年底盤點：2021年樓市8大“關鍵詞”
2014-2021中國樓市年度關鍵詞軌跡
2021年註定是樓市極不平靜的一年：年初延續20年走勢一路攀高，行至下半年形勢嚴峻一秒入冬，10月底調控糾偏緩慢回暖。
本文透過梳理全年政策與事件，提煉8大關鍵詞，對2021年中國樓市進行年底盤點。
1、穩預期
在經濟學中，預期佔有重要地位。它使經濟從一個均衡位置變到另一個均衡位置，預期的變化是引起週期性波動的主要原因。短期預期是價格預期，而長期預期是指資本的流動偏好。
在房地產領域，預期的影響非常明顯。如果預期不穩，市場一有風吹草動，房價上漲時，一些人或恐慌性購房，或跟風炒房，助推房價過快上漲；房價下跌時，炒房客急於拋售，剛需者則按兵不動，導致市場迅速降溫。這種大起大落，對買方、賣方、監管方都是傷害。
總結多年來房地產調控的經驗與教訓，2021年曆次會議繼續提出全面落實穩地價、穩房價、穩預期的房地產長效機制。12月8-10日舉行的中央經濟工作會議，對於明年房地產市場的定調，首次提到“加強預期引導”，預計近期在房地產預期管理與預期引導上將有新的動作。
穩定房地產行業預期的重要性更加凸顯。
2、“兩集中“供地
2021年，針對土拍的“兩集中”模式被推出。
“兩集中”：一是集中釋出出讓公告，且釋出住宅用地公告不能超過3次；二是集中組織出讓活動。
22個重點城市在列，分別為北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、蘇州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、瀋陽、寧波、長春、天津、無錫。
第一輪集中土拍，22城供地共815宗，成交796宗，共計成交10467.11億元。從排名上來看，杭州以成交57宗，成交1178.21億元排名第一，北京以成交30宗，成交1109.71億元排名第二，南京以成交51宗，成交992.52億元排名第三。
第二輪集中土拍，除早期成交的廈門和無錫外，其餘城市的第二輪競拍熱度均因供地規則大幅調整而較首輪明顯下滑。熱門城市土地流拍，溢價走低，第二輪土拍降溫勢頭持續蔓延。
受市場整體遇冷以及第二輪集中供地反響平平的影響，多個城市的第三輪集中供地在政策、規則上都進行了調整，只是結果仍舊不盡如人意，不論是一線還是熱點城市，多是底價成交、國企兜底，未能激起市場熱情。
3、美元債
自2016年“930新政”後，地產美元債發行規模實現猛增，成為房企的重要融資渠道之一。但隨著樓市調控政策的不斷收緊，疊加貿易條件惡化和美國利率上行導致外匯流入減少等因素，2021年中開始，房企連續暴雷，債務違約頻發反映了房企當下融資難的困境。
從商票逾期兌付到美元債違約，從小房企到頭部企業，2021年房企暴雷事件的頻發使資本市場恐慌情緒不斷蔓延。為提振市場信心，多家企業開啟自救，紛紛回購票據。
當前階段，房地產已經進入深度調整期，行業格局正在重塑。這既是房企自我調節的陣痛期，也是其實現轉型發展的“視窗期”，只有抓住機遇，實現降負債、提能力、增盈利，才能實現自身長久穩定發展，房地產市場也會越發平穩。
4、房地產稅
2021年5月11日，財政部、全國人大常委會預算工委、住房城鄉建設部、稅務總局負責同志在京主持召開房地產稅改革試點工作座談會，聽取部分城市人民政府負責同志及部分專家學者對房地產稅改革試點工作的意見。
2021年10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議作出決定，授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。
房產稅試點的六個城市：重慶、上海、寧夏、陝西、廈門、北京。
其中重慶、上海在2011年1月28日已開始試點，其他四個城市的試點從2018年明確了擴大個人住房房產稅改革試點範圍之後開始。目前，全國範圍內的房產稅徵收還未展開。
5、學區房
天價學區房，當房子被捆綁上了教育資源，本質就發生了改變，重點不再是房子而是教育。很多人買學區房已經不是單純為了買房，而是為了獲得房子捆綁的入學名額，所以其實也可以看成房子被了教育資源不公平，教育資源缺乏的鍋。
2021年4月30日開的中央會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，防止以學區房等名義炒作房價。
據不完全統計，2021年年初至今，至少有北京、上海、廣州、深圳、重慶、西安、廈門、成都、大連、南京、合肥、太原、溫州等13城出手，整治學區房亂象。
推行多校劃片、分配名額、教師輪崗等措施，均衡教育資源，促進教育公平，不僅包括北上深一線城市，還有成都、寧波等熱點城市，都發起了針對“學區房”的調控。
2021年下半年，包括西安、太原等城市也陸續跟進，未來或有更多城市也會跟進。在這一輪針對“學區房”的調控下，當“學區房”被卸下“學區”之名，“學區房”的神話必將成為歷史。
6、交易風險
2021年4月，央媒發文預警，多地樓盤爛尾頻發，警惕商品房交房風險。
過去，樓盤爛尾往往集中於三四線城市，而這一次，連北京上海都出現了爛尾樓盤。樓市交房風險不容小覷。
去年以來，樓市告別普漲，全國樓市呈現全面分化之勢。以深圳、廣州、東莞、杭州、合肥為代表的城市房價大幅上漲，而天津、濟南、鄭州、石家莊、哈爾濱、環京等地房價仍在下跌。多板塊價格暴跌，有的甚至跌幅高達50%以上，導致交房違約風險加劇。
10月13日，廣東省住房和城鄉建設廳釋出關於進一步做好商品房交易風險提示的通知。提示含裝修“雙合同”在內的13種房產交易風險。
另，據《中國消費者報》於2021年7月21日發起的“二手房簽約交易安全”網路問卷調查結論，常見的二手房交易風險共五大類：權屬問題、資金支付問題、共有權人問題、政策資質問題、物業交割問題。
調查顯示，“交易資金支付問題”為消費者最常遇到的糾紛，佔比高達63.03%；其次為“共有權人簽約問題，如夫妻雙方共有房屋產權，一方不同意出售”，佔比為59.01%；排名第三的為“政策資質問題，如不滿足購房資質、貸款未批、房屋是政策房無法出售等”，佔比為41.9%；緊隨其後的為“房屋權屬問題，如房屋被查封、抵押等”，佔比為41.72%；最後為“物業交割問題，如物業費、水電費欠繳等”，佔比為12.59%。
2021年，樓市交易風險陡然上升，引發社會廣泛關注。
7、以價換量
自2021年5月起，受資金回款壓力影響，大量房地產企業悄然採取行動掀起“打折潮”。儘管有的城市出了限跌令，要求開發商不得私自降價，但2021年下半年起市場持續低迷，加之在資金、業績、回款壓力下，開發商不得不選擇降價。
降價的方式也是五花八門，比如“工程抵價房”“特價房”“降價促銷”等等。
總之，2021年房企日子不好過，為解資金之困，不得不變著法的以價換量。
8、調控定調
自2021年9月末開始，樓市政策開始糾偏，糾正對房地產金融審慎理解的錯誤，滿足人們對首套房的需求，開發商合理融資需求等。
9月24日召開的中國人民銀行貨幣政策委員會2021年第三季度例會上，央行首次指出要“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”。“兩個維護”提出後，中央還多次釋放穩樓市訊號。
9月29日，人民銀行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會積極商討落地方案，會議中再次強調要求金融機構按照法治化、市場化原則，落實“兩個維護”。
10月，多位領導頻繁發聲，持續釋放維穩訊號，穩定房地產市場預期。10月15日，央行第三季度金融統計資料新聞釋出會召開，金融市場司相關負責人表示，房價上漲過快的城市在房價回穩後，房貸供需關係也將回歸正常。
10月20日，2021金融街論壇年會開幕，國務院、銀保監會、央行領導發聲房地產，認為風險總體可控，房地產合理資金需求正在得到滿足。
10月21日，三季度銀行業保險業資料資訊暨監管重點工作釋出會上，銀保監會發聲支援剛需購房，在強調“房住不炒”定位、明確“三穩”目標的前提下，從五個方面推動房地產市場平穩健康發展。
12月6日，中央政治局召開會議，明確“支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，“促進房地產業健康發展和良性迴圈”，對房地產行業長期健康執行給予了明確的訊號。
12月10日，中央經濟工作會議召開，這一次的經濟工作會議，對於房地產首提加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設。再次提到支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。
以上8大關鍵詞簡要梳理了2021中國樓市最值得參與者關注的看點,當然還有很多關鍵詞值得探討,歡迎大家關注微信公眾號：HousePreview與我們進一步交流。
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