曾因“鎖房風波”而被稱為地產“不死鳥”的佳兆業，這一次或許很難度過難關。
12月8日早盤前，佳兆業釋出公告稱，公司股份於今天上午9時起短暫停止買賣。
此前，於11月25日，佳兆業釋出公告稱，由於無法償付2021年12月7日到期的4億美元境外債，因此提議投資人將這筆債券交換成2023年6月到期的新債券，以避免違約。要約交換至少需要獲得3.8億美元或95%債券持有人的同意才能生效。
而財務顧問公司Lazard Asia (Hong Kong) Limited向佳兆業發函稱，持有佳兆業將於2021年12月7日到期的4億美元債券過半票面價值的投資人團體，不支援佳兆業於11月25日提出的交換要約。
佳兆業集團於12月3日公告稱，有關發行在外2021年到期6.5%優先票據的交換要約及同意徵求失效。
按照此前公告，佳兆業現有票據已於2021年12月7日到期，未償還的本金總額為4億美元。
這也就意味著，佳兆業尋求4億美元到期債務展期失敗，正式構成實質性違約。
圖源視覺中國，已授權，佳兆業董事局主席郭英成
據傳，佳兆業原本有機會不違約的。
雖然債權人否決了佳兆業給出的債務展期方案，因為覺得誠意不夠，但卻“貼心”地給佳兆業準備了一份繼續借錢的債務重組方案，包括為購買佳兆業資產和專案的買家提供貸款支援，為佳兆業的舊改專案提供總額不超過20億的資金支援、但要以對等的股權或者優先債券交換，以郭英成收購的星島日報以及佳兆業美好的股權質押、發行可換股債券等。
債權人甚至還在境內外媒體上喊話：唯一可以不躺平的就是佳兆業。
顯然，郭老闆沒有接受這一份方案。
至於郭老闆不接受的理由，業內人士猜測，或許是因為這一份方案表面友好實則“殺機四伏”。天下沒有免費的午餐，債權人不僅想獲取到更高的收益，更有覬佳兆業最核心的深圳舊改資產股權的嫌疑，而郭老闆不願被“趁火打劫”，更不願失去最核心的談判籌碼。
佳兆業美元債實質性違約
11月初，由佳兆業擔保的理財產品暴雷，上千名投資者聚集在深圳羅湖嘉裡中心的佳兆業總部維權，佳兆業的流動性危機開始顯露冰山一角。
面對危機，佳兆業不是沒有想過自救。公司在針對理財產品逾期給出的初步兌付方案中稱，集團一直積極籌措資金，加快沉澱資產去化等措施，全力解決當前遇到的問題。
公司給出的一份擬處置資產清單顯示，佳兆業擬處置資產共計18個專案，全部為深圳專案，涵蓋住宅、酒店、寫字樓、購物中心、商業街等業態，包括南山東角頭專案、福田東山小區、深圳佳兆業科技中心、深圳坂田城市廣場、深圳鹽田城市廣場、深圳金沙灣萬豪酒店、金沙灣國際樂園等，面積合計144.72萬平米，權益貨值818.25億元，融資餘額203.83億元，資產處置時間為2021年12月-2022年12月之間。隨後，該資產處置方案一度由18個增加至25個，其中包括10個深圳舊改專案。
然而，處置資產的速度始終跟不上債務到期的速度。為避免違約，佳兆業也嘗試過學習奧園、陽光城等房企一樣，跟債權人談債務展期，但如上文所述，雙方最終沒有談攏。
到12月7日，佳兆業4億美元境外債正式到期，公司無力償還，出現實質性債務違約。
那麼，出現境外債實質性違約之後，佳兆業會面臨怎樣的後果呢？
業內人士指出，美元債屬於信用債，一旦違約引爆地雷，會直接擊碎開發商的行業信用。佳兆業4億美元境外債到期未付，會立即觸發其現存的所有海外債到期，且國內債券同樣會與海外債聯動，一同觸發交叉違約。
又是評級下調引發的血案？
哲學上說，人不能兩次踏進同一條河流。但佳兆業和郭英成做到了！
曾經“死”過一次的佳兆業，為什麼會再次犯同樣的錯誤？
事情依然要從佳兆業曾經的“復活”開始。
2014年，佳兆業陷入鎖房風波引發債務違約風險。2015年，佳兆業最終透過債務重組成功“復活”。但公司已憾失兩年的發展，被許多同行遠遠甩在身後。同時，公司還一直備受高負債問題困擾，最高峰期負債率一度達到300%以上。
緩過勁後，佳兆業開始鉚足幹勁努力彌補失去的時光。2016年，佳兆業的銷售還僅為300億元；到2020年，佳兆業就正式衝破了千億大關。
在實現規模擴張的同時，公司也一直致力於將負債率降到合理水平。公司淨資產負債率從2018年底的236%，下降到2019年底的144%，又下降到了2020年底的97.9%。
根據貝殼研究院統計，依照“三線四檔”融資新規，截至今年年中，佳兆業剔除預收款後的資產負債率為69.9%，淨負債率為93.7%，現金短債比為1.53。
三道紅線，佳兆業一道未踩，是“綠檔企業”，最終卻還是暴雷了。
說財貓瞭解到，和此前暴雷的諸多房企一樣，佳兆業的暴雷同樣起源於評級機構的評級下調。
10月27日，惠譽、標普宣佈下調佳兆業美元債相關評級。標普將佳兆業長期發行人信貸評級由B調低至CCC+級，展望為“負面”。5天后，穆迪將佳兆業的家族評級從“B2”下調至“Caa1”，債券高階無抵押評級從“B3”下調至“Caa2”，展望“負面”。
評級的接連下調觸發了部分境外美元債的相關違約條款，債主開始找上門。債權人紛紛要求公司提前還款，佳兆業由此陷入債務擠兌困境。
作為僅次於恆大的美元債大戶，包括已經到期未付的這筆4億美元的境外債，佳兆業尚未到期的美元債共有18筆，合計存續規模為115.74億美元，未來一年到期規模為32億美元。
標普在下調佳兆業評級時就警告，佳兆業32億美元將於未來一年內到期的美元債，再融資存在重大風險，並將公司的管理及管治評估由良好改為疲弱，以反映公司欠缺足夠風險管理。至於負面的評級展望，則反映佳兆業不可持續的資本結構、大量債務短期內到期以及流動性減少。標普預計，佳兆業將在未來12個月內面臨巨大的償債壓力。
而不斷爆發的信用危機，已經火速傳導到了佳兆業的銷售端。
佳兆業最新公佈的資料顯示，公司10月份的銷售額還有81.95億元，到11月份就下降到了10.06億元，幾乎跌入冰點。
房子已經賣不動了，就連已經賣出去的房子，也爆出了停工的傳聞。
最近就有訊息爆出，佳兆業在廣州的豪宅專案佳兆業壹號，已經出現停工的情況。該專案此前售價超過10萬/㎡，一套售價上千萬。
圖源：說財貓攝 佳兆業壹號實景圖
等待佳兆業的，只能是再一次債務重組。
是的，再一次！
2014年佳兆業陷入鎖房風波引發債務違約風險。2015年佳兆業最終透過債務重組成功“復活”。而且，即便是債務重組，企業的控制權依然牢牢掌握在創始人郭英成手中，可以算得上是已經有過一次成功“復活”的經驗。
只是這一次，佳兆業和郭英成還能如此幸運嗎？
