從“萬人搶”到全面停售，“鬧劇”將收場“劇情”需思量
上海一“老破小”小區近百套房源曾遭“秒光”，購房者轉瞬由“幸運兒”變成“踩雷者”
從“秒光”到“暫停網簽過戶”，再到終止銷售，上海一“老破小”住宅小區兩個月間頻頻登上熱搜。總價值近5億元、近百套曾遭“萬人搶”的小區為何不能網簽過戶？為何不賣了？
在搶房大戰中“脫穎而出”的購房者們，在等待和未知中，轉瞬由“幸運兒”變成“踩雷者”，這對監管部門和購房者有何啟示？
一波三折，上海“網紅”小區從“萬人搶”到全面停售
14日晚間，上海世茂房地產有限公司釋出公告稱，該公司所持有的浦東新區浦城路580弄小區110套房屋，於2021年10月開始銷售，隨即網上出現各種傳言，並影響到後續流程。經世茂多方溝通並慎重決策，不得不停止上述房源銷售，並將啟動善後程式，為客戶辦理解除房屋買賣合同並依據合同約定進行處理。
公告中提及的“浦城小區”自10月宣佈入市以來，一直處於輿論的風口浪尖。先是被傳言“上海神秘房東一次性拋售93套房”，伴隨著房地產稅出臺的訊息一度衝上微博熱搜第一名。後經證實，該批房源屬於世茂旗下一公司。2014年，由於世茂想對該小區周邊進行整體開發，因此收購了第一排房屋，共計110套。後因有些居民沒有和世茂談攏，因此該公司也無法進行整體改造。
記者走訪“浦城小區”發現，該小區建成於1993年，距離“地標”東方明珠塔僅約2公里，離黃浦江約一公里，地理位置較為優越。雖屬典型“老破小”，但潛在買家不在少數，目前該小區的掛牌單價普遍在每平方米9萬元以上。10月中旬，該小區“開盤”前，擠滿了房產中介及其帶來的看房者。據第三方分銷機構統計，登記意向購房人超過3萬。
“10月15日，41至49平方米的小戶型售罄；次日，64至72平方米的戶型售罄。近百套房源瞬間被搶光。”一名參與分銷的房產經紀人告訴記者，世茂給出的價格是均價每平方米8.5萬元，相當於當時的市價打了9折，且購房者不需支付稅費和中介費。“房源兩天都是被‘秒殺’的，根本沒有時間讓購房者思考的時間，且世茂要求必須付全款，不能貸款。”
因低於市場價，購房者普遍接受開發商“全款買房”的要求，並早於正常購房流程支付了全部款項。但沒想到這埋下了後患，12月初，這批房源的網籤或過戶被叫停，原因在於這批房子屬於債務抵押物。解押之前，無法完成全部購房流程。
迫於壓力，世茂不得不釋出公告，強行啟動退房流程。
總價值超4億、近百套房產不能網簽過戶
從當初搶到房的“幸運兒”，瞬間成為維權者，近百組購房者遭遇“喜悲兩重天”。作為終止銷售的導火索，價值4.5億元、近百套房源為何不能網簽過戶？
購房者季女士告訴記者，一次性付清全款的她1個多月前就被告知不能網籤，需要世茂先解除抵押。
“我當時一聽就懵了，因為不能網籤就意味著無法獲得法律保護。我們跟開發商只簽過一份沒有法律效力的草簽合同，且這份合同上只有我們乙方簽字了，開發商以要甲方蓋章為由把合同收走了。根據銷售合同約定，我們應該與開發商在10月31日前簽訂正式的房屋買賣合同。”
季女士等了又等，到了11月，銷售員告訴她，“這批房源可能出現問題了，現在停止網籤。開發商表示，再過2至3個月就能解決問題，讓我們耐心等待。”
另有購房者告訴記者，他們已網籤成功，並拿到了正式的房屋銷售合同，但是房屋依然不能過戶，因為這批房子屬於債務抵押物。12月初，幾位已經完成網籤的購房者告訴記者，“世茂說解押後，就可以過戶了。”
記者12月上旬詢問了世茂集團有關人士，她告訴記者“目前有30餘套房產已網籤，至於政府因何停止網籤，我們也很意外，目前正在溝通。且抵押情況此前已告知購房者，不存在隱瞞的情況。”
世茂集團相關負責人12月初表示，此次出售的90餘套住宅，此前作為公司的固定資產抵押給了“陸家嘴信託”進行融資，這是行業內正常的盤活資產方式。“我們接受業主的退房申請，立即辦理退房手續，並給予同期LPR的利息作為補償。我們也希望能在三個月以後，對堅持購房的客戶辦理正常的網籤和過戶。如果三個月後還不能網籤，我們會出具更完善的解決方案。”
“鬧劇”將收場，“劇情”需反思
“沒想到空歡喜一場，我們的時間精力全打了水漂。”部分購房者認為自己被套路了，同時也開始擔心起後面的退款事宜是否依然進展不順。記者調查發現，由於房地產交易是市場行為，且開發商往往佔據主導地位，往往利用“霸王條款”逼迫買方就範，因此整個售房過程雖常打“擦邊球”，但往往不違法；然而，由於交易所涉金額巨大，因此值得相關部門反思，以更好地保護購房者的合理權益。
“老房新售”誤導購房者。世茂集團有關人士告訴記者，110套房產中，除部分被內部員工認購外，起初只賣出了幾套，後因公司想盡快出手，9月底與第三方分銷公司簽定團購協議，由其代銷。該公司又聯合了四家中介機構合作進行分銷。
由於多數購房者在進行二手房交易時面對的都是個人房主，只有在購買新房時，才會直面開發商。加之，中介機構在宣傳時特意強調“無中介費”“低稅費”“開發商直銷”等，因此“老房新售”很容易誤導購房者是在“買新房”，但此次實際上開發商是在出售自持的二手房。
一位基層監管部門人士告訴記者，新房需要政府審批預售證，因此不符合規定的新房是不能上市銷售的。因此，開發商和中介機構在銷售過程中實際上是誤導了消費者。
人為製造“銷售恐慌”。記者瞭解到，為儘快銷售房屋，中介機構普遍採取“飢餓營銷”的方式。在“浦城小區”的出售過程中，四大中介更是不遺餘力地全城推廣，人為製造購房恐慌。
“市場價8至9折”“學區房”等宣傳噱頭不斷、花樣頻出，鑑於該小區位於陸家嘴核心地段、且價格低於市價，因此得到了很多購房者的青睞。供不應求的銷售場面，讓開發商可以輕輕鬆鬆挑選全款客戶。為了搶購成功，購房者完全忽略了“划算”背後的法律風險。
中介機構作為撮合交易方，有義務為購房者盡責產調，並履行告知義務。“中介機構只顧賺取甲方佣金，而枉顧購房者交易風險，是極不負責任的。”易居智庫研究中心總監嚴躍進表示。
購房者知情權或未獲足夠保障。開發商或中介機構究竟有沒有事先告知有抵押？記者採訪多位購房者發現，眾人說法不一。
由於由多家中介分別銷售，有的銷售人員確曾告知認購者房產在“抵押”狀態中，但多數聲稱並不影響後續購房流程，“等世茂集團正式解除抵押後便可配合網簽過戶。”也有的銷售人員並沒有履行告知義務，只是一味催促認購人“下定”“搶購”“買到即賺到”，只顧賺取超過10%的佣金而沒有履行責任。
“我一共付了三筆款，第一次付定金，第二次付一期款，第三次付全款。草簽合同時，開發商方面才告知房屋已被抵押的實情，而不是先告知再付定金買房的。”一位購房者義憤填膺地說，草簽時“生米已成熟飯”，無奈之下，自己只能被迫簽定內含“該批房源已經抵押給陸家嘴國際信託有限公司，債券數額為9.5億元”“已知曉上述房屋存在抵押資訊，並且前述情況的存在會致使房屋無法正常辦理貸款、過戶等其他一切房屋交易手續”等內容的《知情同意書》。
記者15日獲悉，世茂集團已開始通知購房者退房事宜，購房者提交材料後的30個工作日內會收到退款，所退款項包括購房款及10%的賠償款。業內人士建議，監管部門應及時關注進展，必要時介入，以充分保障購房者權益。（記者 鄭鈞天）
來源：新華每日電訊
