原創 你的呱哥啊
哈嘍大家好，我呱呱 。呱是咕呱的呱，呱還是咕呱的呱。
今天來跟大家談一個比較有爭議的話題，那就是公寓到底能不能買。
相信這個問題大家或多或少都跟身邊的人討論過，畢竟這個問題是很多購房人都會碰到的問題。當然這個問題永遠也不會有一個明確的答案，畢竟大家的出發點不一樣，結論自然也就不盡相同。
那麼，今天，呱哥站在一個經紀人的角度，來分析一下這個問題。不一定都對，但是希望能給大家帶來一些參考和幫助。
寫這篇文章的原因也是機緣巧合，碰巧刷到幾個大V博主發表的影片，碰巧聽到同事關於這個問題的爭論，碰巧我最近也想談一談這個話題，不為別的，只是想讓大家瞭解一下，作為中立人士的角度，是如何看待公寓專案的。
話不多說我們直奔主題。這次咱不從優勢開始討論，先說說公寓的劣勢。
公寓的一個眾所周知並且大家普遍都能統一的一個缺點就是，升值空間小。
同一地段的住宅對比公寓，住宅的升值空間一般情況下都會比公寓的升值空間大。拿武漢舉例，楊家灣地鐵口專案，三金雄楚天地，16年三金雄楚天地最後一期住宅平均單價在13500元/㎡，同期同項目三金雄楚天地的loft公寓單價在16000元/㎡ 。截止到今天，某殼網上三金雄楚天地住宅二手房單價在31000元/
㎡上下，loft公寓二手單價在22000/㎡上下。差別還是很大的，這一點相信大家也都見識過，所以我就不
多說了。而與三金雄楚天地一牆之隔的永利國際公寓，當初的小米公館當時的售價在12500元/㎡，如今二手房單價在16000元/㎡左右，有些房源的單價甚至和16年一樣。
公寓的居住密度高。
大部分公寓產品的梯戶比很低，一般都是一層十幾戶起步，多的二三十戶，但是電梯配備又不充足，去年江夏文化大道某盤甚至出了一個12梯120戶的誇張梯戶比，雖然是個商業綜合體，但是很多朋友還是難以接受，畢竟這種梯戶比對於早中晚高峰來說實在是一種折磨。而且單層戶數越多，住的人員就越複雜，公寓一般是商住兩用型，裡面辦公和居家的人都是相互影響的，居家的朋友不得不考慮的問題那就是安全和居住環境，而辦公的人也會因為周邊有居家的人群導致有時候辦公會收到約束，從而導致辦公氛圍缺失，這也是
公 寓 比 較 為 人 詬 病 的 原 因 之 一 。
居住成本高。
相對於住宅來說，公寓一般是商水商電並且沒有天然氣。商水商電的價格基本上是住宅的一倍，也有少部分專案是民水民電，但是個例我們先不做討論，所以這個我們先pass。沒有天然氣也進一步加大了生活的成本，因此很多公寓專案把帶天然氣作為一大賣點，因此吸引客源引流。還有就是公寓雖然面積不大，但是物業費的收取標準卻不低，便宜一點的和住宅基本持平，貴一點的可能比大部分的住宅還要高。因為公寓本身拿地的價格就更貴、造價高、品質好、公共裝置設施的管理難度更高、而且容積率也比較高，並且在物業的管理上也是更加嚴格和安全的，因此公寓的物業費會比普通住宅的高。
內部居住環境一般。
公寓的朝向一般是單面朝向，所以在採光和通風方面比較差。最主要的其實還是通風，彩光方面大部分公寓樓盤其實都是落地窗，只要前方沒有遮擋，彩光不會太差。但是通風就是個大問題，如果不裝新風系統或者說開窗通風，基本上就是個密閉的空間，會覺得悶燥。而且廚房跟廳室一般是不分隔的，以至於做飯時的味道會殘留在家中，久久不能散去，久而久之，就變成了一個有味道的房子。辦公就不用說了，人越多越
壓抑，雖然寫字樓也差不多，但是好歹面積寬敞一些。因此，如果想有一個好的居住環境，就需要一個勤勞的業主，每日勤打掃，勤通風，這個就因人而異了。
層高低。
一般平層公寓的層高在2.9-3.3米左右，loft公寓的層高在4.5-5.6米左右（新建樓盤一般在4.5米左右）。單層公寓暫且不談，層高一般是夠的，除非說你想做躍層或者複式，但是這個層高一般人應該不會去打他的主意吧。所以我主要說說loft。如果層高5.4米，5.6米的話其實還好，做兩層的層高還是比較夠用的，如果4.5米的話，單層太奢侈顯得房子比較空曠，兩層又顯得比較壓抑，特別是對於身高比較高大的人來說，二層更像個小匣子而不是家。即使是做成躍層，二層的層高一般也不會高於2.3米，伸手就能摸到天。你想象的可能很完美，現實可能會磕到你的天靈蓋。
空置率高。
其實這個問題不太好說，如果買來是自己自住或者辦公其實不存在這個問題，畢竟我自己住裡面也不出租，就沒有空置這麼一說。如果說是投資出租，那就得考慮這個問題了。有人說，我買個房子即使是自住辦公，也不能一直住吧，總會空出來租出去或者賣出去吧，這個我們後面再說，先看下一條。
首付比例高，貸款年限短，貸款利率高。
公寓的首付比例是五成，有的也會有六成或者更高。相對住宅的最低兩成（限購區域三成）來說，首付比例高得多，但是貸款年限只有10年或者8年，沒有住宅長，貸款利率一般也比住宅高。分期首付的樓盤暫且不論，這個在一定時間內還是得補齊首付，只是給了個緩衝而已，這個跟住宅是一樣的，所以不需要槓。公寓貸款利率一般為5.145%-6.37%之間，雖然近幾年住宅的貸款利率也在不斷增加（今年略有下調），但是大部分公寓的貸款利率還是高於大部分的住宅。這個意味著在相同貸款金額，年限和方式的情況下，公寓所需要支付的利息比住宅更多。
不能落戶，不能對口學校。 這個好理解吧，我就不說啦。
至少暫時是這樣的，現在鋪天蓋地的商改住也好，可以落戶，可以對口學校也好，除個別特殊樓盤除外，目前九成九以上的公寓還是老樣子，以後我們看政策吧，個人認為，3-5年之內，應該不會有太大的改變，希望政策能打我的臉，畢竟這對剛需來說，是個好事兒。
土地使用年限短。
住宅的土地使用年限是70年，公寓一般是40年或者50年。這個僅僅指土地的使用年限，而房子的所有權是無限期的，這兩個概念一定要分清。雖然說國家已經開始全面實行不動產權證，還是有不少人對這個概念不是很清楚。這裡解釋一下，不論土地使用年限是40年還是70年，房子的所有權一直是你的，至於土地年限到期之後，是繼續續費還是國家收回有新的規劃，都會有相應的政策條款，只是現在的政策還並不明確，或者 說 大 家 （ 包 括 我 自 己 ） 不 太 了 解 。
交易稅費高。
就是老生常談的問題，那就是後期交易的稅費。商業地產稅費高，比住宅要高出來很多。不談中介費的情況下，商業地產後期交易稅費在同等條件下，至少要高百分之10 -12左右。當然不到交易的時候，大部分購房者也並不知道，畢竟置業顧問不會很明確的告訴你。並且在辦證的時候，商業地產的稅費也比住宅專案高1-3個點左右。想必很多購買了公寓的朋友最頭疼的就是這個問題了。
好了，說了那麼多公寓的壞處，估計很多朋友剛剛準備籤合同的筆已經準備放下了。不慌，下面咱們再來聊聊公寓的好處，看能不能讓大家重新提起對公寓的興趣。
不限購不限貸。
商業地產不限購不限貸，不需要購房資格，也不管你是揹負多少貸款，只要你可以貸款就可以買。（全款大佬請忽視）如今全國大部分城市為了防止房價的爆發式增長，頒佈了各種，或多或少，或松或緊的限購政策。首當其衝的自然是住宅，沒有購房資格，買不了限購區域的住宅甚至不限購區域的住宅，才會讓購房者開始考慮住宅以外的專案。商住公寓，寫字樓，商鋪，廠房之類的專案，都是不限購不限貸的。但是作為普通的購房者，接觸的更多的還是公寓寫字樓和商鋪，但是商鋪不是咱這篇文章的重點，下次有機會再說。廠房應該是沒機會講了，因為我也不懂，哈哈哈哈。
地段好。
商業地產的地段一般情況來說，都會比同價位的住宅位置更好，不論是從交通，商業，醫療，教育，或者產業來說，公寓的配套會比同價位的住宅來的更齊全。畢竟商業地產後期的價值更多的在於出租。一個好的地段，對於商業地產才是後期收益率的保障前提。尤其是繁華地段的商業地產，租金也會隨著商圈的繁華程度而變化。相應的，出行，購物，醫療，產業甚至教育的便利性也隨之變化。
價格低。
剛剛說到同價位的商業地產的位置會比住宅的位置更好，那同地段的商業地產的價格會比住宅低很多。可能以前並不明顯，現在則尤其明顯。舉個栗子，白沙洲龍湖三千城，住宅專案均價在16500元/㎡左右，而公寓均價在11000元/㎡左右。 光谷東碧桂園雲璽住宅價格18000元/㎡，而公寓均價在11000元/㎡左右。綠地光谷中心城住宅均價18000-20000元/㎡左右，公寓均價也是11000元/㎡左右。而光谷東附近， 11000元/㎡的正規商品房住宅，要去葛店才能買到了。
總價低、 面積小、 首付低。
商業地產，尤其是公寓的面積一般情況下都會比住宅小。面積段基本上集中在20-60㎡左右，結合其價格來說，意味著同價專案同等面積，公寓的入手總價比住宅更低，從另一個角度來說，面積小也意味著，裝修成本也相對更低。總價低，首付自然也就低。首付低，意味著入手的難度低。這對於手頭資金不足的朋友來說十分友好。相比住宅來說，公寓的選擇面大，買到的可能性高，尤其是熱門地區的熱門樓盤，住宅想買到的話必須得擠破腦袋往裡衝，而公寓，除非是一些網紅爆款，就沒有這方面的煩惱，基本上只要資金到位，你想買的都能選到合適的。
使用方式靈活。
公寓的使用方式比住宅更加靈活。估計很多人會比較疑惑，同樣都是房子，它能靈活到哪裡去？公寓既可以自住，也可以辦公自用，還可以出租出售。
出售我們後面再談，我們主要談談出租。公寓一般是商住兩用，住很好理解，商即辦公。公寓可以註冊公司，用作公司的註冊地址，這對於剛剛起步的創業型公司或者小型工作室來說，公寓的成本低，實用性強，是一個很好的過渡選擇。如果是loft公寓，還可做成雙鑰匙房出租，一套房當做兩套房來用，從而增加了房子的收益。或者作為個人的工作室，樓下辦公，樓上休息，一舉兩得。
有人說住宅也可以滿足這些條件，但是前提是你的工作室不需要工商註冊，或者可以在住宅內註冊地址，不然租個住宅也沒有太大的意義。而且對於大部分公司來說，一個好的辦公環境或者辦公氛圍還是很重要的，住宅就相對來說說沒有那麼正式，嚴肅，出行方面也不太方便。
出租回報率高。
相對於住宅來說，同等面積，同等地段，公寓的出租價格更高。畢竟公寓的租金是按照面積來計算，而住宅是按照戶型來計算的。具體高多少那就得根據具體的樓盤來具體分析。即使是相同的出租價格，相對於不同的房子總價來說，公寓的出租回報率還是會更高一些。比如楊家灣地鐵口，保利華都一室一廳的價格均價在2200元/月上下。對面的永利國際公寓均價則在2500元/月上下。不排除有相同價格的房源，但是永利國際大廈房屋總價在50-80萬左右，而保利華都房屋總價在130萬左右。當然，不同地方或者別的樓盤會有差異，但應該差別不會太大。
還貸壓力小。
畢竟公寓的總價低，貸款金額小，所以相對住宅來說，還款壓力會小很多。這個本應該放在總價和首付那一條講的，但是想了一下，還是單獨拿出來說一下。當租金到達一定程度的時候，公寓可能達到以租養貸甚至超過貸款的狀態，當然這只是一種理想狀態，但是相對於住宅來講，住宅的租金想要抵消房貸，難度還是比較大的。畢竟現在4環外的月供都要到3000+上下了，3環左右的月供基本上都往5000+去靠了，但郊區的租金，你懂的。而且公寓的貸款年限短，不像住宅一般都是30年左右，8-10年以後，所有的收益就都是自己的，房子也不再屬於銀行。
Emmmmmmmmmmm...優缺點大概就這些吧，如果還有別的，歡迎大家補充。
接下來我再來講講經紀人眼中的公寓。
首先談論一下什麼樣的客戶會買公寓？
從我自己還有同行接觸的客戶群體來看，買公寓的客戶有以下幾種。
第一種，被限購。 沒有戶口，沒有社保，沒有購房資格，或者購買住宅的數量上限，無法購買住宅的人。這種情況是沒辦法，只能選擇非住宅專案，或自住或投資。非住宅專案裡，對於大部分人接觸的更多的或者說更熟悉的還是公寓專案，所以，這類人一般都會優先考慮公寓。
第二種，首付預算低，又想要好地段的人（比如我自己）。 一般情況下，我們都會建議客戶，在有購房資格的情況下，優先選擇住宅。但是很多客戶因為預算問題，好地段買不起，偏遠地段看不上，退而求其次就會考慮公寓。當然地段方面那就是個人需求問題，我們不做評判，事實也說明了，公寓的地段相對來說還是比較靠譜的。
第三種，創業的人。 與其給人打工，不如自己做房東，這是這類人的購房心態。因為大部分公寓的月供的確不高，租金跟月供差不多，還能自己註冊公司，當辦公地點，一舉兩得。比如說光谷ONE39，當時的首付在20萬左右，月供2300-2500元/月左右，目前的租金也是2000元/月左右。有人說我缺的不是那兩三百塊的差價，而是那20萬。但是對於這類人來說，他們缺的不是這20萬，缺的是一個穩定的工作地點，良好的辦公環境和自己當家做主的魄力。
第四種，公司選址，尤其是酒店類公司。 公寓的戶型小，戶數多，總價低，地段好尤其受到酒店類公司的喜愛，很多公寓出租的主要客源也是酒店類公司。當然，辦公的公司也不在少數。公寓的租金也好，戶型也好，總價也好，對於這類公司來說，成本會低很多，而且好的位置對於他們來說也保證了入住率，比較穩定。
第五種， 給父母買養老房的人。 這個群體以前不多，但是隨著住宅價格的水漲船高，購買難度的日益增加，這類人的數量也在慢慢增長。公寓雖然說居住環境跟住宅沒得比，但是對於老人來說，除開身體條件不允許的情況下，兩個老人住一間公寓，尤其是有天然氣的公寓，那還是綽綽有餘的。大部分家庭也能負擔的起月供和生活開支，對於想就近照顧父母，或者想讓父母幫忙照顧孩子，但又不方便住在一起的家庭，也是一個不錯的選擇。
第六種，買房過渡。 越來越多的工薪階層，尤其是女士，對公寓情有獨鍾。不為了增值，純粹是為了在工作的地方有一個落腳點，有一個自己的家。並不是要多大，夠用就好。有人可能會說買公寓就是浪費，但是對於一個長期漂泊的人來說，有一個落腳點是一件多幸福的事情。
說了那麼多鋪墊，那麼，公寓到底能不能買呢？！
首先如果你有購房資格並且你買房的首要目的是自住，不管是限購區域也好不限購區域也好，建議優先選擇住宅。
不論是從居住的舒適性來說，還是從升值空間來看，住宅的優勢是公寓所無法比擬的，當然這裡指的是相同地段的專案，不同地段，我們要有不同的角度分析。
如果你沒有購房資格，或者你的首付不支援你在理想的地方買到你理想的房源，公寓不失為一種好的選擇。
自住首先考慮的是舒適性，另一點就是便利性。同等首付，買在偏遠的不限購區域和繁華的核心區域兩種感受也是完全不同的。畢竟公寓專案，一般情況下，配套更成熟，地段更核心，交通更便利。
關於大家關心的居住成本和交易的稅費，這裡可以給大家算一下賬。
民用水電分別是 2.32元/噸 ，0.573元/度（實施階梯電費後，平均電費在0.8元/度，這是我自己家的情況，我是正經年輕人，冰箱空調洗衣機電視熱水器啥的都是正常用的，不懂的省得那種）。
商業水電分別是，4.5元/噸，1.13元/度（不同樓盤稍有差別）。我自己一個月平均電費在200左右，水費在20塊錢左右。用電高峰期夏天冬天電費在400左右。我自己租的房子是個小兩房，公寓一般是一房，水電費翻倍一年多出來的成本按照用電高峰期六個月400*6=2400，平常200*6=1200 來算多出來3600元，水費 20*12=240。
看起來多了很多是不是？但其實真正住進去就知道，只要不是你的樓盤不是那種個別的天價水電樓盤，只要你不是濫用水電，實際上根本用不了那麼多水電，畢竟你就一個人最多兩個人，畢竟你也就晚上回去睡睡覺，打打遊戲，刷刷手機，或者加班也行，做飯估計也不會太多。所以實際上，生活成本並不會高出住宅太多，頂多是一個月少聚一次餐的錢。
而交易稅費，如果是同等價位的住宅和公寓，那自然不用說，住宅會優惠很多。
住宅的稅費是根據房東持有房產的多少、不動產權證的辦理年限和客戶是購買的第幾套房產有關係的。具體的數值就不列了，很多文章都有詳細的介紹，我就大概舉個例子。
如果公寓和住宅相同面積，相同價格，同一個客戶和房東交易，在不動產權證不滿兩年的情況下，公寓交易所需要的稅費比住宅高百分之10-12不等。若不動產權證滿兩年或者滿五年並且是房東唯一住房，則高出百分之15-17不等。
但現實情況是，同等區域下，住宅的價格比公寓會高出很多，面積也要更大。就拿上面白沙洲龍湖三千城舉例，住宅價格16800元/㎡，公寓11500元/㎡。
按照最小面積來算，住宅110平，公寓我們取戶型最多的42平。住宅總價184.8萬，首付三成55.44萬，月供7500元左右。
公寓總價48.3萬，首付五成24.15萬，月供2650元左右。
稅費按照滿稅來算，住宅的交易稅費為184.8萬*7.8%（具體怎麼來的我就不詳細寫了，大家可以自行查閱一下）=14.4萬左右，
公寓的交易稅費為48.3萬*18%=8.7萬左右。
而作為二手房客戶入手這兩套房等首付分別為55.44萬+14.4萬=69.84萬，24.15萬+8.7萬=32.85萬。
（大概的估算）
就資料來看，公寓的稅費的確很高，但是從另一方面來看，公寓的入手難度確實也降低了一半，月供則少了三分之二。
有人會說，這住宅是110平的，公寓才42平，你這沒法比。如果說同一小區有42平的住宅和公寓，並且我能買住宅的情況下，誰還會買公寓是不是？
現實就是，小戶型住宅已經越來越少，尤其是核心地段，住宅的起步面積已經在100平左右，我不是不想買小戶型住宅，而是我沒得買。
下面再說說投資。
還是那句話，如果有購房資格並且能買住宅的情況下優先考慮住宅。我們重點說說沒有購房資格的情況。
首先說升值空間。
平層公寓漲幅可能只有住宅的30%，loft公寓漲幅估計也只能漲到住宅的50%。但是從入手難度的角度，一套住宅的首付，最少可以買兩套公寓。雖然數量不一定能抹平漲幅的差距，但是相差也不會太多吧。
其次說出租。
租金是公寓投資收益最主要的來源。同等面積同等地段，公寓的租金普遍比住宅的價格更高，這一點大家可以參考各大租房平臺數據。這一點不是特例，而是絕大多數地區都是這樣，就租金收益來說，公寓的收益更高。畢竟住宅是按照戶型來計算，公寓一般是按照面積來計算。說到出租，不得不提到上述缺點中的空置率問題。有很多會說，公寓的空置率高，很多房源租不出去。那這裡我們就得提到另一個問題，地段。某房產大佬曾經說過一句話，購買房產考慮的問題只有兩個字，地段，地段，還是地段。空置率高，絕大部分的原因是選擇了錯誤的地段。好地段的公寓根本不愁租，反而是偏遠地段或者不便利區域的住宅空置率會更高，這個建議大家去小區周邊的中介公司去諮詢，他們會給你最專業，最準確的解答。
最後說一下大家最關心的出售的問題。
公寓的出手難度的確比住宅高，畢竟公寓專案眾多，並且後期稅費高的嚇人，害怕找不到接盤的人。但是如果地段選對了，這個反而沒有想象的那麼難。只是說著急變現的話，沒有住宅來的那麼容易。就拿光谷來說，我本人在光谷工作了4年時間，手裡也只有20來萬的首付，熟悉光谷的朋友都知道，20萬首付在光谷想買個一居室都難如登天，但是如果是公寓的話，咬咬牙還是有不少樓盤可以考慮。很多像我一樣，手上沒幾個錢，但是又想在工作區域內選擇一個稍微好點的樓盤，也會考慮公寓專案。我身邊買二手公寓的朋友，同行業不在少數，畢竟即使加上稅費，所花費的錢遠遠低於住宅，當然我們考慮的就不是價值的問題了，而是能不能買到一套屬於自己的房子，告別被房東支配的恐懼，遠離搬家的煩惱。
好了，說了那麼多，也不知道我有沒有說清楚這個問題。
就我自己來看，公寓能買，尤其是被預算壓的沒有太好的選擇的時候，但是一定要謹慎挑選，選擇一個好的地段，好的樓盤，自住方便，投資收益又有保障的公寓，不一定比住宅差很多。當然，能買住宅就買住宅，在住宅不能滿足你的需求的時候，公寓也不失為一個好的選擇。畢竟，房住不炒，買房最重要的一點還是要跟自己的需求相匹配，只要是自己滿意的，不管是住宅也好，公寓也罷，那就是最好的選擇。
青山不改，綠水長流，我是你們的房產小助手，呱哥，我們下篇文章見。
