2021年1-11月 月讀資料
01 信貸相關政策小幅鬆動促使11月銷售規模環比回升，同比降幅收窄
1-11月全國商品房銷售金額合計16.2萬億元，同比收窄至8.5%，商品房銷售面積累計為15.8億平米，同比收窄至4.8%。11月單月的商品房銷售規模略優於10月，但是不及2020年同期水平，故同比仍為負數，不過同比的降幅有所收窄。
具體來看，11月商品房銷售金額為1.4萬億元，環比增長16.9%，同比下降16.3%，同比降幅較10月收窄6.3個百分點；商品房銷售面積為1.5億平米，環比增長18.7%，同比下降14.0%，同比降幅較10月收窄7.7個百分點。
目前，商品房成交仍然相對低迷，主要原因在於“房住不炒”下，行政性調控政策較為嚴格，房地產貸款集中度管理政策從信貸方面影響居民的購房能力，以及大型房企暴雷引發了購房者恐慌與觀望。
11月商品房銷售金額與面積環比上升，同比跌幅降低，我們認為，市場的小幅回升，主要與信貸相關政策的調整有關。根據中國人民銀行公佈的資料，10月個人住房貸款增加了3481億元，較9月增加1013億元；11月個人住房貸款增加4013億元，較10月增加了532億元。加快個人按揭貸款的放款速度將促使滿足條件的購房需求有序釋放，尤其是置換類和改善需求的釋放，因此，11月商品房銷售資料跌幅收窄超預期。
另外，在2021年12月11日召開的“2021-2022中國經濟年會”上，國家統計局局長表示，“房地產是支柱產業，住房更是居民的消費”。我們認為，這一論調雖然直接肯定了房地產對於經濟增長的支撐作用，但仍要對政策保持敬畏之心，“房住不炒”在重要會議中反覆提及，預計政策將以預調微調和糾偏為主。
02 開發投資單月微升，1-11月同比增長6.0%
● 供應增長疊加融資小幅改善，11月土地成交價款同比增長24.2%
1-11月土地購置面積合計18287萬平米，同比下降11.2%。11月單月新增土地購置面積2463萬平米，同比仍然為負，但是降幅已經由10月-24.2%收窄至-12.5%。1-11月累計土地成交價款為14519億元，同比增長4.5%，單月土地成交價款為3109億元，同比增長24.2%。
11月土地購置面積同比降幅收窄，土地成交價款同比漲幅達到24.2%，意味著土地成交有所回升，我們認為主要原因有三點：
- 一二線城市集中供地，比如寧波和鄭州在11月開展第二輪集中供地，深圳、南京、蘇州和無錫等在11月實行第三輪集中供地，高能級城市供應增加有助於帶動成交增長。
- 年關將至，部分低能級城市加大土地供應以完成全年的土地供應計劃。
- 11月各大會議釋放積極的融資訊號，部分央企、國企和穩健的民營房企憑藉信用優勢開始有了融資動作，這一定程度上有助於緩解房企的資金壓力，因而在投資方面也更為從容。
● 單月新開工與施工面積同比跌幅收窄，竣工面積同比增長15.4%
房地產融資環境的適度糾偏也在房地產開發過程中得到了體現，比如11月單月新開工面積、施工面積同比降幅收窄，竣工面積同比大幅提升。
新開工方面，1-11月累計新開工面積合計18.3億平米，同比下降了9.1%，降幅擴大。11月單月新開工面積增加了1.6億平米，環比增長16.6%；同比為-21.0%，不過降幅較10月的-33.1%收窄了12.1個百分點。
施工方面，1-11月累計施工面積為96.0億平米，同比增長6.3%，增幅收窄，11月單月新增施工面積1.7億平米，同比下降24.7%。
竣工方面， 1-11月累計竣工面積合計6.9億平米，同比增長16.2%，其中11月單月新增竣工面積1.1億平米，環比增長82.6%，同比增長15.4%。這意味著11月，房企加快了竣工結轉速度。由於2021年各個城市加強預售資金監管，一般情況下，竣工驗收備案後，可以解凍大部分的重點監管資金（多數城市是測算從預售到交付期間的工程支出，將該金額作為預售資金重點監管額度），因此，竣工速度加快，也意味著房企將解凍更多的受監管的資金，房企資金壓力或有小幅緩解。
● 單月房地產開發投資同比收窄至-4.3%，預計全年增速高於5%
1-11月房地產開發投資合計13.7萬億元，同比增長6.0%，增速較1-10月下降了1.2個百分點。11月單月房地產開發投資為1.2萬億元，同比下降4.3%，降幅較10月收窄了1.1個百分點。
由於房地產開發投資主要有土地投資和工程投資組成，如前文所述，11月土地成交價款，新開工面積、施工面積的同比降幅都有所收窄，因此也拉動了房地產開發投資單月環比正增長，以及同比降幅收窄。
“房地產是支柱產業”再次被提及，肯定了房地產在穩定經濟增長方面有重要作用。此外，近期融資環境的小幅改善，以及個人按揭貸款放款速度加快意味著房企資金量或在修復。因此，相對於前期，房企可能有更多的彈藥用於房地產開發。假設12月房地產開發投資下降5%，全年房地產開發投資仍將增長5%以上。
03 11月到位資金環比增長10.9%，預售資金監管下定金及預收款同比降幅擴大
1-11月房地產開發企業到位資金合計18.3萬億元，同比增長7.2%，增速較前10月下降了1.6個百分點。11月到位資金新增1.7萬億元，同比下降7.0%，但是較10月收窄2.5個百分點。
從11月各項資金的增量來看，除了定金及預收款環比下降以外，國內貸款、利用外資、自籌資金以及個人按揭貸款環比均為正數，因此帶動了11月單月到位資金環比增長10.9%。
從11月各項資金的同比來看，國內貸款同比降幅收窄；自籌資金同比由負轉正，增長2.1%；個人按揭貸款不僅增速為正，而且同比增長10.6%，這意味著房地產開發業務的融資環境有小幅的改善。由於預售資金監管較為嚴格，因此，到位資金中定金及預收款不僅環比為負，而且同比降幅繼續擴大，11月同比下降16.1%。
2021年1-11月，房地產開發企業到位資金具體情況如下：
- 國內貸款21640億元，同比下降10.8%；
- 利用外資90億元，同比下降41.7%；
- 自籌資金59378億元，同比增長4.8%；
- 定金及預收款67156億元，同比增長17.0%；
- 個人按揭貸款29633億元，同比增長9.8%。
04 M2-M1剪刀差收窄至5.5%，M2增速比上年同期下降2.2個百分點
11月末，M2餘額為235.6萬億元，同比增長8.5%；M1餘額為63.75萬億元，同比增長3%；M0餘額為8.74萬億元，同比增長7.2%。11月M2同比增速較10月末低0.2個百分點，M1同比增速較10月末高0.2個百分點，導致M2-M1剪刀差收窄至5.5%。此外，11月人民幣存款增加1.14萬億元，同比少增9612億元，帶動了M2增速比上年同期下降2.2個百分點。
