，轉變成鉅額財富。
學者趙燕菁提出，土地財政是地方經營城市的融資工具。 “中國之所以能‘和平崛起’，真正原因，恰恰是由於‘土地財政’的融資模式，使得中國不必藉由外部征服，就可以獲得原始積累所必需的‘初始信用’。”
趙燕菁的話有道理。其實土地不斷釋放入市，不僅為地方政府提供了融資手段，也為老百姓提供了最為重要的融資手段。
從這個角度來說，甚至可以說，房地產不是簡單的貨幣“蓄水池”，實際上，它本身就是一種間接的“貨幣”。沒有了土地、房子來作為抵押中介，經濟體系中的貨幣會突然崩缺一大塊，會使得廣大小微企業家、需要融資的普通人“無錢寸步難行”。
除了房地產的金融意義，房地產更重要的意義是，它自身對於老百姓來說，是增量財富，也是許多其他財富得以創造的載體。甚至，它還事關人自身的生產。要想提高生育率，人們得有房子住，不管是買還是租，對吧？
所以，增加更多的房子供給，仍然是當前非常關鍵的事。並且，房子的流動限制越少，越有利於它作為抵押品的價值，這其實也是在創造“錢”，是讓更多人有錢。
當然，增加供給不能是盲目的。中國的房子供給問題其實是結構性的問題。在人口流入的一線、新一線城市，房子緊缺，但在一些三線、四線城市，房子就不那麼緊缺。有些地方的房子甚至已經荒廢多年。房子供給問題，不能從總量的視角，搞一刀切。但是誰能知道，什麼地方結構性稀缺，什麼地方相對過剩？沒有哪個具體的人能夠判斷，只能由市場來判斷。（作者系財經學者）
來源：深圳特區報
