11月份,商品房銷售面積及金額雖仍在下跌,但跌幅明顯收窄;房地產開發投資回落趨勢亦放緩;竣工面積也出現較大邊際改善,這是政策兜底、保交付保民生思路落地的結果。
中房報記者 許倩丨北京報道
2021年樓市在量價齊跌、多指標持續下滑中走向收尾。但在一片跌聲中,一些觸底企穩訊號開始出現。
國家統計局資料顯示,11月份70個大中城市新房價格環比下跌0.3%,二手房價格環比下跌0.45%。從城市數量看,59城新房價格環比下跌,較10月份增加7城;63城二手房價格下跌;僅3個城市還在上漲,市場罕見。
但好的現象是,11月商品房銷售面積及金額雖仍在下跌,但跌幅明顯收窄;房地產開發投資回落趨勢亦放緩;竣工面積也出現較大邊際改善,這是政策兜底、保交付保民生思路落地的結果。
房地產市場糾偏政策正在發揮效果。一個直觀反映就是,前期積壓的住房抵押貸款正在加快發放。據央行資料,11月末,個人住房貸款餘額38.1萬億元,當月增加4013億元,較10月多增532億元。業內人士認為,央行單列釋出個人住房貸款資料,說明央行希望詮釋房貸政策寬鬆訊號,對於穩定購房者和房企心理預期具有積極作用。
在多位業內人士看來,在房地產業良性迴圈指引下,房地產銷售端能否真正持續改善還需進一步觀察,當下尚不能判斷樓市底部到來。
樓市多指標繼續下行,降幅收窄
在拉動經濟增長的投資三大支柱中,除製造業投資走強,基建投資與房地產開發投資均在低迷區間執行。
國家統計局資料顯示,1-11月份全國固定資產投資增長5.2%,比1-10月份放緩0.9個百分點,回落幅度較大。
前11月基建投資增速由1%回落至0.5%,兩年平均增速由0.9%回落至0.8%;其中,11月單月同比增速由-2.4%下降至-3.6%,兩年平均增速由0.9%回落至-0.1%。
1-11月份,全國房地產開發投資同比增速由7.2%回落至6%,兩年平均增速由6.8%回落至6.4%。不過,從11月單月看,房地產開發投資同比降幅由10月份的5.4%收窄至4.3%,下降幅度放緩。
隨著監管政策邊際放鬆,房地產銷售端在11月份出現明顯回暖跡象。1-11月份,商品房銷售面積同比增長4.8%,商品房銷售額同比增長8.5%。其中,11月商品房銷售面積兩年平均增速為-1.8%,高於10月的-5%;商品房銷售額兩年平均增速為-0.4%,高於10月的-2.1%。
7-10月,我國商品房銷售面積同比降幅分別為8.54%、15.55%、13.17%、21.65%。11月單月同比降幅則較10月收窄7.7個百分點至14%;11月單月銷售額同比降幅較10月收窄6.3個百分點至16.3%。
紅塔證券研究所所長、首席經濟學家李奇霖置評道,11月銷售回暖部分原因是季節性回暖,還有部分原因是按揭貸放鬆後,前期被壓制需求一次性釋放,從而推動銷量回升。
但李奇霖認為,制約居民購房意願因素仍在,一是房地產稅即將試點落地,居民觀望情緒較重;二是個別房企出現交付難,居民謹慎購買期房;三是房價上漲預期逐漸改變,遠期預期的改變對居民購房特別是購買期房的影響是更加長遠的。考慮到目前中國以期房交付為主,房地產銷售市場走弱趨勢是否已改善,短期還需要進一步觀察。
隨著政策發力,房地產銷售有所回暖,房企在加快竣工。1-11月竣工面積兩年平均增速由1-10月的2.8%回升至3.8%,單月兩年平均增速由上月的-8.3%反彈至9.1%。
不過,房企對於未來樓市信心仍然偏弱,體現在資料上就是新開工與施工仍處於負區間,同時拿地減少。11月當月新開工面積兩年平均同比增速為-9.3%(前值為-16.8%),施工面積兩年平均同比增速為-8.2%(前值為-15.4%)。1-11月,房地產開發企業土地購置面積同比下降11.2%,土地成交價款同比增長4.5%。
從房企資金面來看,仍未出現明顯改善。1-11月份,房企到位資金同比增長7.2%,較1-10月增幅下降1.6個百分點。其中,國內貸款同比下降10.8%,利用外資同比下降41.7%,自籌資金同比增長4.8%,定金及預收款同比增長17%,個人按揭貸款同比增長9.8%。
易居智庫研究總監嚴躍進認為,即便近期各類政策持續放鬆,但反映到房企上還需一定時間,同時需要注意兩個變化,一是個人按揭貸款資金回籠速度略加快,即其11月份單月同比增速明顯為正,這說明銀行對於房貸撥付速度在加快;二是自籌資金到位情況在改善,即11月份單月同比增速為正,說明一些債券發行等工作在持續推進。
中泰證券研究政策組負責人楊暢認為,在房地產業良性迴圈指引下,未來房地產銷售端能否明顯回升,以及能否向上遊投資端傳導,值得觀察。
房價繼續下滑 三亞逆市領漲
11月份,70大中城市中只有北京、上海、杭州、長沙、西安、銀川、岳陽、惠州、三亞9個城市新房價格環比上漲,其中三亞以0.7%漲幅繼續領跑全國,這和三亞新房供應偏少等有關係。
從二手房降價城市數量看,11月份達到63個城市,只有7個城市沒有下跌,包括贛州、海口、唐山、長沙、重慶、濟寧和三亞。
11月份,70個大中城市,新建商品住宅價格指數環比下跌0.3%,已持續3個月下跌且跌幅在擴大,同比漲幅則為2.4%;二手住宅價格環比下跌0.4%,同比漲幅為1.5%。可見,二手房下跌程度要大於一手房市場。
具體來看,11月份,一線城市新房價格環比持平;二手房價格環比下降0.2%,降幅比上月收窄0.2個百分點;二線城市新房和二手房價格環比均下降0.4%,降幅比上月分別擴大0.2和0.1個百分點;三線城市新房價格環比下降0.3%,降幅與上月相同;二手房價格環比下降0.4%,降幅比上月擴大0.1個百分點。
可見,相比一線城市,二三線城市樓市降溫加速,無論是新房還是二手房,價格跌幅繼續擴大。
李奇霖判斷,目前行業底並沒有出現,現在房地產行業特別是低資質企業,整體資金壓力依舊很大。根據wind資料顯示,11月就有3只房地產債發生違約,在這一情況下,市場情緒依舊很弱;這也意味著房企特別是低資質房企從市場上獲取資金難度是很高的,資金壓力依舊不小,且明年一季度還是房企美元債到期高峰,企業再融資壓力很大。
要看到,政策層面對於行業的呵護正在到來。近一個多月,已有包括呼和浩特、荊門、衡陽、開封、南寧、保定、南通海安、重慶璧山和萬州、山西臨汾下轄曲沃縣等10餘城(或地區)推出了鼓勵購房等“救市”舉動。
對於2022年樓市調控怎麼走,高層的表態也在發生變化。從中央政治局會議到中央經濟工作會議,“促進房地產業良性迴圈和健康發展”被反覆強調,“房地產是支柱產業”亦時隔多年再度被高層提出。
中國社會科學院財經戰略研究院釋出的《中國住房發展報告(2021-2022)》認為,2022年中國樓市將從整體降溫轉向分化,人口持續流入、收入持續增長的一線二線城市在明年二三季度有望迎來顯著回暖。在沒有重大政策調整和意外事件衝擊情況下,中國住房市場總體將趨穩,預計2022年全年全國商品住房平均價格增長率在-3%至3%,商品住房銷售面積增長在-1%至-5%,住房開發投資增速在2%到5%。