本文作者：廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉博士
01.
中央經濟工作會議，首次以“三重壓力”描述中國當前的經濟現狀。會議提出，各部門“都要擔負起穩定宏觀經濟的責任，各方面要積極推出有利於經濟穩定的政策，政策發力適當靠前，逆週期政策要加力，跨週期政策糾偏調整”。這意味著，“穩增長”再次成為政策重心。2022年這個特殊年份（年初奧運會、年底重要大會）的境況下，“穩增長”的意義更加強烈。
其中，就包括房地產政策的調整。比如，支援長租房發展，滿足合理住房需求，這些很久沒有提的需求端激勵政策，再次被提出。而且，宣講中央經濟工作會議的“2021-2022中國經濟年會”上，國家發展改革委副主任兼國家統計局局長寧吉喆提出，“房地產是支柱產業”。
表：國家歷次關於“房地產支柱產業”地位的表態
同樣在這次會上，中央財經委員會辦公室分管日常工作的副主任韓文秀則指出，“房地產業規模大、鏈條長、牽涉面廣，在國民經濟中，在全社會固定資產投資、地方財政收入和金融機構貸款總額中，都佔有相當高的份額，對於經濟金融穩定和風險防範具有重要的系統性影響。”
這是對房地產支柱地位的註解。值得關注的是，對於房地產政策的表態，近期出現了明顯的變化，特別是再次明確了“支柱地位”，頗為意外，超出市場預期，為何會出現這樣呢？
02.
需求收縮，供給衝擊，預期轉弱，這個具象化的經濟下行“三重壓力”邏輯，在房地產領域體現得很明顯，並進一步與實體經濟形成了傳導。比如，近期透過長效機制對房地產去泡沫的壓力測試下，開發商、供應鏈、銀行、居民、地方政府等，對地產的信心、信賴度都在下降。
信心下降，就意味著需求收縮，供給端自然受到衝擊。表現在以下幾個方面：
一是，銀行的風險預期明顯增加，不再願意增加貸款投放，監管層積極喊話，要增加開發貸款，但銀行表現很遲緩；
二是，總包和供應商不再願意被開發商無限期拖欠結算，出現了大面積停工；
三是，很多購房者不再願意買開發商預售的期房，即便是品牌開發商，也可能是不靠譜的。
四是，地方政府不再縱容開發商違規挪用預售資金，擔心專案爛尾後，把維穩的風險甩給地方。
房地產供應鏈迴圈不暢，供給端就受到了巨大沖擊。開發商前端縮減拿地、開工，後端“打折賣房”，壓降竣工，以保衛現金流，這又加劇了悲觀預期，市場信心繼續走弱，反過來進一步惡化開發商資金。由此，造成了房地產全鏈條下行，拿地、開工、銷售單月出現兩位數負增長。6月份，70城新房只有12個城市新房價格下跌，11月份有52個城市新房價格下跌。
表： 全國70城一手房價指數
過去，歷次重要會議關於房地產的表述，都是放在民生和社會保障裡面，或防範風險中。這次中央經濟工作會議，將房地產放在了明年7項經濟穩定政策的“第三項”——結構政策要著力暢通國民經濟迴圈。如此一來，就不難理解，為何再次強調房地產的支柱地位？從中央財經委的領導對此的詳細註解來看，邏輯是很清晰的，以地產迴圈帶動國民經濟大迴圈。
顯然，空前嚴峻和複雜的國際形勢下，2022年“特殊年份”的語境下，無論基於政治邏輯，還是經濟邏輯，怎麼強調穩定的重要性都不為過。要“穩字當頭”，國內大迴圈就要暢通起來。依託中國巨大的市場範圍，龐大的互聯大網，昂揚向上的奮進態勢，任何負面問題都會消弭。
於經驗判斷也好，於形勢緊迫也好，要暢通國民經濟迴圈，房地產就必須要實現良性迴圈。所以，關於房地產良性迴圈，不到一個月的時間內，強調了三次。脈絡很清晰，即突破行業供需約束的堵點，打通生產、分配、流通和消費各環節，暢通“拿地、融資、開工、施工、銷售、竣工”全鏈條，以強大的產業鏈貫通優勢，助力打通國民經濟迴圈的任督二脈。
03.
治理房地產，一面是治理“高槓杆、高地價、高房價”迴圈所形成的紙醉金迷、泡沫享受型的扭曲式發展，其所帶來的結果，就是“一業興、百業衰”，有產者“躺贏”，年輕人、新市民無奈“躺平”，打造內需引擎和共同富裕的轉型目標漸行漸遠。這是當下正在做的事情。
另一面，就是在把房地產當一個正常的行業看待，在行業收益平庸化以後，把本該有的行業執行邏輯潛能激發出來，這就是產業鏈條長、帶動性強、國人對美好安居亙古不變的追求與熱情。這就是會議提出的“堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設。
可見，2022年，市場體系和保障體系要同步推進，前者是為了助力“穩字當頭”，後者則凸顯了“穩中求進”。探索新的發展模式，比如多主體供給（非開發商一家壟斷）、多渠道供應（非新增供地），存量微改造和更新（補上公共服務的短板），大力發展保障性租賃住房。
穩字當頭與穩中求進的辯證統一，事實上就是短期和長期的統一，長期講定力、短期講策略；穩增長和防風險的統一，不在乎“一池一城”均志在必得，而是區域性可掌控。房地產“冰凍三尺”之弊，非一日之寒，無法畢其功於一役，要靠爐火純青的政治智慧，消解於長期無形之中。
房地產是當下我們面臨最大系統性風險，弄不好的話，有可能造成鏈式的危機反應模式，我們怎麼避免這個危機？近期的金融秩序肅清，是一個很好的參照，也可謂是一次對地產風險定向爆破的壓力測試，但也將房地產風險的複雜性、艱鉅性暴露無疑。當下，房地產就像是房頂跳舞的大象群，而房屋本身就是經濟基本面，怎麼防範房屋倒塌，大象死傷呢？
一方面，我們必須要給大象瘦身，另一方面，我們要夯實屋頂的沉重。現在，面臨的問題是，大象很重，還想加重；屋頂並不是想象中那樣固若金湯。近期定向爆破風險的現場實驗中，迅速出現了信貸緊縮、金融風暴，以及風險傳染和市場預期急速下墜，並形成了負反饋。
04.
當風險定向爆破與共同富裕語境下的“房地產稅”同步發生，產生了巨大的預期不穩定。好在，我們的意志很堅強，治理很有智慧，講究策略和迂迴。未來的地產政策要遵循這樣的邏輯：
首先，風險具象化。誰有病給誰吃藥，把系統性風險掰成碎片，一塊一塊精準地喂到每一個作奸犯科者的嘴裡。比如，近期暴雷的企業，先把自身的家底盤清楚，該償還的償還；有願意接盤的，接盤後再償還；難以盤活的，在宏觀審慎的前提下，金融資源會適當注入。
這種處理叫“五馬分屍”。分法很智慧，化整為零，各有其所，分開後每一塊的陣痛都很小，影響也就小了。投資者、利益相關者，都要承擔責任，恆大港股價格從十幾港幣跌到2個港幣，劉大不得不割肉賣出，這就是賭“剛性兌付”的結果，過去賭對了，現在和未來就不對了。
講這個意思，是要告訴每個人，每個主體，要對自己的行為負責任。因為，主體責任不是虛幻的，它一定是具象化的。如果主體責任虛幻了，就是法不責眾，一定是“大而不倒”，綁架政策。
其次，開正門、堵歪門。巨大的政治意志下，政通人和、政令暢通，第一次明確的住房保障體系（公租房、保租房、共有產權）會得到迅速落地，長租房也將會得到支援，並與保障房、共有產權，構建新市民、年輕人的住房供應體系，可租可售。它的目的是，將80後、90後的“後浪年輕人”承受的民生壓力，“三座大山”也好、“五座大山”也好，一一卸下來。
最後，房地產行業的正常化，並不意味著可以臆想“新週期”了，臆想房價反彈，“躺賺”和“躺贏”的機會又來了。如果你這麼認為，並再次激發投機炒作的腎上腺素和多巴胺，那買者自負，與跟著恆大受損的那一幫投資者一樣，未來不要追悔莫及。儘管疫情後出現一輪樓市回升，但很多城市二手房價還趴在那裡陰跌，這是未來的趨勢，砸在手裡可能是常態。
面對列祖列宗，“房住不炒”反覆強調，但你不聽，非要飛蛾撲火，能怪誰呢？這個時候，你就會知道，房產稅是可以迂迴的。任性入場，在當下的高價位買入，卻被迫持有在手裡，這個房產稅的效果是一樣的。政策很清晰，鼓勵合理需求，房地產實體部分才是支柱產業。國家要推進的房地產良性迴圈，乃是合理需求的迴圈，保障房的迴圈，你要進來那就是分母。
本文源自金融界
