北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。
本系列只是回憶，鉤沉北京20多年來的樓市片段。
隨筆而已，既不對映現實，也不預測未來。樓市的歷史有點兒特殊，總能讓人感覺慶幸或後悔。但這就對了，所謂普通人的生活，不就是一次次的僥倖和錯失機會嘛。
後悔也好，慶幸也罷，往事它就在這裡。
一、
今天是有人問我南苑北里的房子值不值，會不會拆遷？
值不值的沒標準，自己覺得值就值，所有市場價格就是價值的體現，肯定是物有所值。至於拆遷就甭想了，如此大規模的社群，誰拆的起？再說拆了這裡幹嘛，豐臺區又不是沒有土地了，犯得上惹這麻煩嗎？
前兩年溼地公園的規劃一公佈，據說有的業主們就興奮了，以為很快就會被拆遷，還有人問我要不要買了房等發財？我覺得是想多了，人家的規劃是劃直線，並不標註具體的樓棟什麼的。就算從控規上把某棟樓劃了進去，在現實中修條路和圍牆就繞開了。圖紙為的是簡明清楚，是好看，而現實中則必須考慮成本與收益。
而且在我看來，任何一個知道這幾個小區歷史的人，也不會輕易動拆遷隊念頭。因為這裡的老住戶基本就已經是拆遷戶，如果再遇到一次，他們的經驗會更豐富，沒人拆的起。
二、
我最早知道南苑北里大概是1994年，在此之前只知道這裡是和義農場，總覺得應該是大興的轄區，也不知怎麼就歸了豐臺。到現在有時候都犯迷糊，大興南苑這個詞似乎在腦子裡改不了了。
那會兒是崇文區的崇外大街要拆遷，給拆遷戶的安置房都設在了和義與南苑。當年這裡就是純粹的農村，頂多算是城鄉結合部，算不上徹底的荒涼也沒什麼人。只有轉彎到東高地才感覺到熱鬧，自由市場已經相當成規模了。
第一次來南苑北里可能是1996年的夏天，是朋友借錢要買房，給我來電話讓馬上到，說是有一套一居室，39平米，只要6萬塊錢。我覺得不可能，那會兒南城的一間10平米破平房還得6/7萬呢，這樓房怎麼會這麼便宜？但反正也沒事兒就過去看看。印象中應該是三區，只是那會兒好像還沒有旁邊的學校呢。
到了地方一開門我就傻了，竟然是個賭局。一堆人光著膀子正在客廳裡押牌九，烏煙瘴氣的混亂不堪。朋友迎出來說：就是這套房子，業主是拆遷戶，輸光了要賣房。使用面積接近40平，只要6萬現金，問值不值，能不能辦手續？
我也不知道啊，趕緊找人去問拆遷辦，這房子到底值多少錢？很快就有了訊息，當時的政策是如果不要房或轉賣的話，一居室8萬，兩居室10萬，三居室12萬，使用面積摺合2000一平左右。辦手續的話另外花點兒錢，沒多少，好像也就是2/3000塊錢。
當時這種房子根本就沒產權，也沒人太在乎，讓住就行。反正之前的平房也基本都是公房，全不是自己的，能住而已。
後來這套房並沒買，不是價格問題，主要是朋友擔心轟不走這賣房的。人家都輸紅眼了，萬一耍賴怎麼辦？反悔怎麼辦？為了2萬塊錢的便宜似乎有些不值。我也勸他別買，上市區踏踏實實買間平房等拆遷，也是同樣的結果，何必惹這種麻煩呢？
三、
這套房的使用面積剛才我查了一下，55平左右，得房率70%。那也就是說，當年的市場價是80000/55，約等於1500塊錢吧，但這人6萬賣，算上簡單裝修，也就摺合1000塊一平了。
這就是當時的情況，雖然也挺重視房子，但遠遠沒到今天的地步。因為沒人覺得房子會升值，只是考慮自住而已。那會兒的主流投資品是股票和郵票，連古董文玩都還算不上熱門呢，也就是翡翠戒指似乎有人炒，但仍然是小眾商品。
那個時代形容誰有錢，第一評判標準是有沒有車，只要有車就算有錢人，甭管什麼車。哪怕是輛小面，那置辦下來也得6萬塊，真頂得上一套房子了。
當時朋友送我從南苑北里出來，覺得讓我白折騰一次不好意思，非拉著我逛逛周邊。這窮鄉僻壤的有什麼可逛的？朋友曖昧的笑，你說這種地方能有什麼？那就明白了，髮廊唄，當時北京所有的城鄉結合部全是這個，黃和賭，可以說是遍地開花。
和義南苑這周邊自然也不例外，朋友指著小區對面的一個大院說，這裡面就有三家，再往北走能找出30家來。而且賭窩子也有的是，想玩兒多大的都有人奉陪。甚至朋友還指著一個大院說，這裡最安全，南苑大哥李某給罩著的，當地黑白道都得給面子。
我有時候總說，珍惜現在的和平日子吧，沒經歷過當年的人，不知道那會兒的社會治安有多亂。黃賭毒不能說明目張膽，但惡性治安事件層出不窮，今天的人如果穿越到當年，或許真的連門都不敢出了。
再後來我沒怎麼去過南苑，連坐飛機都不愛到這兒來。主要也是因為亂，而且計程車被黑車所壟斷，幾乎沒有一回不挨坑的。
到了2006年前後，我在南四環參與個專案。老闆非得想樹立點兒慈善形象，逼著我替他去參與公益。我也沒當回事兒，無非就是捐點兒錢罷了，都是“又當又立”的勾當，誰心裡都明白。
但有一天南苑北里發生了一件很轟動的事件，城*管*打人了。打的是一個開摩的的，肯定是拒絕檢查唄，不願意被扣車罰款。那個年代沒什麼文明執法，兩邊都不文明，誰橫誰有理。但那次打的太狠了，據說是一板磚拍碎了拉活兒人的腦袋。我當時聽了都不太信，頭蓋骨多硬啊，竟然能被磚頭拍成粉碎性骨折，這得多大的仇才能下這種狠手啊？
第二天就有公益組織給我打電話，讓帶著錢和慰問品去南苑北里，給弱勢群體送溫暖。我以為是去這個開摩的的家呢，直接就拒絕了：我們是做買賣的，不敢趟這種渾水。
結果人家說不是，是去慰問別的窮苦家庭。那還行，跟著去吧。大概那天去了七八戶家庭吧，說實話，那種貧窮程度真的讓人落淚。都21世紀了，這些人的家裡還都用著當年平房的破傢俱，不能說家徒四壁，但都沒什麼值錢東西。
其中一個就是開摩的為生的，真正的老北京，說話有裡有面兒。說自己雖然也經常被圍堵查扣，但理解執法者的不容易。不管確實很亂，從木樨園大紅門一直到舊宮南小街，哪兒都亂。可管的話誰也不好掌握力度和分寸，就是這種亂世裡的亂地，能有什麼辦法。
還有一家，一進門差點兒燻暈了我，屋裡這叫臭啊，簡直不是人待的地方。一箇中年漢子伺候兩個老人一個孩子，全都有病，老人癱瘓孩子自閉，都不知道這日子怎麼過的。一聊起來這漢子就大罵拆遷辦，具體的不說了，在2000年之前確實有很多不合理的事情，哪件都能讓人冒火。
從幾家出來，一個同來的小姑娘嚎啕大哭，說在北京怎麼會有這麼窮的家庭，而且還是拆遷戶？能說什麼，只能說外地人不知道老北京們的苦。都覺得北京人動不動就幾套房幾百萬的拆遷費，其實哪有？絕大多數都是底層老百姓，尤其是南苑北里的老住戶，基本都是南城普通家庭。當年的居住條件就差，差不多全是破爛大雜院，搬到這兒可以說改善了一些，但今天看來也就那樣兒吧。
當年的拆遷政策，對公租房相對還好點兒，本來都沒多大面積，給點兒房子就算是改善。但對於那些私房戶可就都不太友好了，尤其是面積大房子好的，發生了很多讓人憤慨的事情。不說了，說多了容易被和諧。
四、
最後說一句南苑北里的升值怎麼樣？
如果以最早的這8萬一套房來說當然是升值不錯了，現在這套房價值200多萬，只要是能轉成商品房就算是划算了。這裡應該還有沒轉商的房子，可能四區居多，仍然是公房性質。
近些年南苑和義的升值不是太好，地段配套影響了一些，當然也不算太多，看以後的發展吧。所以這裡還是以自住為主的小區，南城老北京們在四環外的聚集區，都是無奈的選擇！
僅供參考。
