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百城房價由漲轉跌 年底價格仍有下行壓力

3日,中指研究院釋出了《中國房地產市場2021總結&2022展望》(下稱報告)。報告認為,2021年房地產市場經歷了由漲轉跌的過程,下半年以來,受調控政策和信貸環境收緊影響,新房和二手房市場均有所降溫,至11月份,其監測的百城新房價格出現了自2015年5月以來的第二次下跌。預計今年12月份的新房、二手房市場仍將維持低位執行,價格面臨下行壓力。

房價由漲轉跌 12月仍面臨下行壓力

報告稱,在新建住宅方面,根據中國房地產指數系統百城價格指數,2021年1-11月百城新建住宅價格累計上漲2.46%,較去年同期收窄0.73個百分點。到11月,百城新建住宅均價16183元/平方米,環比下跌0.04%,出現2015年5月以來的第二次下跌(第一次下跌出現在2020年2月)。

從漲跌城市個數看,報告稱,自2021年6月起,百城新建住宅價格環比下跌城市數量呈上升趨勢,至11月,百城中價格環比下跌的城市有53個,較10月增加22個,為年內最高。

二手住宅方面,根據中國房地產指數系統百城價格指數,2021年1-11月百城二手住宅價格累計上漲3.36%,其中,上半年累計上漲2.56%;下半年環比漲幅持續收窄,百城二手住宅價格月均上漲0.16%。11月份,百城二手住宅均價為16013元/平方米,環比下跌0.08%,連續兩個月出現下跌,且跌幅有所擴大;價格環比下跌城市數量逐月增加,11月達68個。

分梯隊來看,1-11月,一線城市新建住宅價格累計上漲2.50%,漲幅較去年同期收窄1.27個百分點,其中11月環比下跌0.10%;二線城市價格累計上漲2.49%,處近五年同期最低點,漲幅較去年同期收窄0.83個百分點;三四線代表城市價格累計上漲2.33%,漲幅較去年同期擴大0.07個百分點,但6月起三四線代表城市新房價格環比漲幅逐漸收窄,11月收窄至0。

“綜合來看,2021年上半年,百城新建住宅價格漲幅較去年同期有所擴大,二手住宅價格漲幅也居年內高位。但下半年以來,受調控政策和信貸環境收緊影響,新房和二手房市場有所降溫,二手房市場趨冷態勢更明顯。”報告還分析,雖然信貸政策邊際寬鬆訊號不斷釋放,但市場下行預期短期內仍難以改變,11月市場價格仍呈現下跌態勢,百城新建住宅價格環比由漲轉跌,二手住宅價格環比連續2個月下跌。預計12月市場整體仍將維持低位執行,價格仍面臨下行壓力。

2022年新房銷售面積或下降 一線城市仍增長

與價格走勢相類似,2021年的交易量也是“前高後低”。報告稱,重點50城新建商品住宅成交面積整體同比小幅增長,但下半年市場明顯降溫,7-11月成交規模降至2015年以來同期最低。在下半年,一線、二線、三線代表城市新建商品住宅成交面積均下降,其中三線代表城市同比降幅超三成,降幅最大。

分割槽域來看,下半年以來,長三角、珠三角新建商品住宅成交面積同比增速均有所回落,珠三角代表城市降溫明顯。據中指資料監測,2021年1-11月,珠三角代表城市商品住宅成交面積同比下降13.8%,除廣州、深圳成交規模同比依然保持增長外,其餘代表城市均同比下降,其中惠州、東莞成交面積同比降幅最大。7-11月,珠三角代表城市同比降幅超40%,降幅較大。

對於後市,報告稱,根據“中國房地產業中長期發展動態模型”測算,在滿足疫情防控常態化、城鎮化穩步推進、堅持穩健的貨幣政策、堅持“房住不炒”政策導向等條件下,2022年全國房地產市場將呈現“銷售面積回落,銷售均價平穩執行,新開工面積繼續下降,投資低速增長”的特點。

在需求端,房地產調控政策保持穩定,存在一定改善預期,需求入市動力偏弱,疊加房地產稅試點短期對市場預期或帶來一定衝擊,預計2022年全年商品房銷售面積將下降6.8%-8.3%。銷售均價在土地價格上漲、一二線城市成交規模佔比提升等因素影響下仍將保持平穩執行,2022年商品房銷售額將有所下降,但降幅有限。

分梯隊來看,報告預測,一線城市的成交規模預計會繼續增長,隨著土地成交量增加,新房供給端將逐漸改善,帶動成交面積繼續提升。二線城市分化態勢延續,南京、鄭州、武漢等城市在信貸環境的逐步改善下,2022年市場有望進一步恢復,全年市場規模或將提升;昆明、南寧、瀋陽等部分西部、東北部二線城市近幾年市場連續調整,2022年有望底部企穩。三四線城市市場規模高位回落,在沒有較大利好帶動下,東部熱點三四線城市市場規模向上拓展的空間較小。

分類: 數碼
時間: 2021-12-09

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