未來科學城，想必身在北京的同學都不會太陌生，這個位於昌平東南部，目前已上升至國家戰略層面的科創園區，之前佔地只有十平方公里，定位也只是“科技城”，而非現在的“科學城”。
在北京市新版規劃釋出後，其規劃面積由原來的10平方公里擴大至170.6平方公里，面積增加16倍。
按照最新規劃，未來科學城規劃四至範圍是：東至京承高速，與順義區接壤，距首都機場10公里；南至回南北路，距北五環10公里，與回龍觀、天通苑兩大居住區相鄰；西至京新高速，與海淀區接壤；北至北六環。
未來科學城擴區後，範圍實在是過於大，這麼大的範圍等於沒有規劃，我試圖尋找不確定中的確定性，找出未來科學城的重要功能節點，再跟大家說說裡面的房子。
簡單點概括，就是東西兩區外加中間的生態綠心。
- 未來科學城東區目前有國家電網、國家電投、國家能源集團、中國華能等14家央企下屬的數十家技術研發中心 ，主打“能源谷”，它的居住板塊包括未來科學城一期及北擴區外加北七家；
- 未來科學城西區依託中關村生命科學園， 打造“生命谷”，包括朱辛莊+鞏華城+沙河高教園3個職住結合的板塊。
我們現在就分別例數一下未來科學城一期、北七家、朱辛莊、鞏華城、高教園這五個板塊的樓盤情況。
未來科學城一期及北擴區，除了回遷魯瞳嘉園，商品房綠地中央廣場，沒有其他二手房在售。這兩年陸續推出了一些一手新房，包括未來系列的未來金茂府、華潤未來城市、未來公元、未來金茂府悅公館；地理位置接近南區中心的，僅有兩棟住宅沒小區環境的融尚未來、東方藍海中心。
如果你本身就是這些能源央企研究院的職工或工作在望京，我認為在這個區域購買一手新房是沒有問題的：
- 從基礎教育來看，北京十一未來城學校（小學）建成開學，華能人才創新基地東側有李希貴任校長的北京未來城學校；
- 公共交通方面，地鐵17號線在未來科學城設立南區站和北區站，4站直達望京；
- 科學城南區站有“天空之城”，填補大型商業空白。
如此看來，至少一個片區該有的公共配套，都會落地。東區建成後至少應該是亦莊新城核心區的水準，定位在那裡擺著。但有一種速度，叫“昌平速度”，在這裡買房，心理上要有一個預期。
北七家居住板塊，好比一個真空區域，完美躲過所有利好。比方說，區域內沒有任何一條地鐵線路；北清路快速路改造，主路部分到宏福西路就停了；安立路快速路也遲遲不見開工。看看板塊內部的社群，私搭亂建的晨浩花園、海德堡花園，小產權的柏林線上，回遷小區東二期新村，老破大北亞花園、溫泉花園、名流花園，遺世獨立的金色漫香苑；就連號稱北七家之光的翡翠公園，16年開盤時那是何等火爆，現在一手業主平價出都無人接盤。如果沒有非常充分的理由，不建議大家在北七家置業，如果必須買，也要儘量靠近未來科學城一期。
說完未來科學城一期及北七家區域，我們跨過中間的生態綠心，盤點一下未來科學城西區，主要包括朱辛莊+鞏華城+高教園3個職住結合的板塊。
朱辛莊，近未來科學城西區的重要組團中關村生命科學園，在西區置業我認為這裡應該是首選。整個朱辛莊就圍繞著雙軌交匯的朱辛莊站進行建設，整個片區的地賣得也差不多了，從北到南，華潤商業、 好未來總部、萬科TBD、九年一貫制小學、小米產業園、國知局、中公教育，再加上西側的生命科學園，整個區域未來的樣子你是能想象的到的，基本能達到所見即所得的效果。二手房以領秀慧谷為代表，一手新盤永珍悅府也不錯。
鞏華城這個板塊，是昌平在六環路內僅剩的萬畝可開發土地，之前的建設方案是十三陵明文化創意產業集聚區，後來區政府接受了“大學城”只賣地，對後期GDP拉動效果低下的經驗教訓，明確制訂了所謂的建設TBD的宏偉規劃。目前鞏華城及北區土地一級開發專案主體變更為未來科學城公司，由於新舊拆遷政策的銜接問題等，開發仍處於停滯狀態。
沙河高教園分為三個功能區，東側的是高教園區，擁有北京航空航天大學、北京郵電大學等8所高校；中間以沙河站為中心南北延伸的，為公共服務區域，居住片區主要在西側。
其中二手房有兩個社群比較知名，一個是京城別墅玫瑰園，另一個是剛需上車盤的北街家園。玫瑰園的標籤比較多，“京城十大別墅”、“爛尾專案”、“侯耀文”等等，感興趣的同學可自行百度；說起剛需盤北街家園，就得提一下其中的六區有一種26平的開間戶型，總價150-160萬的樣子，在整個城市的房產分級當中，這樣的房子才是北京這個城市的門檻。
盤點完未來科學城我發現，儘管整個規劃範圍很大，但適合購買的房子，其實並不多。
總結一下：未來科學城一期的新盤適合央企研究所的人去購買，北七家區域儘量不要碰，朱辛莊是科學城西區的高地，鞏華城沒房，沙河高教園有北京城的房價門檻。
