今年夏天，北京的住房租賃市場在低迷兩年之後迎來了一波“小高峰”。8月底北京市住建委釋出《北京市住房租賃條例》（徵求意見稿），提出“房產中介機構不得提供轉租服務”“限制租金漲幅”等措施，緊接著對兩家有相關違規行為的企業進行行政處罰。對北京等特大城市而言，租房價格偏高是不少租客的一個痛點，管理好、規範好租賃市場意義重大。其中，一些觀點需要釐清。
房租高是因為長租公寓賺了“高差價”嗎？資料顯示，我國超一線城市租金收益率不足2%，明顯低於國際水平。我國長租公寓的運營大多是分散式公寓，好比是“二房東”，普遍採用“高進低出”“長收短付”經營模式，資金週轉慢，很多長租公寓企業面臨資金壓力。集中式公寓則是房企先建後租，這種“重資產”模式受制於地價貴、成本高等因素，同樣面臨著不小的經營壓力。顯然，說長租公寓企業賺取高額利潤未免有些草率。
難道是因為租賃市場存在壟斷經營和惡性競價嗎？近兩年大城市規模化住房租賃企業市場份額僅佔2%，市場發展空間很大。但從代表市場競爭和壟斷程度的指標看，分散式公寓的頭部企業中，自如友家、相寓的市場集中度均為30%左右，集中式公寓以魔方為首，行業集中度為56%。頭部企業擁有明顯的渠道優勢和較大議價空間，為了擴大規模爭搶房源，常以高出市場價20%甚至更高的價格收購房源，導致租金成本水漲船高。
哄抬價格是一部分原因，究其根本還在於“物以稀為貴”。第七次全國人口普查資料顯示，近十年北京、上海、深圳的常住人口年均分別增長了22.8萬人、18.5萬人、71.3萬人，雖然增速有所放緩，但大城市人口淨流入的趨勢仍將持續，房屋租賃需求在相當長時間內仍然旺盛。未來一段時期內，隨著人口不斷流入，特大城市租房市場供需矛盾或更為突出，成為房租居高不下的重要原因。
找準了病灶，才能對症下藥。多年前，我國不少城市就在努力解決租房市場供需矛盾和惡性競價問題，有的取得了成效，有的還在探索之中。筆者以為，租賃市場治理關鍵應在供給端發力。先要盤活存量，透過稅收優惠等政策鼓勵長租公寓企業轉化閒置低效的商業樓、酒店等，增加現有供給；再拓展增量，繼續提升大城市租賃住宅用地佔比、加強公租房建設用地規劃、增加保障性租賃住房等；還得落實好“租售同權”，加強市場監管，實時監控租金價格水平，整頓惡性競爭等現象，及時處罰違規經營、損害承租人權益的行為。不得不提一句，德國法律規定3年內漲幅上限為15%，這為我們提供了一些啟示。
來源：經濟日報
作者：李子嬌
