文/葉檀☞ 財經女俠 | 毒舌善心
原本，恆大一直處於風口浪尖，這兩天，房地產的熱點轉向了華夏幸福。
因為一則新聞。
12月9日，華夏幸福基業股份有限公司釋出公告：華夏幸福《債務重組計劃》已獲華夏幸福金融機構債權人委員會表決透過。
公告顯示，《債務重組計劃》獲得同意票數82票，佔債委會全體成員總票數的71.93%。獲得無財產擔保金融債權643.03億元持有人同意，佔債委會全體成員無財產擔保金融債權總金額的83.95%。
房地產轉型的幽暗隧道中看到一線曙光。
華夏幸福的債務進展，對觀察整個房地產行業的轉型相當重要。
在眾多暴雷房企中，華夏幸福有第一份獲得債委會透過的方案，其中提到的司法集中管轄，為暴雷房企處理後續出現流動性問題提供了參考。
華夏幸福得見天日，有幾個方面的原因。
有能力的牽頭人不放棄
來看一則今年9月份的報道。
9月30日，華夏幸福金融機構債權人會議召開。國務院金融委辦公室、中國銀保監會、中國證監會、河北省與廊坊市相關領導，同金融機構債權人代表、專業機構代表及華夏幸福代表出席了會議。
在國務院金融委辦公室、河北省委、省政府的關心和指導下，在金融機構債權人的理解和支援下，根據華夏幸福實際情況研究制訂了債務重組計劃，透過“賣、帶、展、兌、抵、接”等六種方式妥善安排清償華夏幸福2192億元金融債務。公司透過債務重組、持續運營，在地方財政、稅收、土地政策的支援下，將逐步完善經營狀況，恢復“造血”能力，積極爭取修復資信，及早恢復融資能力，保障公司經營債務和公司在現金清償及信託受益權份額抵償後承接的金融債務的穩定清償。
短短兩段話，從關心的層級到辦法，說得清清楚楚。
在執行層面上，華夏幸福的債務處置在快速推進。
債委會原本是破產程式中的一項制度，近來在銀監會的推動下被廣泛地運用於困難企業債務處置程式中。
根據破產重整律師李特立的文章，破產程式中的債委會只是個監督機構，目的是監督破產財產的管理和處置以保障破產財產能在債權人之間公平分配。
但是，銀監會在司法程式之外推行的債委會制度有很大不同，實質上銀行業債委會對困難企業的債務處置具有主導權。
從銀行業金融機構、銀監局、銀行業協會、金融資產管理公司各主體的職責可以看出，銀行業債委會施行的是“一體兩翼”運作機制。
“一體”，就是銀行業金融機構主導成立債委會對困難企業實施債務重組。
債委會主席單位是債權金額較大且有協調能力和意願的一兩家銀行業金融機構擔任。主席單位負主要責任，履行債委會的發起、籌備、成立、日常執行及協調等責任。
今年2月1日上午，華夏幸福以線上線下連線方式在北京、廊坊、上海、深圳等6地同時召開金融機構債權人委員會第一次會議。
會議由最大債權人工商銀行和平安兩家牽頭，與會者還包括中國人民銀行、中國銀保監會、中國證監會及各監管機構河北省分支機構、河北省政府及廊坊市政府相關領導，以及超過200家華夏幸福債權人。
下面這張示意圖，展示了華夏幸福處理債務的飛速進展。
王文學的因果
王文學是個精明而實誠的人。
這一次華夏幸福爆發流動性危機，王文學的檢討沒停過。
據《觀察者網》報道，2月1日的金融機構債權人委員會第一會議上，華夏幸福董事長王文學首先向債權人致歉，表示愧疚，並表態稱華夏幸福堅決不逃廢債。
王文學將華夏幸福的危機原因歸結為幾大原因：
首先，錯誤研判環京形勢，環京住宅量價齊跌，四年累計影響公司回款超1000億元；
其次，新拓展區域尚在培育，效果不及預期（長三角大灣區）；
第三，前期擴張激進，管理不精細，公司計劃超越實際能力，經營不效率，考核機制不健全，抓規模不重效益。
近5年，王文學在流動性上兩次渡劫。
從上世紀90年代以來，王文學幾次跌入困境。
據《財經》報道，1998年，在嚴禁信貸資金用於修建樓堂館所的背景下，王文學的裝修業務面臨兩頭難的窘境：
一面是對政府追款不成，另一面是對下游供應商施工隊的欠款無法結算。由於討債人頻頻到家裡砸門催款，當年春節王文學不得不外出躲債。
據接近廊坊市政府的人士估算，那時當地政府對王文學的裝修欠款近500萬元。危機當前，王文學卻做出驚人之舉：在廊坊市政府領導的辦公室裡，他當面燒燬了政府的裝修合同，並宣告不再討要政府欠款。
2017年4月，在面對新區戰略時，華夏幸福表示，白洋淀科技城委託區域和雄縣委託區域尚未取得住宅建設用地，尚未進行任何房地產專案的開發建設，前述專案的合作協議的實施可能存在政策變動以及合同履行期限較長所帶來的重大不確定性風險。
即使如此，公司表態，堅決擁護設立河北雄安新區的國家戰略，堅決服從國家設立雄安新區的總體安排。
這一次遇到流動性危機，他在內部會議上說：“今天我幹到這，願賭服輸。號召大家講義氣，與之共渡難關。
在債委會表決期間，他把產業新城板塊的約50位高管叫到廊坊開會，和他們一一談話，願意降薪跟著自己乾的，繼續一起拼，不願意的可以拿補償離開。
一頓暢飲，帶著留下的兄弟繼續幹。
面對流動性危機時，王文學該賣就賣，不討價還價，不拖泥帶水。
6月10日，將城市更新板塊賣給了鵬瑞，全盤退出。此前，出售了武漢新洲專案、南京上秦淮專案以及嘉興南湖專案等多個專案。
7月26日和28日，又出售了南京江寧、北京豐臺專案，其中南京江寧孔雀城上元府專案在2018年因為機場限高，屢被迫調整方案，目前該專案要求現房銷售；北京豐臺專案是華夏幸福於2015年拿下的，專案計劃總投資額91.75億元，如果華夏幸福不退出專案，其需負責專案近45億元的資金投入。
王文學把自己的資產也投入在裡頭。
解決債務有前提，沒有逃，沒有藏，沒有不捨。
此前廊坊市人民政府、河北省產業投資基金管理公司，已共同出資成立了河北新空港發展投資有限公司，華夏幸福持有河北新空港2.6%股權。
這家以產業新城模式著稱的企業，被視作“非典型”地產商，在溺水的關鍵時刻，得到了5年以上的喘息機會。
債權人讓步 華夏幸福債務是可以重組的
公司有2,192億元金融債務，透過以下方式安排清償：
賣出資產回籠資金約750億元；
出售資產帶走金融債務約500億元；
優先類金融債務展期或清償約352億元；
現金兌付約570億元金融債務，即出售資產回籠資金中約570億元用於兌付金融債務；
以持有型物業等約220億元資產設立的信託受益權份額抵償；
剩餘約550億元金融債務由公司承接，展期、降息，通過後續經營發展逐步清償；
債券展期8年，信託展期5年，展期存續期間年利率統一為2.5%
這是一個混合方案，華夏出售資產自救，金融機構展期，降息。到了這一步，雙方尤其是債權人作出了巨大的讓步。
債務重組後，華夏幸福將保留孔雀城住宅業務、部分產業新城業務、物業管理業務及其他業務，這是王文學手裡剩下的牌，未來幾年，就看這些牌怎麼處理了。
這是目前能給出的最好的結果，展期之後，視情況還有可能繼續展期。
總結 華夏幸福與恆大怎麼比？
相比而言，恆大的程序怎麼樣？
許家印已經動用到了自己的資產，從香港豪宅到私人飛機，一刀切進肉裡。
廣東省政府派出工作組，下場收拾一地雞毛。
12月3日，中國恆大集團在香港聯交所釋出了無法履行擔保責任的公告，廣東省人民政府對此高度關注，當晚立即約談了中國恆大集團實控人許家印先生。
應恆大地產集團有限公司請求，為有效化解風險，保護各方利益，維護社會穩定，廣東省人民政府同意向恆大地產集團有限公司派出工作組，督促推進企業風險處置工作，督促切實加強內控管理，維護正常經營。
這是恆大的兩步。
2021年10月22日，許家印表示要縮表，提出了一系列的“10年目標”——10年內要把銷售額壓降到每年2000億左右，10年內不賣地，以及10年裡完成由房地產向新能源汽車的產業轉型。
其實，許家印要面對的是當下，他需要面對境內外更多的債權人，用華夏幸福一樣的速度處理債權債務。
10月4日，恆大合營公司Jumbo Fortune一筆2.6億美元的美元債到期，這筆私募美元債券由中國恆大擔保。
10月21日，中國恆大已獲得持有人同意，將由Jumbo Fortune發行、恆大擔保的2.6億美元債券進行展期，展期期限超過3個月。
12月3日，針對這筆債券，恆大公告，可能無法履行擔保義務。
12月6日，恆大公告成立“風險化解委員會”。
12月8日訊息，這筆美元債券兌付了。
風險處理，各自認領。
有人認為，恆大將引爆雷曼時刻，不會，恆大沒有這樣的能量。
12月4日，中國銀保監會新聞發言人在答記者問時表示，恆大集團此次未能履行擔保義務不會對銀行業保險業的正常執行造成任何負面影響。恆大集團全部債務中金融債務佔比約三分之一，結構比較分散，其金融投資數額很小。因此，這不會對我國銀行業保險業的正常執行造成任何負面影響。
請注意，是“任何負面影響”。
最近，高負債房企接二連三處置債務，穩定之聲不絕於耳，行業貸款等略有寬鬆。
轉型，是穩定之下的轉型；穩定，是轉型大背景下的穩定。
兩者交織成了同一個樂章。
（免責宣告：本文為葉檀財經據公開資料做出的客觀分析，不構成投資建議，請勿以此作為投資依據。）
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人性天生急功近利，人們只想看看十倍股，只想看漲停。
資產配置這個主題，實在吃力不討好。
行情好時，哪裡有人聽得進去的。現在，葉檀老師覺得時機成熟了。
大家在悲觀的情緒下，才能徹骨感知股市的兇險冰寒。才知道，資配才是真正的“安全邊際”。是普通人、普通家庭必須補上的一課。
這就是《檀談之牛熊交易所·人生版》這門課程的由來！
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