前11月賣房3190億，但要做央企TOP3，綠城還得過三關

有房企忙著暴雷，有房企卻忙著逆市殺出。

12月3日，綠城中國公佈了前11月份營運資料。2021年1-11月，綠城集團取得合同銷售面積約846萬平方米，合同銷售金額約人民幣2424億元，同比增長約46%；其中歸屬於綠城集團的權益金額約為人民幣1327億元；

2021年1-11月，綠城集團代建專案累計取得合同銷售面積約573萬平方米，合同銷售金額約為人民幣766億元。

綜上，截至2021年11月30日止十一個月，綠城集團累計取得總合同銷售面積約1419萬平方米，總合同銷售金額約3190億元，同比增長約38%。

至此，綠城僅前11個月就已經超額完成了此前定下的年銷售額3100億元的銷售目標，今年大幅度超過原定目標，成為大機率事件。

根據克而瑞釋出的最新排名，前十一月綠城以2423.6億元位列中國房地產銷售排行榜TOP13，而2020年全年綠城的排名是TOP19，上升了6個席位。

這還是在沒有算上代建的情況下，如果加上代建，綠城將超越世茂位列TOP8，成功殺入前十。

在今年的市場行情下，萬科、中海、世茂、龍湖等大部分龍頭房企都大機率將失約全年目標，碧桂園、恆大、富力、金科等房企甚至開始出現負增長。這樣的背景下，綠城為什麼可以逆勢殺出，還衝得這麼猛？

帶著這個問題，貓姐仔細研究了綠城。

逆勢增長的“奧秘”

貓姐發現，綠城之所以在今年衝得這麼猛，或者說看起來好像特別猛，原因或許有三：

一是去年基數比較低。

根據說財貓統計，綠城前11月實現合約銷售額2424億元，同比去年同期的1658億元，增長幅度高達46.20%，增福在TOP50房企中位列第二位，僅次於建發。

而綠城之所以增長勢頭這麼猛，除了本身今年前期房子確實賣的比較好以外，一部分原因也是去年基數比較低的緣故。

說財貓統計的綠城今年和去年各月單月銷售額，明顯看到：2020年年初，由於疫情突然爆發的影響，綠城一季度的銷售額都很低。1月只有50億，2月更是掉到了16億，3月雖然有所回升，但也只有104億。

反觀今年，雖然也是傳統淡季，但綠城前三月的單月合約銷售額分別錄得143億、190億和205億，增長明顯。

可以看到，今年上半年，綠城的銷售增長都很強勢，但從下半年開始，綠城的增長便出現放緩的跡象，10月和11月甚至已經是下跌！

實際上，這也與整個房地產市場今年來高開低走的整體走勢相吻合。由此可見，在今年的市場行情下，甭管你是怎樣的銷冠，胳膊要想拗過大腿，不可能！

二是代建的加持。

截至2021年11月30日止十一個月，綠城累計取得總合同銷售金額約人民幣3190億元，同比增長約38%。

3190億，看起來好像很多~但請先看清楚，這當中還有代建業務的加持。

2021年1-11月，綠城團代建專案累計取得合同銷售面積約573萬平方米，合同銷售金額約為766億元。

也就是說，3190億裡面，有766億是代建業務的加持。

綠城的代建業務，近年來規模一直在穩步增長，2018年合約銷售552億，2019年664億， 2020年745億元，今年前11個月則為766億，成為綠城合約銷售額突破3000億的重要助力。

三是綠城確實依然在實施規模追逐。

中交管理層曾喊出，“要實現房地產業務做到央企前三甚至前兩名，主要靠綠城”。

綠城董事會主席張亞東也曾表示：“房地產市場現階段已進入到一個相對的穩定期，在未來市場發展中，我們更看中的是自身所處的位置，我們也相信房地產市場以後肯定會良幣驅逐劣幣，有品牌、有品質的企業肯定會越來越強，佔有的市場份額肯定會越來越大。”

圖源綠城官網 綠城中國董事局主席張亞東

對於規模的追逐直接體現在綠城最新提出的五年規劃中。根據規劃，綠城預期在2025年達到6400億合同額。其中，房產開發業務合同額要達到4500億元，房產代建業務合同額要達到1500億元，新興業務合同額要達到400億元。

2021年是綠城中國“戰略2025規劃”的開局之年，張亞東給出的綠城中國銷售目標是3100億元。而綠城管理層在中期業績會上曾公開表示，預計全年銷售額將大幅度超過3100億目標，彰顯規模野心。

規模擴張“三板斧”

綠城為什麼對規模有這麼大的渴求？

故事要從2014年說起。

2014年12月23日，在經歷過融綠之爭後，綠城迎來了終極白武士，中交集團以約60.13億港元收購宋衛平24.288%股份，與九龍倉並列綠城第一大股東。此後的2015年5月，中交又繼續追加收購股份，成為了綠城第一大股東。

入股不是結束，而是開始。此後，中交與綠城進入了四年多時間漫長的整合期，最終在2019年7月，以創始人宋衛平離場、中交系張亞東全面接管綠城而宣告整合完成。

2015年-2017年，是中國房地產規模發展最迅猛的三年，行業量價齊漲，友商趁機崛起，千億級房企不斷湧現。但彼時，綠城正忙著內部整合，解決公司的“歷史遺留問題”，一定程度上錯失這樣好的發展時光。

在張亞東正式掌管綠城的2019年，綠城甚至交出了史上最差成績單。

大幅減值計提吞噬了綠城部分利潤，業績溝通會現場甚至有投資者質疑綠城業績“暴雷”。由於業績表現不佳，身為掌舵者的張亞東不得不向向投資者表示歉意，並表示綠城近幾年處於“康復期”，2020年開始是三年的“健身期”，再過三年是快速“起跑期”。

換了大股東和管理層，整合再出發的綠城，需要用一份更加亮眼的成績單來自證。

為此，綠城祭出了“三板斧”：全週期拿地、高週轉、以及“小股操盤+代建”。

據悉，張亞東提出了“全週期拿地”的方針，積極納儲，為快速發展儲糧囤地。

資料顯示，2018年綠城全年新增土地建面為719萬平，2019年就躍升到了1236萬平，2020年繼續上升至2041萬平，2021年上半年也有1186萬平，對應的權益拿地金額分別為339億元，523億元，842億元和740億元。其中，2020年和2021年上半年的拿地金額，均超過當期營收。

同時，綠城徹底投身高週轉。今年上半年，綠城從拿地到開工、開盤、股東投入回正及交付時間分別為4.0個月、6.8個月、12.3個月及30.6個月，分別同比提速10%、8%、14%及6%。

除此之外，為了做大規模，綠城還將“小股操盤”進行到底。資料顯示，2019年以前，綠城非控股股東權益佔所有者權益比重還基本維持在30%以下。2020年，這一比重就躍升到了37.53%。2021年上半年，這一比重更是突破四成達到了42%。

2019年，綠城取得合同銷售1354億元，其中權益金額768億元，權益佔比56.72%；2020年，綠城取得合同銷售2147億元，其中權益金額約1194億元，權益佔比下降到55.61%；今年前11月，綠城取得合同銷售2424億元，其中權益金額約1327億元，權益佔比進一步下降至54.74%。

也即是說，綠城看似銷售額突破3000億元達到了3190億，但當中766億元是代建業務綠城管理的，1097億是合作伙伴的，實打實能落實到業績報表上的，只有1327億。

綠城還有三道坎

在當前的市場行情下，透過小股操盤和代建，以更少的資金撬動更大的規模，無疑是分攤風險和做大規模的有效手段，無可厚非。

但在朝著6400億規模一路狂奔的同時，綠城還有幾道坎要過：

首先是降負債的壓力。

在說財貓統計的TOP50房企上半年三道紅線表現中，綠城是國企和央企背景房企中，少數三道紅線沒有達標的房企。

根據貝殼研究院統計，依照“三線四檔”融資新規，綠城中國剔除預收款後的資產負債率為73.5%，淨負債率為75.2%，現金短債比為2.01。由此，綠城中國2021年中期指標一項超閾值，保持“黃檔”行列。

雖然，綠城的現金短債比和淨負債率均處於非常安全的範圍內，但其剔除預收款後的資產負債率卻超過70%。

同時，說財貓統計發現，在規模追逐所實施的大手筆拿地下，綠城的資產負債率和淨資產負債率在近三年多來均有所提升。其資產負債率從2018年底的78.51%一路上升至今年年中的81.33%，淨資產負債率也從2018年底的55.30%一路升到了75.20%。

其次是永續債的壓力。

雖然綠城的永續債較2019年最高峰的212億已經有所下降，但截至2021年6月30日，綠城的永續債規模依然高達185億，其利息高達6.5億，佔到歸母淨利潤的比重達約27%。

今年7月份，綠城贖回了10億元人民幣的永續債。根據綠城管理層透露，今年下半年，綠城還將贖回31億元人民幣，以及5億美金的永續債。預計年底，永續債的餘額會是108億元。明年，綠城還將贖回境外5億美金的永續債以及境內的56億元人民幣永續債，到2023年贖回最後的15億元境內永續中票。

雖然有明確的永續債贖回計劃，但要在實施規模擴張的同時降負債，相信對綠城來說也將存在較大的平衡壓力。

最後是“第四條紅線”即拿地銷售比不超過40%的監管壓力。

出於規模渴求，綠城在近年來一直維持較大的拿地力度。以今年上半年，綠城就新增專案67個，總建築面積約1,186萬平；其中由綠城承擔的成本約人民幣740億元，是綠城上半年營收的兩倍有餘。

截止2021年6月底，綠城共有土地儲備專案251個，總建築面積6034萬平方米，權益面積3495萬平方米，總可售面積4048萬平方米，權益可售面積2336萬平方米。

跟同量級的世茂、龍湖、旭輝等房企比較，綠城的土地儲備並不算多，這也是綠城在近年來不斷加大拿地力度的原因所在。畢竟，要發展規模，手中無糧等於空談。

但在錯失了幾年的發展後再加大拿地比重，等待綠城的只能是較高的拿地成本。

資料顯示，綠城的平均拿地成本已從2018年的5878元/平一路上升，2021年上半年的最新資料是7177元/平。

與此同時，發展陣地主要集中在核心一二線城市的綠城，在近幾年來還備受限價的影響。

說財貓瞭解到，在高地價和限價雙重影響下，綠城的毛利率近年來均呈下降趨勢，從2019年的25.39%下降至2020年的23.67%，今年上半年又進一步降至 21.96%。

因而，在這樣的多重壓力下，綠城要想交出一張好看的成績單，考驗張亞東和綠城新任管理層的，將是如何在規模、負債與利潤之間達成三角平衡。