影響房價最核心的因素是什麼？對此不同的人有著不同的理解，有的人認為是人口紅利，畢竟在我國城鎮化率從最初的30%上漲至如今的60%，按照人口規模來講，有數億老百姓進城安家落戶，在如此龐大而又簡單的生活支撐下，恐怕是最簡單的衣食住行商品價格都會往上漲。而有的人認為是城市經濟前進的必然性，說白了一個城市想要快速發展，如何吸引外部投資方入場才是關鍵？此時房地產行業就顯得很重要，對此如果延伸下去，土地財政成為經濟崛起的第一塊磚。
但以上2個因素真的很重要嗎？答案顯然是肯定的，但也不是正確理解。客觀來講，金融政策才是影響房價的底層邏輯，在沒有良好的貨幣政策、央行政策傾斜的背景下，一切實體建設都是浮雲，
至於如何理解這句話，其實也很簡單。對於供給端而言，不管是房企還是二手房持房者，都必須藉助銀行貸款進行過渡，前者靠著銀行大手大腳融資拿地，這一點在我國未竣工的建築面積得到淋淋盡致的體現。而後者靠著金融槓桿儘可能撬動多套房產，或者說在沒有持房成本的情況下，房子的套數就決定財富的上升空間。
而對於購房者，房貸的首付比例和房貸利率直接決定市場熱度，而恰好這一平衡點完全由央行來決定，表面上來看其監管力度由市場來決定，實際上受傷的始終是後續接盤者。原因很簡單，市場火熱購房成本高，市場低迷二次套現艱難，最後的結局其實並不令人滿意。
事實上對於今年的樓市，看似還剩下20多天，但不得不說在最後幾個月時間裡，一些潛伏的佈局正是浮出水面。例如前段時間，湖南釋出《關於推進非住宅商品房去庫存的若干意見》，報告明確指出要嚴格控制非住宅商品房用地增量，在保障生活配套設施時，可以適當降低商住配比。其次加快盤活非住宅商品房用地存量，針對未出讓未建設用地，允許轉型其他產業開發建設。
當看到這裡時，請問大家是什麼感受？這將是湖南時隔多年首次重啟去庫存，或者說在這背後到底什麼訊號？首先我們得明白一個現實，那就是湖南地區整體調控相對於其他城市有何區別？這一點省會城市長沙的現狀能說明很多東西，恐怕也是當下樓市剩下的淨土之一。
你以為湖南重啟去庫存是個例，但現實很打臉，截止10月份底，13個重點城市二手房成交量跌回7年前水平，這也意味著2015年二手房漲跌週期正式宣告結束。其次是10月份二手房成交3.6萬套，環比下降26.9%。同比下跌42.8%，對此深圳、杭州市場降溫最為明顯。至於為何造就這一趨勢，不少專家表示，一方面是政策發力，例如深圳率先落地二手房參考指導價，在隱藏實際成交價的基礎上，買房和賣房之間的博弈越來越明顯；另一方面土地和新房市場遇冷，本以為不會影響二手房市場，但由於購房者信心受挫，開始紛紛暫停購房計劃，今年不買房似乎成為了剛需常識。
在如此緊張的局面下，樓市將迎來拐點，從宏觀背景下，國際形勢過於複雜，不管是當下的蔬菜價格暴漲，還是美元通脹的影響，在這一系列衝擊下，促使我國金融政策必須保持冷靜，這也是為什麼今年央行、銀保監會多次強勢表態的目的，遏制房價只是表面目的，防範金融風險才是關鍵。而微觀來看，市場橫盤、交易週期拉長已經是大勢所趨，一線城市在龐大的住房需求下，還有能力可以扭轉局勢，但對於其他城市，我只能說有點有心無力，與其說重啟去庫存、限制實際成交價過於簡單粗暴嗎，但不得不說特殊時刻就得特殊對待。
總的來說，這一輪市場低迷將會持續到明年上半年，或者說在返鄉置業的助推下，三四線城市還有機會。但不管怎麼說，當下的情況就是買房很難，難在局面無法把控，倘若買房入場後房價下跌，對此還不如不買。反觀持房者，保證現金流的穩定才是關鍵，只要沒償還完貸款，這個房子終究還不是你的。
