不用再爭了，老舊小區加裝電梯有“雙贏”方案？“共享電梯”來了

11月26日，住建部發布訊息稱，截至10月底，全國已新開工改造城鎮老舊小區5.34萬個，提前完成全年“新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個”的目標任務。有機構估算，今年有望新開工改造老舊小區6+萬個。

為什麼能提前完成？業內人士分析認為，主要是兩方面原因：其一、經過2019、2020兩年的大規模試點後，各地都更有經驗了，今年舊改的進度明顯加快了；其二、政策的不斷最佳化帶來的是手續的簡化、門檻的降低、辦理路徑的暢通、辦理效率的提高。尤其是在舊改重要內容“加裝電梯”方面，這兩年政策升級優化了不少，比如“取消一票否決制”，比如支援居民提取住房公積金用於支付加裝電梯個人部分費用等。

注意，“新開工”和“最後完工”是兩個完全不同的概念。根據住建部公佈的檔案，“舊改”主要涉及三大項內容：第一是基礎類，主要是水電氣路等基礎配套設施改造，也包括建築物屋面、外牆、樓梯等公共部位維修、建築節能改造；第二是完善類，包括拆除違法建設、整治小區及周邊綠化、照明等環境，但重頭戲是人民群眾最關注的“有條件的樓棟加裝電梯”；第三是提升類，豐富社群服務供給、提升居民生活品質，比如助老、托育、家政保潔等。改造的原則是“立足實際，需改則改”。

對於“基礎類”和“提升類”雖然檔案強調“堅持居民自願、應改盡改”，但這兩項對於老舊小區及其居民來說是剛性需求，所以改造的完成率一般能達到99%以上，但是對於第二項“完善類”內容，尤其是針對“有條件的樓棟加裝電梯”，正因為是“尊重居民意願、能改則改”，所以現實中推進起來才異常困難。公開資料顯示，2019年-2021年上半年，全國符合條件的老舊小區加裝電梯完成量不足5%。以成都市為例，全市符合增設電梯條件的既有住宅單元約30000個，但截止到2021年9月，成都市一共完成電梯安裝1474臺，佔比僅4.9%。

近年來，城鎮老舊小區加裝電梯完成量極低，是因為對電梯的需求不夠強烈嗎？當然不是。據住建部等有關部門統計測算，全國1980年至2000年建成的老舊住宅約80億平方米，70%以上城鎮老年人口居住的老舊樓房無電梯。而出行時上下樓梯對老人屬於負重運動，易引起膝關節疼痛，因此更多老人傾向居住在低樓層，43.7%的老人認為最迫切需要解決的就是多層住宅樓梯改造或者加裝電梯。值得一提的是，經機構測算，全國老舊樓需要加裝電梯的數量在200萬臺以上。

加裝電梯是老舊小區改造的重點內容，更是千千萬萬老樓居民的迫切需求，同時與老百姓的獲得感、幸福感息息相關。那麼為什麼如此重要的一項惠民利民的民心工程，在現實中真正推行起來卻阻力重重？

專家一針見血給出原因：老舊小區加裝電梯從根本上來說是一件有利於絕大多數業主的好事，但同時也損害了少部分業主的切身利益。換句話說，樓上樓下鄰居之間的意見未能達成一致，才是導致老舊小區加裝電梯遲遲無法推進的根本原因。為什麼大家的意見無法統一？說白了就是業主之間的利益衝突和訴求差異。

在老樓加裝電梯過程中，1樓往往是那個關乎成敗的最關鍵因素。當6樓興致沖沖地找到1樓談加裝電梯方案時，往往會被1樓的一句“堅決反對安裝電梯，沒商量”懟得啞口無言。對此，筆者接觸的多位老舊小區居民，都有很強烈的共鳴。很多人都表示，政策支援加裝電梯，樓上業主也都沒有意見，需要的資金和加裝電梯的方案也都準備好了，但最後往往都是因為1樓不同意且從中阻撓，最後未能實現“老樓電梯夢”。現實中甚至有很多因為加裝電梯而對簿公堂的真實案例。

我們舉兩個真例項子：1、11月24日，南充市嘉陵區某小區某單元4-7樓的14名住戶將1、2樓的5名住戶起訴到了法院，請求判決5住戶停止阻礙施工，配合履行該單元電梯加裝合同。在這起糾紛案件中，1、2樓就明確反對安裝電梯的3個理由：一是影響採光、通風，還會帶來噪音；二是用不到，沒義務配合樓上居民；三是加裝電梯後會導致房價下跌，房子貶值，給自己的財產造成重大損失。最後法院的判決是，要求鄰里之間要本著方便生產，有利生活的原則處理好關係。對於1、2樓提到的三個反對理由，法官明確，前兩條要由專業機構鑑定，如果在法律允許的範圍內，1、2樓不得再阻撓，第三條法官明確表示“在沒有妨害業主應有的相鄰權規定下，此主張不予支援”。

2、12月15日，上海虹口區的某小區，19戶業主把1樓的1戶業主告上了法庭。起因是1樓該使用者最初同意安裝電梯，且在徵詢表上簽字同意加裝電梯，但中途反悔。為了阻止安裝電梯，1樓該住戶便透過“剪斷電線”的方式阻礙施工，百般阻撓。法院審理認為：為既有多層住宅增設電梯，系政府為適應社會經濟發展和滿足人口老齡化需求而推行的一項實事工程。電梯安裝或許會給底樓住戶的採光造成一定影響，但本著方便生活、團結互助的原則，底樓住戶應當給予其他業主安裝電梯的便利。

最終法院依法作出判決：被告1樓住戶應立即停止對加裝電梯施工的妨礙，使施工方繼續實施加裝電梯工程。

從上述兩個現實案例，不難看出，老樓加裝電梯，本質上就是樓上樓下鄰居之間的利益起衝突了：樓上積極影響政策，尤其是6樓住戶，一方面是因為真的有需求，特別是家裡有老人的，另一方面也是看到了老樓加裝電梯後升值的潛力。根據一線城市加裝電梯後高樓層市場價值升值反饋來看，很多基礎條件好的小區，在經歷全面改造後，6樓的升值前景巨大，有些升值空間甚至可以達到20%。低樓層，尤其是1樓住戶堅決反對加裝電梯，理由也很充分：自己不需要，加裝電梯後會給採光、通風等造成負面影響，還可能產生噪音，影響正常生活。當然最重要的是，1樓擔心加裝電梯後，自己的房子貶值。

目前市場上，老舊小區加裝電梯的慣用方案是“逐層分攤費用”，絕大多數情況下是1樓不承擔任何費用，從2樓-6樓，自下而上，分攤的費用比例越來越高。以廣州番禺某小區為例，電梯除去補貼總費用是30萬，2樓出資2%（6000元）、3樓出資8%（2.4萬元），4樓出資20%（6萬元），5樓出資30%（9萬元），6樓出資40%（12萬元）。後期電梯執行時產生的電費，以及後期的維護費用，也按照該方案進行分攤。

專業人士分析認為，“逐層分攤費用”方案，成功率不高的原因有兩個：一是費用分攤方案雖然公平合理，但是高樓層承擔的費用較高，一般經濟條件差的家庭，即使對方案沒異議，但也拿不出來那麼多錢，實施起來非常困難，尤其是三四線城市，很多老人退休工資普遍不高；二是該方案沒有考慮對1樓的補償，1樓雖然不用出資，但因為1樓一直對“加裝電梯會造成房子貶值”耿耿於懷，所以該方案1樓不會輕易同意。

老房子加裝電梯，真的有必要鬧到法庭上才能有明確的結果嗎？另一個南昌某小區的現實案例告訴我們，老舊小區加裝電梯其實不用再爭了，已經有“雙贏”解決方案了：“共享電梯”來了，所有人都滿意了。

提到“共享電梯”很多人並不陌生，因為早在今年5月份，就有媒體報道杭州推出了“公交電梯”，改變了慣常由住戶集資加裝，而採取由電梯公司全額承擔前期建設和後期維保費用，小區居民只需像乘坐公交車一樣按次付費的模式。

“公交電梯”具體來說就是，電梯安裝所需費用全部由第三方電梯公司承擔，小區居民一分錢都不用花。只需要承擔後期的電梯執行時產生的電費和定期維保費用，算下來每戶平均不到100元。“公交電梯”採用人臉識別、刷卡乘坐，杭州的標準是乘坐一次付費一元，不分樓層高低。電梯公司的利潤來源主要是三方面：一是國家補貼；二是電梯廣告收益，具體給到電梯公司的年限，由業委會協商；三是居民乘坐電梯刷卡付費的部分。

這裡南昌某小區6樓業主提到的“共享電梯”方案跟杭州等的“公交電梯”還是有區別的，在杭州的基礎上加上了“補償”方案：由6樓自掏腰包對1樓進行現金補償5萬元。為什麼是6樓單獨對1樓進行補償？6樓的解釋是：加裝電梯，6樓受益最大，上下樓乘坐電梯使用時間最長，且加裝電梯後，6樓採光好、贈送面積大等優勢凸顯，6樓或多或少會迎來升值。雖然自己沒有出售體現的打算，但是從公平合理原則出發，6樓確實是在損害1樓切身利益的基礎上，滿足了自己的需求，理應對1樓進行補償。

6樓提出“雙贏”方案後，此前一直強硬表態“堅決反對”、“沒商量”的1樓業主，竟然鬆口答應了。1樓給出的理由也很讓人意外：一方面是被6樓的“補償”態度所感動，另一方面是自己深知未來老樓加裝電梯是大勢所趨，尤其是很多城市都“取消了一票否決制”，在這種情況下，如果自己再不顧大局地“刻意阻撓”，最終還是會透過法律途徑解決。直白點說就是，與其頑強抵抗，不如趁機做個順水人情，皆大歡喜。

在專家看來，6樓提出的“公交電梯”+“補償”方案，不失為一個“雙贏”方案：既滿足了樓上居民無法一次性承擔鉅額電梯安裝費問題，也很友好地對低樓層居民進行了適當補償，可謂一箭雙鵰。

看到這裡，有人肯定會說，這算什麼“雙贏”方案，如果我是1樓，對於6樓給的5萬元補償，我是堅決不會接受的。對此我們不置可否。最後我們只想說兩點：第一、現實中，很多小區加裝電梯時，1、2樓居民還是表現出了很高的素質的，有些甚至不需要高樓層給一分錢補償。尤其是一二線城市，最近這兩年，老樓加裝電梯的成功率有顯著提升；

第二、越來越多的資訊顯示，未來老舊小區加裝電梯有“強制加裝”的趨勢。比如2021年4月1日起正式施行的《杭州市老舊小區住宅加裝電梯管理辦法》中就明確提出，鼓勵和支援老年人、殘疾人居住的老舊小區住宅依法加裝電梯，對於該類加梯專案，屬地社群居委會及街道或者鄉鎮政府應當加大調解力度，引導當事人自願達成調解協議，化解糾紛。檔案裡提到的“自願達成協議”的主體很顯然是低樓層住戶，符合條件的老樓加裝電梯是國家重點推進的民生工程，怎能讓少部分人“拖後腿”？對此，光明日報在今年7月9日發表的標題為《不能讓“一樓不同意”成為電梯加裝的梗阻》的文章，其實已經徹底亮明瞭態度。