借名買房是時常出現的一種房屋交易方式。
購房政策、貸款政策、戶籍等各方面原因都可能產生借名買房。
我透過相關案例，給各位介紹和分析當借名買房出現爭議及糾紛，時常出現的一些法律問題。
第一種型別，出名人反悔，主張房屋歸其所有。
出名人也就是借出自己購房資格的人，因為是“借名”，所以房屋仍然登記在出名人的名下，因此，受某些利益驅使，出名人很有可能對房屋的實際所有權進行主張。
有這麼一則案例：
張某系王某的親戚，王某與房屋開發商簽訂了購房合同，但實際付款人是張某，張某從自己的銀行賬戶直接將購房定金及購房款30餘萬元打入開發商的賬戶。隨後王某取得房屋所有權證，房子一直由張某居住。
後來，雙方就房屋的所有權發生爭議，張某認為自己是借王某的名義，買了房。而王某認為是自己買的房，購房款是向張某借的錢。
張某向法院起訴，要求確認房屋歸自己所有。
本案最終法院支援了原告的訴請，要注意的是，借名買房的關係發生爭議時，借名人最好的辦法就是起訴要求過戶。
根據法院的裁判規則，必須要注意舉證規則的以下幾個方面：
有無借名買房協議，本案就是沒有書面協議，但是法院是這樣認定的：本院認為，雙方系親姨甥關係，根據一般生活常理和傳統家庭倫理，因親屬之間具有較高的信賴關係，故與陌生人之間的交易不同，處理相關事務未必簽訂書面協議，綜上，在可以確認張某出資購房並實際佔有訴爭房屋的事實、又有其他親戚出庭作證的情況下，本院認定張某已完成舉證責任。
購房款的出資，全部有借名人支付，雙方對此都不持異議。
房屋由誰居住，能夠推定由誰佔有，是借名人居住，還是借名人的親戚居住。
雖無協議，但法院最終還是認定雙方存在借名買房關係，只要能認定這一層關係，後面要考慮的就是能否履行的層面了。
再看一則案例：
多餘案情不再贅述，總之此案是雙方簽訂了書面的借名買房協議的，而且房屋產權證下來是由借名人一方保管的。
後來，出名人以房屋產權證丟失，騙補了新證，並將房屋出售給了案外人，並將房屋進行過戶登記。
借名人起訴至法院，要求確認與案外人簽訂的合同無效，再把房子過戶回來。
我們來分析一下該案，首先，出、借名雙方是有書面協議的，這就比較好認定雙方的借名買房法律關係，那麼在此基礎之上，如何確定與案外人的購房協議是否有效，這就牽扯到物權法中的善意取得問題，根據《民法典》關於善意取得構成要件的規定，如果案外人透過善意取得獲得了房屋的所有權，那麼借名人就只能要求賠償損失了，房屋的所有權就要不回來了。即便雙方存在書面協議，那也只是內部協議，不能對抗案外人。
但是本案中，由於案外人和出名人存在惡意串通，損害了借名人的合法利益，因此法院判決合同無效，同時支援了過戶的訴訟請求。
所以說，當出名人違約時，對於借名人來說還是有一定風險的，這裡再補充一個問題。
本文所列舉的第一個案子訴訟請求是要求確認房屋歸其所有，這種訴訟請求很有可能是要被法院駁回的。
注意，訴訟請求能否得到法院支援，必須要審查其請求是建立在何種法律關係之上，以及訴訟請求是否能夠得到實際履行。借名買房協議書，對於出、借名雙方來說，是一種合同關係，也是一種債權債務關係，法院可以支援履行合同，或者承擔違約責任等，但是不能確認房屋歸某一方所有，確認房屋的歸屬，這是物權法律關係，而非合同，因此，提了錯誤的訴訟請求，也會導致風險的來臨。
總而言之，借名買房一定要在前期準備好完整、合規的書面協議，在購房的每一個環節，包括日後的居住使用，都要注意規避好風險，保留相關證據。如果日後發生爭議，要及時透過訴訟程式維護自身合法權益。
注：以上文章內容僅供各位參考，如針對個案可直接私信諮詢律師。
