關於烏魯木齊市的 20年房價研究，是中國地標城策院二十年房價研究與趨勢預判省會城市系列的終結篇。雖然從地理區劃上講，還有拉薩市與港澳臺（北）也算國家不可分割的省級行政區首府。但是拉薩深處青藏高原腹地，生存環境惡劣，人口和城區規模有限。拉薩房地產市場不甚發達，商品房交易資料零散稀少，更何況長達二十年的追蹤研究。港澳臺，作為一國兩制下的行政特區，其資本主義特徵的房地產市場與內地是兩個完全不同的體系，不在本系列的研究範疇之內。把烏魯木齊作為省會城市20年房價系列文章的收官之作也就恰如其分。改革開放四十多年來，全國的發展重心一直在沿海地區。自從“一帶一路”，雙迴圈等國家大戰略紛紛出臺後，遠在亞歐大洲腹地心臟的烏魯木齊也將迎來屬於自己的高光時刻。鑑往事、知來者，從烏魯木齊市往昔二十年的房地產發展歷程，可以探究城市的房地產歷史脈絡和未來的發展規律。
- 烏魯木齊二十年房價覆盤：房地產走勢個性鮮明，房價上升的平仄起伏規律顯眼
橫向對比同處西北地區的幾個省會首府。儘管烏魯木齊市房地產也是處在20年向上攀升的牛市中；但其行進路線遠比銀川、西寧、蘭州等城市複雜。銀川、西寧前十幾年大部分時間房價在慢騰騰地往上挪，直到最近三四年才突然爆發，房價直線拉昇。而烏魯木齊20年房地產收放、發力的啟動切換十分頻繁，房價漲跌起落的波動幅度更大。這也難怪，新疆作為中國幅圓最遼闊的省級行政區，地盤實在太大。烏魯木齊與西北最近的鄰省省會蘭州的直線距離就達1900公里，而廣州到石家莊的路程也才1800多公里。孤處內陸的烏魯木齊實際是一個獨立的地理單位，又是少數民族自治地區。房地產有其獨特的執行規律也屬正常。
烏魯木齊市本世紀前20年房價極盡起承轉合之勢，線段圖上呈現明顯的“平走-拉昇-平走-拉昇”四部曲，每個階段都持續5-6年時間。從2018年起，烏魯木齊住房價格又開始新的一輪大幅拉昇，如果按歷史趨勢推演，現在還在上升中途。當然，歷史的發展從來不以人的意志為轉移。2020年起，中國房地產趨勢的變局轉折十分明顯。烏魯木齊未來幾年的房價是否還能一如繼往地遵循歷史演進規律，值得高度關注。
2001-2020年烏魯木齊市商品住宅成交均價（元/㎡）
- 第一階段“平走期”（2001-2006年）：房價小幅、個位數上升，曲線平緩；
- 第二階段“拉昇期”（2007-2012年）：房價連續快速大幅拉昇，漲勢如潮；
- 第三階段“平走期”（2013-2017年）：房價開始數年平臺調整，漲跌互現；
- 第四階段“拉昇期”（2018-2020年）：房價跳空高開，再次大幅強勁拉昇。
2001-2020年烏魯木齊市商品住宅成交均價年均漲幅
烏魯木齊市住宅20年房價漲幅波動幅度較大，遠超蘭州、銀川、西寧。價格漲幅曲線大起大落，很難說有什麼規律和巧合。2014年後還有過兩年時間房價下跌，距今不遠的2016年甚至出現了歷史最大跌幅，這在其他城市是很少見的。
2001-2020年烏魯木齊市商品住宅銷售面積（萬㎡）
烏魯木齊市的二十年住宅成交量變化也是個性鮮明。總體趨勢雖然規模一直在增加，但擴容幅度並不大；而且上升過程有些雜亂無章，遠沒有一目瞭然的方向感。2001年全市就有近200萬㎡的住宅成交，20年後住宅成交量也才增加了345%。而銀川和西寧，20年間住宅成交面積分別增長了923%和1270%。烏魯木齊市的住宅規模增長十多年來始終受500萬㎡/年均線的壓制，2019-2020年才真正放量突破，有實質性的增長。未來烏魯木齊市的住宅需求和成交規模能否保持增長勢頭，大可拭目以待。
- 烏魯木齊市城區房價特徵：剛需主導的成長型住宅市場，房價上漲出現轉勢訊號
烏魯木齊地處中國西北地區、新疆中部、亞歐大陸中心、天山山脈中段北麓、準噶爾盆地南緣，毗鄰中亞各國。烏魯木齊是新疆的政治、經濟、文化、科教和交通中心，是世界上距離海洋最遠的大城市，有“亞心之都”的稱呼，是第二座亞歐大陸橋中國西部橋頭堡和中國向西開放的重要門戶，是世界上最內陸、距離海洋和海岸線最遠的大型城市（2500千米）。全市轄7個區、1個縣，總面積1.38萬平方公里。根據第七次人口普查資料，截至2020年，烏魯木齊市常住人口為405.43萬人。
烏魯木齊的行政區劃非常奇特，三個外圍區縣（米東區、達坂城區、烏魯木齊縣）邊界線清晰簡單，米東區北側邊界彷彿如新疆切糕一般，被整齊劃一地切開。主城區（天山區、新市區、頭屯河區、水磨溝區、沙依巴克區）才是房地產開發重點。
2020年烏魯木齊市土地供求走勢
2020年1-12月烏魯木齊經營性商辦住類土地供應宗地面積 1590 萬㎡ ，同比去年上升162% ；成交宗地面積1467萬㎡ ，同比上升 173% ；相應的可建築面積2528萬㎡ ，環比上升101%，成交金額 359 億元 ，環比上升11%。土地成交宗數仍處於近6年來的高峰位置。
2020年，米東區成交宗地面積588.39 萬㎡，同比增長447%，成交規模全市第一；高新區（新市區）緊隨其後。天山區以3127元/㎡以上的樓板價引領全市。天山區作為烏魯木齊最早的老城區之一，土地資源逐漸枯竭，可開發地塊較少。未來天山區土地供應萎縮的狀況將繼續，進一步鞏固老城區土地價值和房產價格領先地位。與此同時，在烏魯木齊“南控北擴、東延西進”的發展格局下，城北片區、開發區和米東區等區域所處位置，很大程度是烏市未來發展的重點區域。
2012-2020年烏魯木齊市商品房供求走勢
2020年商品房全年供應1166萬㎡，同比增長18%; 2020年商品房全年成交量699.48萬㎡，同比增長1%，增長動能減弱。成交套數61934套，同比下降3%，成交結構上移。年末各房企在業績衝刺的壓力下，房企推盤節奏加快，使得商品房市場供應同比齊增，但成交增長相對乏力，漲幅不及供應。
根據國家統計局網站釋出的烏魯木齊2020年商品房房價指數走勢。總體來看，烏魯木齊商品房價格走勢保持穩定態勢。去年下半年商品房價格指數同比上漲幅度更大。
2020年--2021年9月烏魯木齊市商品住宅新房成交均價
2020年1-12月，烏魯木齊市商品住宅成交均價9269元/㎡，同比上漲6.1%。但是全年月度住宅價格有逐月下行的態勢。住宅新房價格漲幅與商品房價格漲幅呈反向走勢。進入2021年住宅價格繼續維持下行勢頭，各月住宅均價幾乎都低於去年同期。9月份，烏魯木齊住宅均價8945元/㎡，同比下降2.3%。除非今年四季度，房價有翻天覆地的逆轉，否則，連續三年大漲的烏魯木齊住宅價格將在2021年徹底轉勢。烏魯木齊20年房價走勢規律終究敵不過全國房地產大趨勢的滾滾洪流。
2020年烏魯木齊市商品房庫存和去化週期
截止2020年12月末，烏市商品房可售餘量2207萬㎡，去化週期約18個月;商品住宅可售餘量為1477萬㎡，去化週期約14個月，較2019年末縮短約1-2個月。但住宅庫存量相比房地產良性健康的城市仍然偏高。
2021年1-6月烏魯木齊各城區商品住房預售情況（㎡）
烏魯木齊今年上半年各城區住宅預售情況與城區土地供應狀況保持一致。高新區、經開區、米東區等城北板塊熱度不減。老城區天山區推盤量最低，但依然以高價格標杆顯示存在感。
在商品住宅成交情況上，高新區、經開區、水磨溝區基本供需平衡，天山區供不應求，米東區和沙依巴克區銷售份額較低，與其較高的預售面積形成反差。
烏魯木齊市住宅產品成交結構主要以剛需為主導，剛改為補充，90-120平米戶型佔一半份額，144平米以上戶型成交佔比不到5%。烏魯木齊市住宅市場仍然處在從溫飽型向舒適改善型購房過渡階段。產品的升級換代仍大有可為。
- 烏魯木齊市房價未來趨勢：告別房價冒進，其重要戰略地位保障房地產長期發展潛力
用20年曆史房價觀察城市房地產演進變化，比起3-5年的短期價格波動，更能開闊視野，發現久被忽視的規律變化。但並不意味著前二十年的房價上漲戲碼可以原封不動地在後二十年再現。2020年可以說是一個標誌性年份，中國很多城市房地產都在這一年對20年地產大牛市作了一個總結了斷，隨後開啟的卻是並不如意的房價新徵程，烏魯木齊堪稱其中的典型。套用前20年房價規律，烏市在2021年應該繼續有一波上升行情，但今年前9個月的表現粉碎了這種啟盼。烏魯木齊新的20年房地產何去何從，真的要頗費思量。
烏魯木齊城區2015-2020年商品住房成交均價（元/㎡）
烏魯木齊主城區房價，除了資料缺乏的達坂城區和沙依巴克區外，幾個核心城區近6年的房價變化已經悄悄揭示了變化趨勢。老城中心的天山區因為土地資源告磬，商業繁榮；成交量年年下跌，同時房價年年大漲。但天山區更多具有價格標杆功能，開啟烏市房價上升的天花板，僅此而已。構成烏魯木齊房地產中堅力量的高新區（新市區），水磨溝區、米東區在2020年房價已經失去上升動力，經開區（頭屯河區）甚至還有一波不小的跌幅。當然，這與2020年終幾個新區板塊的低價大盤密集上市有關。無論如何，連年大漲後的烏魯木齊房價後勁不足，是確定無疑的。
烏魯木齊與西北區域省會全國百城新房價格指數對比
把西北幾個省會城市的新房價格指數對比，可以分成兩種型別：銀川、西寧房價基數低，價格拉昇啟動晚，房價上升動能仍然充沛。蘭州和烏魯木齊房價居前，但房價上行路徑更加走平，其中又以烏市的上升前景最為疲軟。
雖然房地產與一個城市的經濟實力和人均收入有很大關聯度，但並不能簡單地劃等號。否則就無法解釋銀川、西寧這兩座綜合實力在全國省會當中幾乎墊底的城市最近兩年房價的逆勢狂飆。烏魯木齊市2020年各項經濟指標在西北區域首府中還是相當不錯的，至少遠強於銀川、西寧。烏魯木齊的房價未能如其他西北區域省會反潮流堅挺向上，有其自身原因。
房地產漲跌最直接的是受供求關係影響，而開發規模與城市土地空間息息相關。在大西北，蘭州和西寧都是在河谷狹地中見縫插針建設起來的。城市空間過於緊縮在一起，自然抬高了城區的人口密度和房產價值。而作為全國版圖最大的新疆，最不缺的就是土地。烏魯木齊2019年城市建成區面積487平方公里，高居全國城市第18位，而蘭州是33位（313平方公里），銀川61位（190平方公里），西寧更是排到142位（98平方公里）。這還是把三個城市開發新區納入其中的結果，只算老城區，相差更加驚人。土地供給的源源不絕，使烏魯木齊房地產缺乏囤積居奇的炒作可能。從烏魯木齊住宅成交量十幾年如一日地保持穩定水平，就可見一斑。
做大做強省會已成為內地省份後發趕超發展的捷徑，銀川和西寧把省會獨大做到了難以復加的極致。而在地廣人稀、戰略位置重要的新疆，烏魯木齊不可能將全區的人口和資源都匯聚一城。還有與自治區平級的生產建設兵團扼守在全疆各地。新疆的城市發展更多地是一心多點的均衡佈局。
在幅圓遼闊，沙漠、戈壁、高山、草原遍佈的新疆，城市間的距離十分疏離。城市間來往最快速的交通工具就是飛機，新疆也是全國機場最多的省級行政區。由於人口稀疏，城市圈（群）在新疆的價值遠小於內地。城市間更多地是零散、點狀式發展。烏魯木齊的長遠前景仍然取決於城市自身的潛力。
根據第七次全國人口普查資料，烏魯木齊市2020年常住人口405萬，人口總量全區第二，但卻是十年人口增長比例最高的城市。出人意料的是，2019年，新疆全區常住人口淨流入27.15萬人，高居全國各省第三。這其中自然絕大多數都湧入了烏魯木齊。
“一帶一路”戰略應該說是中西部省份，未來數十年跨越式發展的最大機會點。在蘭州篇中講過，作為“一帶一路”的重要節點對蘭州長期發展的支撐。但論起“一帶一路”戰略的地位和價值，蘭州還只是通道，新疆才是核心樞紐。就像通往西域的古絲綢之路有南北線之分，都在新疆境內彙集分叉。一帶一路在新疆也有三條陸上通道。新疆才是內陸崛起的最大受益方。作為全區首府的烏魯木齊市也將成為吸納各方人流、資金的樞紐。就像蘭州市住宅購房者中，西部其他城市佔據相當大比例。未來，烏魯木齊對全國各地人流的吸引力會只強不弱，房地產的長期需求將得到基本保證。
英國地理學家麥金德於1902年在皇家地理學會發表的文章中提出了世界島的概念。在這篇文章中，他把地緣政治分析推廣到全球角度。麥金德認為，地球由兩部分構成。由歐洲，亞洲，非洲組成的世界島，是世界最大、人口最多、最富饒的陸地組合。在它的邊緣，有一系列相對孤立的大陸，如美洲，澳大利亞，日本及不列顛群島。在世界島的中央，是自伏爾加河到長江，自喜馬拉雅山脈到北極的心臟地帶。一百多年來，圍饒世界島中心與邊緣，控制與反控制的鬥爭構成了大國間競爭搏弈的中心主線。整個新疆地區正好位於世界島的核心腹地。致力於民族偉大復興的國度，如果沒有新疆的繁榮昌盛是不可想象的。烏魯木齊發展成為其定位設想的“亞心之都”，離海洋最遠的國際化大都市並不是一件遙不可及的事情。用這個標準衡量，烏魯木齊市目前的房地產成交量和價格就不值一提了。
二十年彈指一揮間，中國地標城策院省會城市房價研究與趨勢預判到烏魯木齊劃上了圓滿句號。從一線城市房價的高高飄揚，南方沿海省會的強勁升勢，到東北城市的落寞乏力；從中部省會房地產的前景遠大，到西南、西北省會城市的後發趕超。每個省會城市20年光陰，都擁有屬於自己的榮耀和挑戰。共同譜寫了中國城市房地產二十年的輝煌樂章。到烏魯木齊市完結收尾時，2020年又成了有象徵意義的階段性節點。20年，對烏魯木齊房地產既是尾聲又是序曲，這也是中國城市房地產發展征程中面臨的共同隱喻。（申明：凡轉載本頭條號原創文章，須註明“轉載自【許子論語】頭條號原創文章——中國地標城策院之烏魯木齊房價二十年研究與趨勢預判”，否則視為侵權並被追究責任。）
