文|葉書利
2022年的中國房價走向，會與今年大不一樣，因為緣於一件事：穩經濟。
近日，全國政協經濟委員會副主任楊偉民直言：經濟增長就是2022年中國面臨的最大挑戰。
相應地，所有政策，包括樓市政策在內，都會圍繞這個最大挑戰而調整。
但是那些高喊現在趕緊抄底上車買房的人，可能只是忽悠者，別輕易上當，因為2022年的房價，會完全進入新的發展模式。
2022年為什麼要以“穩經濟”為中心？
穩經濟為什麼會成為2022年中國政策池中的絕對C位者？
A,三季度，中國經濟增長率跌破5%，且下滑壓力仍在持續。
三季度中國GDP環比增長率只有4.9%，兩年平均下來也是4.9%，比二季度增長率減少3個百分點，兩年平均回落0.6個百分點。
作為對比，1978-2020年間，中國GDP年均增長率為9.2%，而三季度的增長率已接近這個資料的近半。
對此，楊偉民評論稱，中國從高增長階段進入到高質量發展階段，回落是必然的，但是現在來看回落的幅度、程度略大。所以，2022年要保持經濟常態化恢復，應該下大力氣穩定經濟增長速度，因為高質量的發展也是需要保持一個合理區間的經濟增長速度。
因此，穩經濟愈顯迫切。
B,新一輪新冠變異病毒正在襲擊世界，2022年的世界經濟，包括中國在內，增加了一頭新的灰犀牛。
正當中國經濟向下滑行之際，兩頭灰犀牛還在向我們走來。其中的一頭便是新冠變異病毒。
8日，世衛組織總幹事譚德塞表示，已有57個國家和地區出現奧密克戎毒株，預計還將繼續擴散，該毒株將對全球疫情產生顯著影響，但目前還難以預估具體情況。而目前很多國家主要流行的毒株仍是德爾塔毒株。
奧密克戎毒株的面世，對包括中國在內的2022年世界經濟，增加了更多的不確定性。而對抗不確定性的顯性辦法便是更具確定性的穩經濟。
C,2022年年中後，以美元為代表的新一輪世界性貨幣縮表，將間接加大中國經濟向下滑行的壓力。
伴隨美國為代表的歐美主要經濟體經濟的回暖和通脹的抬頭，加息可能漸成為明年世界經濟的主旋律。
時下投行界普遍認為，美國2022年將加息2-3次。
美元加息之下，習慣於逆向對沖的中國央府，以穩經濟對沖美元加息對中國經濟的向下壓力，這是理性的選項，也是上一輪美元加息週期內中國央府的操作手法。
因此10日結束的中央經濟工作會議明確指出：“財政政策和貨幣政策要協調聯動，跨週期和逆週期宏觀調控政策要有機結合。”
D,2022年下半年，中共二十大將召開，所以穩經濟以穩民生，這是基本項。
“二十大”將是明年中國社會最重要的事件，沒有之一。
基於此，穩經濟必須為此保駕護航，因為背後的邏輯便是穩就業，以穩民生。
2022年中國的就業形勢不容樂觀。
首先，在IT、房地產等領域，裁員潮此起彼伏。
其次，疫情疊加經濟下滑，大量的人陷入隱性失業狀態。
第三，11月教育部、人力資源和社會保障部在京召開的2022屆全國普通高校畢業生就業創業工作網路視訊會議，會上披露2022年大學畢業生規模為1076萬，比2021年的909萬增加了167萬；此外，另據國家留學服務中心的統計，2022年留學生歸國人數將達到60萬。因此，2022年新進入就業市場的大學生人數將突破1130萬。
穩經濟以保證一定的經濟增長率，否則穩就業就是無源之水。
所以，在6日定調2022年經濟政策基調的中央政治局會議上指出：“社會政策要兜住民生底線，落實好就業優先政策。”而在10日結束的中央經濟工作會議上則更具體地明確道：“解決好高校畢業生等青年就業問題”。
中央經濟工作會議指出：“明年經濟工作要穩字當頭、穩中求進。”“著力穩定宏觀經濟大盤，保持經濟執行在合理區間，保持社會大局穩定，迎接黨的二十大勝利召開。”
穩經濟為什麼要穩樓市？
穩經濟與穩樓市之間到底有什麼關係呢？一張圖說明一切。
2021年三季度GDP初步核算資料
（來源：國家統計局）
國家統計局公佈的三季度中國GDP初步核算資料顯示，在被統計的相關分項中，只有與樓市相關的建築業和房地產業，分別環比負增長1.8%和1.6%，從而成為拖累中國經濟的最大黑手。而其他所有被統計項都環比正增長。
不要小看房地產相關行業的負增長對GDP的拖累影響：過去的2020年，房地產對中國GDP的直接貢獻率為7.34%，與樓市相關的“房地產+建築業”的疊加貢獻率達14.5%，而樓市與其相關的上下游產業相加後的總共貢獻率達30%。
所以說，房地產業是中國國民經濟的支柱產業。
對於三季度經濟增長放緩的原因，楊偉民表示，“房地產投資疲弱，導致建築業和房地產業出現了負增長，它是歷史罕見的。”
“對症下藥”是治病的基本邏輯。因此，當下穩經濟的“對症下藥”便是穩樓市。
除了穩經濟的需求外，2022年穩樓市還有另外兩個理由。
A,央府調控樓市的目標是穩樓市，包括房價穩增長和成交量穩定，不是讓樓市雪崩，從而為自己製造一個系統性金融風險。
但是，9月後，中國樓市極速降溫，當下的中國樓市已是寒冬一片。因此，在“大治-大亂-再大治-再大亂”的中國樓市週期內，目前的中國樓市需要新一輪的大治，只是這一次的大治，目標是加柴添火，以“溫火烤樓市”，從而讓樓市的溫度從現在的“寒風刺骨”回到“正常溫度”。
B,房企端，恆大們的出現，也讓中國樓市需要又一次的穩樓市，避免出現系統性金融風險。
值得注意的是，3日，就在恆大公開宣稱無法履行一筆債務的擔保義務後，相關政府部門立即行動起來。
當天證監會作出反應：“將繼續保持市場融資功能的有效發揮，支援房地產企業合理融資，支援優質房地產企業發行債券，資金可用於出險企業專案的兼併收購，促進資本市場和房地產市場平穩健康發展。”與此同時，銀保監會回應稱：“將認真貫徹國家有關政策，在落實房地產金融審慎管理的前提下，指導銀行保險機構做好對房地產和建築業的金融服務。根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發放房地產開發貸款、併購貸款，加大保障性租賃住房支援力度，促進房地產行業和市場平穩健康發展。”而目前廣東省政府也已介入恆大爆雷事件。
切記，樓市調控的底線便是預防系統性金融風險的出現，而不是人為製造一個系統性金融風險。以此邏輯來理解近期樓市的一系列暖風，可能就恍然大悟了。
這次的夜壺不一樣了
穩樓市以穩經濟，正在成為央府2022年的治病之策。
穩經濟下的穩樓市，中國人可能會快速地聯想到“夜壺”和“房價暴漲”。
於是，媒體上到處充斥著“趕緊買房”、“現在是你離上漲前最近的一次”、“啥也別說了，趕緊看房”等讓人感到熱血沸騰的標題，且標題的後面還有大量大V的背書。
但在壹書生看來，夜壺確實又來了，這是真的，但端來的卻是另一把“新夜壺”，絕對不再是之前那把熟悉的夜壺了。
本次中央經濟工作會議對房地產的表述是這樣的：“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。”
A,堅持房住不炒。
以央府經濟智囊楊偉民的話來說，那便是：房地產市場的風險並不是短期的，如果沒有疫情衝擊，房地產的風險遲早也會開始顯露。
房地產、金融、地方政府基建投資這樣一個三角迴圈已經走不下去。即使不考慮房價調控的因素，房價上漲的動力也已經到了減弱的時期。更深層次的邏輯是以人口增長放緩。此外，現在部分城市的房價已經超出了中等收入群體的極限的承受力，對製造業、對創新都構成了影響，特別是對人口長期增長是極為不利的。人口增長減弱，對長期發展是更為不利的。
概括起來就是三點：
首先，中國人口即將負增長，這對中國房價增長已形成了市場化的剛性動力約束。
其次，當下高企的房價已超出了老百姓的承受力，且對製造業、產業創新和人口增長等中國經濟更為重要的部分形成了負面影響。
第三，在前二點的基礎上，房價繼續暴漲，最後的結果必然是接受市場的暴力化懲罰：崩盤。從而人為製造一個系統性金融風險，而這恰恰是當下央府樓市調控最欲避免的結果。
B,加強預期引導，探索新的發展模式。
以萬科董事長鬱亮的說法便是“尊重常識，迴歸常態”。
樓市以後的常態主要包括：
中國樓市成交量基本見頂；
中國樓市整體上的房價基本見頂；
房企高槓杆、高週轉模式基本結束；
房價高歌猛進的階段基本結束；
樓市行業正快速平庸化、內卷化和躺平化，相應地，裁員和轉型會成為包括房企和房企從業人員等在內的行業新主題；
包括縣城在內，中國有超過2000個城市，未來房價尚有上漲空間的城市，或許只有50個左右，佔比差不多在2%左右；即使在這2%的價值城市內部，大量的板塊也沒有價值了，比如北京，以後超過50%的北京區域房價已失去投資價值。
正因為中國樓市正在進入新時代，所以央府在本次中央經濟工作會議上提出：加強預期引導，探索新的發展模式。
C,穩樓市的重心在“保障房+住房合理需求”。
2022年中國樓市這把新夜壺的重點在兩塊：“推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。
一方面，透過保障房建設的推進，拉動投資、激發內需，從而帶動經濟。另一方面，透過更好滿足“購房者的合理住房需求”，把商品房市場的“合理成交量”提高上來。所以可以預想的是，2022年，深圳、廣州、北京、上海等熱點城市樓市，市場的剛性和改善需求會得到更好地釋放，包括房貸支援等，相應地，樓市成交量大機率會比下半年得到糾偏式提高。
比如深圳，10月二手房住宅成交量跌到1605套，這是完全不正常的量。11月開始反彈到2211套，這仍然是不正常的量。不出意外的話，在此基礎上，後續深圳二手房成交量還會繼續糾偏式反彈。其他熱點城市亦大概如此。
但如果有人把這種糾偏式反彈，解讀成“新一輪房價暴漲”，所以高喊“趕緊搶房”，要麼是“壞”，要麼是“不專業”。
2022年房價怎麼走？
有關2022年房價相關走向，壹書生提出幾點自己的宏觀預測：
A,明年三月後，相關熱點城市的樓市成交量會在2021年10月樓市成交量的基礎上出現不同程度的反彈。
反彈的力度取決於金融端的鬆綁度和經濟下滑的壓力值，因為經濟下滑壓力越大，穩樓市的力度可能會越大。但是，熱點城市成交量在現有基礎上的新一輪反彈基本成定局。
B,2017年317以來，房價上漲幅度過大，目前房價下跌調整不大的熱點城市，明年房價掉頭上漲的可能性不大，比如深圳、東莞等類似城市，目前尚不是上車的好機會，因為樓市的市場底還不一定見底了。比如深圳二手房住宅的月度正常成交量在5000-6000套，11月才2211套，這就敢說房價進入新一輪上漲期了？太早了吧。
C,北京、上海等城市，因為2017年317後，房價曾深度下跌過，且因為搶人、市場供求緊張、上一輪上漲被政策強行中斷等原因，2022年的房價不排除有5%左右上漲空間的可能性。
D,2022年的房價走向，或許應該重點關注2020年疫情後尚未上漲或上漲極少，但人口基本面不錯的城市，如武漢、鄭州、環京等。這些城市或有補漲的空間，至少機率上來說要大得多。
E,其餘98%左右，人口負增長+經濟疲乏的非價值城市，未來樓市會逐漸鶴崗化。這些城市的房子，正在成為燙手山芋，以後就別去“貪吃”了，以免“燙到嘴”。
現在還把樓市當成一夜暴富機會的人，或許是最危險的人。
