在大多數城市，房價和收入都是不匹配的

在過去幾十年，房地產氛圍高漲，整個市場都沉浸在加槓桿、炒房變現的迴圈當中，而普通購房者作為利益鏈的底層，在很長一段時間內，都處於“富人高價轉手，窮人高價入手”的狀態。縱然市場走勢有起伏，但房價20年翻5倍的現象一度引起轟動。

畢竟在1998年時，全國均價不足2000元/平，如今根據官方資料，截止2020年全國住房單價已經達到9860元。據7月新房均價地圖，深圳平均房價達到了66336元/平，其次是廣州，單價雖然低了幾萬，但也達到了35960元/平。除此之外，像杭州、南京、天津、寧波、東莞、青島、西安等省會或新一線城市，新房均價均超過20000元/平。

反觀人均可支配收入，用少得可憐也不誇張。2020年末，全國人均可支配收入32189元，換言之，如果想用工資買房，即便是普通城市的一套100平的小三房，至少要需要30年時間，如果地點換到一二線城市，或許會翻2-3倍。由此，我們可以直觀看出，目前普通工薪層想要買一套房的難度是非常大的。

不過，如果你有幸在10年前，或者5年前成為“有房一族”，那麼到現在來看，你當初買的房子，市場價至少能翻2-5倍，這也意味著家庭財富至少會跟著上漲2-5倍。這也是為什麼很多人憑藉早期買的房子，成功實現財務自由，並過上了大家羨慕生活的原因了。

那麼，如果現在加入到買房大軍，未來還能不能實現財富提升嗎？或者直白點：未來5年是“趕緊買房”還是“儘快賣房”？在回答問題之前，可能很多人在看待房價漲跌和買房問題上都還留有疑問，特別是一些專家仍然拼命維護市場高增長，以至於高調發表“永漲論”。種種都驗證著房地產措施底線不容挑戰，政策導向到哪裡，房市大機率也會發展到哪裡。近一年來，處在關鍵時期的房地產也面臨著格局大洗牌，3個轉變訊號預示著這次市場的問題真的嚴重了。

首先，調控持續收緊已經是當下樓市的主旋律

今年過去的8個多月，關於樓市金融措施鬆動的情況幾乎是聞所未聞，從春節後，各地都陸續傳出房貸額度收緊，利率提升的訊息。不僅如此，除了利率上調外，就是表現為審批難度加大和放款延長，據報道，6月72城的平均放款週期為50天，不僅週期越來越長，而且部分銀行甚至暫停了貸款業務。

其實對於樓市金融，從去年已經開始三道紅線，強制要求房企降負債，緊接著央行又對房地產貸款進行限制，不僅包含房地產貸款，也包括買房人的按揭貸款，還有監管層對違規資金流入樓市的嚴查，比如經營貸、消費貸等低息貸款。

房說君認為，銀行貸款的重要性不言而喻，無論剛需買房還是炒房，都與其有著緊密聯絡。特別是房地產發展又離不開政策和金融支援，政策鬆緊又影響著貸款利率，在前7月超過300次的國家調控下，房地產宛如斷了兩條腿，無論是政策，還是金融，都已經和地產業“劃清界限”了。

其次，住房資源過剩，人均39平米住房背後，樓市高增長時代徹底結束

目前，住房資源過剩已經成為不爭的事實，一方面據國統局資料，城鎮居民人均居住面積39平米，而且在央行報告中也指出，城鎮家庭9成人都有房，而且持有兩套以上的比例也佔了近一半。房說君看來，雖然這些資料不可能精確到個人的住房，但現實是，總量基本不缺了，不過大部分三四線都有空置房增多的趨勢，存在有人無房，有人卻手持幾套房的狀態。

另一方面，人口結構的變化也致使了市場需求減少，要知道，據七普資料，我國的60歲人口數量已經預示著我們進入了老齡化社會，再加上新生人口在1000萬上下浮動，樓市的後繼力量減少是必然存在的。所以兩者疊加，房屋的流動性會大機率減弱，而且我們也要明白一個道理，現在已經不是大力發展房地產的時候了，解決沒有房子的途徑，應該從買房轉向多渠道的住房制度。

最後，租購同權，保障房建設力度持續加強

近兩年，關於租賃保障房的訊息層出不窮，在7月國家印發的檔案指出，要大力解決大城市各類人群的“居者有住”問題，逐步完善多渠道多種類的住房建設。此外，關於保障建設方面的建議，已經在近期的多次重要會議中強調指出，包括針對低收入群體將實施低租金小戶型同類型的居住保障、享受租住和購買同樣的城市福利權利。

總而言之，透過房地產釋放出的3個轉變訊號，我們不難發現，市場在調控的嚴厲措施下，金融屬性已經在削弱，房價也難有持續上漲之勢頭，再者，透過央媒經濟日報8月7日的發文《調控打“補丁”，謝絕炒房客》，也可以看出這次調控鐵了心要整頓到底。文章指出，只要市場虛火不滅，樓市調控高氣壓壓制，以便買房人可以有穩定的預期，無論是地方還是城市，房住不炒都要始終堅持。

房說君有話說，瞭解了當下的市場變化趨勢，以及央媒的表態，我們再回過頭來看：未來5年是“趕緊買房”還是“儘快賣房”時，答案已經很明顯。其一，趕緊買房不可取，這裡指的當然是投資炒房，對於剛需方面，雖然3個轉變訊號還需要反應期，伴隨著市場普漲週期結束，未來的市場需求可能會迎來起伏不定狀態，但是可以斷定的是，房子的居住效能不能消失，就是要牢記量力而行，切忌加槓桿行為。

其二，儘快賣房是正確選擇，但是要合理分配和最佳化房產，比如一二線的地段房產可以繼續保留，而對於縣城地市的房產則需要根據自身需求進行最佳化。其三，對於9月後能不能買房的問題，我們需要明白一個邏輯，以後住房價格可能就一直維持在平穩狀態了，市場分化是必然的，但影響的要素還是人口流向趨勢，所以，對於未來5年趕緊買房還是儘快賣房的抉擇，重要的是要看你的房子在什麼區域，是處於人口流入區，還是人口流失區。還要看官方政策，多研究當下的房價走向。

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