調控政策嚴打、二手房指導價、樓市整體遇冷，學區房的寒流來的如此迅猛。
近日，北京頂尖學區房直降300萬，引人專注。
無獨有偶，南京的學區房也有部分房主正在降價賣房，不禁讓人疑惑：學區房到底怎麼了？
這幾天，北京海淀區蜂鳥家園一居室直降300萬，降幅之大，震驚了業內人士。這個小區對口就是北京頂尖小學之一的中關村三小。
該小區以小戶型為主，因此成為了學區房“神盤”，也被視為北京學區房市場的風向標。
這套房源建面約51.6㎡，最終以600萬超低價格成交。
要知道，在今年年初時，作為北京頂尖的學區房小區，蜂鳥家園的成交價在900-1000萬左右。半年多時間，直接縮水了40%！
據瞭解，業主是因為準備換房，急需用錢，才把這套房子以遠低於市場價售出，而買方也是全款支付了600萬元。
2020年末，北京海淀區的學區房成交量與價格在短時間內迅速上漲，筆者翻看二手房網站發現，2019年小區房價為14萬/㎡，到今年3月，跳漲至19萬/㎡。
但是在樓市調控、多校劃片、打擊學區房炒作及二手房指導價多個政策共同作用下，北京學區房的漲幅大都回撥了。
國慶前夕，北京海淀區房地產經紀協會對多個熱門小區，釋出了二手房指導價，其中就包括蜂鳥家園。政策出臺後，中介表示他們已按照指導價對這些小區的房源進行了處理，下架了高於指導價的房源，而且也不能對這些房源進行帶看、交易。
蜂鳥家園60㎡以下的指導價為17.1萬/㎡，60㎡以上的指導價為14.6萬/㎡，從房價走勢來看，小區10月房價已經回撥。
更有部分業主的房源掛牌單價低至13萬/㎡，看來二手房指導價的出臺對市場還是有震懾力的。
筆者諮詢了中介，目前小區房價確實是降了一些，但是整體趨於平穩狀態。
北上廣深全部出臺二手房指導價，代表這種調控手段未來可能會在全國全面鋪開，實現房價的理性迴歸。
學區房向來是“一房難求”，就算是老破小，家長也願意為了孩子一擲千金，所以歷來“天價學區房”頻出。
如今北京、深圳都難逃學區房降價的局面，南京的熱門學區房還挺得住嗎？
鼓樓一學區房直降42萬
筆者翻看二手房網站時發現，銀城小學+寧海中學學區房——銀城花園北片有一房源正降價拋售。
該房源建面約63.42㎡，位於高樓層/7F，精裝修，總價317萬，摺合單價為49984元/㎡。
房子1997年建成，至今已有24年的房齡，從實景圖來看，實實在在的“老破小”。
目前銀城花園北片掛牌均價在5.9萬/㎡左右，這套房源比市場價低了8000元/㎡，可謂是大跳水。
該房源於年初上架，總價359萬，那時候的單價約5.6萬/㎡，掛牌大半年，無人問津。10月調價，直降42萬，單價也下跌了約6000元/㎡。
筆者諮詢了中介得知，該小區的房價確實是稍微降了一下，但是該業主是因為急售才降價，總體並沒有受多大影響，每個月都有成交，不過整體成交週期較長。
而且從房價走勢來看，價格只是稍微回撥，降幅並不大。
頂流學區房降價25萬，整體平穩
西康路3號有兩套力小+29中學區房正在降價售出，分別降價20萬、25萬，也是因為業主著急用錢。
目前小區均價超過10萬/㎡，兩套房源也是低於市場價售出的。但是在某二手房網站上，只有8套單價低於10萬/㎡的房源在售。
據中介透露，最近成交的這一套建面約80.79㎡的3室1廳，總價為818萬，摺合單價約10.1萬/㎡。
該套房源掛牌價為832萬，中間調價2次，這麼算的話，總價下降了14萬，單價也僅下跌了約1000元/㎡。
目前該小區房源80㎡的單價約9萬/㎡，70㎡的單價約10萬/㎡，小戶型的單價約11-12萬/㎡，與之前房價沒有多少差距。
而且據瞭解，雖然市場下行，但是這種頂流學區房依然能打，每個月都有成交，成交價在10萬/㎡左右，基本沒有受到影響。中介也直言，最近成交了挺多套學區房的。
可以看出，雖然市場上確實有學區房降價，但實屬個例，大多為業主急需用錢。
與其說降價，不如說是回到正常價格，畢竟“天價學區房”也是時候迴歸理性了。
目前南京二手房指導價雖未出臺，但是中央明確要求禁止以學區房名義炒作房價。
2021年3月，南京釋出《關於深入推進義務教育集團化辦學的實施意見》，明確表示嚴禁借集團化辦學炒作學區房。
2021年4月，中共中央政治局會議點名學區房，明確要求要防止以學區房等名義炒作房價。
2021年5月，南京開展房地產開發企業和經紀機構 " 學區房 " 專項檢查工作，檢查是否存在以學區房名義炒作房價。
2021年10月，南京房產局交易中心聯合建鄴區房產局、市房地產經紀行業協會開展了第三季度房地產經紀機構 " 雙隨機、一公開 " 檢查，並要求借學區房名義炒作房價的經紀機構進行整改。
誠然，在政策調控的嚴打之下，加上多地出臺二手房指導價，確實有部分業主的心態不穩，放低預期，著急出手。但孤例並不具普遍性。
據瞭解，目前市場下行，價格確實要比年前低一些，房子積壓比較多，成交量不多，客戶大都在觀望，謹慎又小心。
於是買賣雙方開始較量，買方覺得再等等，說不定扛不住政策還能再降點；賣方覺得也能再等等，不是很著急，總有人要買的。
在此條件下，學區房並沒有很明顯的降幅，熱門學區房依然堅挺，整體市場平穩。
學區房無非是部分中產家庭希望孩子能夠贏在起跑線，上更好的學校，有更好的未來。但學區房的虛高沒有意義，國家倡導推行教育普惠政策，讓優質教育資源惠及更多家庭，這是未來的趨勢。
學區房還會暴漲嗎？市場已經了答案，學區房並不會暴漲暴跌，溢價也會被逐漸磨平。
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