如果說2021年之前，房地產是野蠻生長，房企透過高槓杆、高週轉獲得高速發展，那麼接下來的十年或者二十年，房地產行業一定會表現出與其野蠻發展階段不一樣的發展模式。那麼，房地產行業可能會出現哪些發展趨勢呢？
一、土地出讓規模將會逐步收縮，工礦倉儲用地、商服用地等商業用地佔比逐步擴大
土地出讓規模收縮在2021年後可能將會成為一個趨勢，理由如下：
1、2021年下半年土地市場流拍情況，會倒逼土地出讓規模收縮
按照一般的經濟學常識，當需求萎縮時，供給也會同向變化，因此，2021年下半年土地市場流拍嚴重，土地出讓規模收縮就不難理解。
2、4萬多億城投債到期或回購也會間接影響土地出讓規模
根據國金證券研報統計，2022年，城投債面臨一定的償債壓力，全年約有40130.7億元的城投債到期回售。
在房地產領域，城投公司發行債券或融資，用於土地一級整理。土地一級整理完成並出讓後，城投公司再從土地出讓金中收回投資本金和投資收益。
2022年40130.7億元的城投債到期回售，可能會對土地一級整理的投入造成影響，從而間接影響土地出讓規模。
3、宏觀政策“堅決遏制新增地方政府隱形債務”影響也不可忽視
2021年12月8日至10日在北京召開的中央經濟工作會議，明確要求宏觀政策“堅決遏制新增地方政府隱形債務”。
在房地產領域，地方政府隱形債務一般為城投公司發債或融資提供擔保或承諾函，若此類地方政府隱形債務被堅決遏制，土地一級整理受到影響，土地出讓規模自然收縮。
雖然土地出讓規模收縮，但是工礦倉儲用地、商服用地等商業用地佔比將會逐步擴大。
二、住宅房屋投資屬性進一步降低，而居住屬性將得到逐步提高
2021年12月8日至10日在北京召開的中央經濟工作會議重複提及“要堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位”，可見，國家領導層對於住宅房屋的定位和態度是明確而堅定的。
除了“房住不炒”的定位外，監管部門也採取了一系列措施：
1、適時出臺二手房指導價，降低了炒房者的預期
繼2021年2月8日深圳市住房和建設局率先出臺了《關於建立二手住房成交參考價格釋出機制的通知》後，無錫、東莞、寧波、成都、西安、上海等城市陸續跟進發布二手房指導價。
二手房指導價的直接作用是降低了炒房者的預期，導致炒房的收益受到一定的抑制，從而降低炒房者的熱情。
2、貸款集中度管理出臺將個人按揭貸款控制在社融規模的32.%範圍內，對投資炒房影響也非常大。
個人按揭貸款控制在社融總規模的32.5%之後，超過這個規模，銀行將會採取措施停止發放個人按揭貸款。
因為一手房有房企提供階段性擔保，因此，銀行等金融機構更傾向於提供按揭貸款給一手房，因此，二手房個人按揭貸款額度比例更小，因此，在個人按揭貸款額度超過規模後，二手房交易可能需要全款支付，這對於二手房交易規模影響是非常大的。
3、房產稅的試點和出臺，將會直接影響投資炒房
房產稅的試點和出臺，直接影響了房屋購買者的持有成本，而且這個成本在房屋未完成轉讓之前，會一直增加房屋持有者的負擔，疊加槓桿炒房，因此，房產稅可能是壓垮炒房團的最後一根稻草。
