北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。
提問：
章哥，四代老北京，sfsd，接受集合型貸款，只是對各種技巧尚不熟悉，請前輩指點。目前預計可得130w本金，欲撬動350w投資。
考察了四惠朝青百子灣等地，發現注水嚴重，已無筍盤可挖。因此轉向三環，發現勁松至十里河尚為窪地，價效比較高。因此準備投資次新房以獲取最高收益。
問題一：這板塊在三年左右的潛力如何？
問題二：弘善家園有無轉變性質的可能？在不變的情況下升值情況如何？三年。
問題三：潘家園一帶為什麼會形成價值窪地？
回答：
1、這是讓炒房客給洗腦了吧，老北京這麼禁不住忽悠嗎？四代，那就是100多年了，什麼沒見過啊，不至於吧？
2、集合型貸款，什麼意思？各種技巧，指的是不是首付貸一類的啊？利用信用卡和小額貸什麼的，是這意思嗎？我也不懂，這都是炒房秘籍裡的玩意兒，風險大成本高。
這可真是富貴險中求了，贏是大贏，輸是大輸，深圳近期暴雷的可不少，謹慎為上。投資並不追求暴利，第一原則是避險。本金多的才有賭一把的資本，本金少的那就是一翻兩瞪眼了，富貴在天。小心吧。
130萬買350萬的，不是太容易。小房不好高評，看銀行認不認了。試試吧，別期望值太高，讓當地中介給算好賬再簽約付定金，免得受損失。
3、筍盤，北京壓根兒也沒什麼筍盤。千年帝都藏龍臥虎，你看到的別人也都看到了，而且比你錢多懂投資的有的是，不會把發財的機會給別人留著。都是老中醫，偏方兒不好使。
四惠朝青百子灣的沒什麼注水不注水的，就是真實的市場行情。誰的錢也不是大風颳來的，在真掏錢之前都會認真考量。你認為注水那是因為錢不夠，我還覺得茅臺酒裡注水了呢。但那是因為我喝不起，也沒有酸葡萄當下酒菜兒。
4、板塊的潛力，談不上什麼潛力，早就是成熟地段了，連蓋個菜市場都快沒地方了，還能有什麼潛力啊？
這跟人一樣，年輕的時候才有發展空間，中年以後基本就這樣了。爬到高位的有可能繼續升遷，沒爬上去的那就等伯樂吧。但大多數等來的都是退休，跟隨著經濟發展漲退休金是沒問題的，但非得幻想老來逆襲，比較難。
所以普通生活居住區基本都這樣兒，很穩妥的跟隨北京發展，走不出獨立行情。除非是學區的重大利好，否則沒什麼潛力。三年時間也太短了，對於板塊發展動輒十年為週期，短期內不會有什麼變化。
5、弘善家園變性，變什麼性？這裡就是普通的安置房和回遷房小區，商品房很少，怎麼變啊？我沒看懂。就算都變成了商品房又能怎樣，出身已經決定了其發展空間。
這還跟人似的，專科畢業不好和清北的比。就算是也弄了個某克萊登大學的文憑也未必有人承認，而且一旦到了升職加薪的時候，肯定有人拿第一學歷說事兒。鯉魚跳龍門當然有可能，但這機率非常的低，畢竟出身就決定了70%以上的人生。
所以弘善家園就這樣兒，變不變的都一樣，人們對這裡的印象已經定型了，很難改變。優勢就是房齡相對新，價格不高，經濟實惠，很適合自住。但從投資講也是劣勢，一旦升值快了就會有人質疑，價格高也就失去價廉的優勢了，還會回落。
所以這種小區的最好成績就是跟隨大盤，不可能超出。也沒什麼道理超出，其自身品質已經定型，改變不了的。就算是換來優質物業，那建築形式，戶型朝向，社群氛圍也是不好改變的。這也就決定了來購房的人群，同層間流動，很難提升。
6、潘家園，可以算價格窪地，但未必是價值窪地。價值投資也不是價格投資，不是便宜的地段就發展快。還跟人一樣，不是賺錢少的就都能發財，有可能永遠窮下去。
投資最好別幻想，也別覺得就自己聰明眼力好，別人都是弱智。潘家園是什麼地方？全北京、全中國的人都來這裡撿漏兒，拿著個小玩意兒就想換套大別墅的有的是。再有個產業就是眼鏡市場，人家的意思很明白，想撿漏兒也行，但最好先配副眼鏡再去，要不容易打眼。
敢來潘家園的都覺得自己眼力好經驗足，那他們怎麼就都沒發現這個價值窪地呢？是戴著眼鏡玩兒收藏的都傻嗎？還是他們善良？
這裡雖然是朝陽區，但也是南城，朝陽不太重視。廣渠門外的工廠搬走後也就沒引入什麼高階產業，所以就是普通的生活居住區。生活方便配套全，但升值是略弱於朝陽北部和東西海的。
為什麼成為窪地，就因為商品價格是由供需關係決定的。來買的人少，而且不願意出高價，所以逐漸形成窪地。
像弘善家園就挺典型，性質是安置房，那什麼地塊才會被劃撥？肯定是不好賣上高價的唄，但凡能賺錢的政府還留著呢。畢竟人家是天天搞規劃的，知道什麼地塊值錢，所以才把兩區交界鐵道邊的土地拿出來安置百姓。
而且這設計小區的也有點兒損，沒拿老百姓當回事兒。腦子裡就想著怎麼多塞人了，根本沒考慮什麼宜居和品質，所以小區的密度較大，想找個戶型好的也實在不容易。而房子是用來住的，在地段和戶型都不佔優的情況下，很難說會讓接盤的出高價追捧。
7、總之吧，你這都是炒房的思維，幻想又太多，不現實。弘善就是普通小區，買來自住挺好。但別惦記著有什麼超值收益，不可能做到，炒房客也沒有炒安置房回遷房的，實在炒不動。房住不炒，僅供參考。
