一、易居房地產研究院《全國百城住宅庫存報告》的核心資訊
據中國新聞網訊息，2021年12月10日，上海易居房地產研究院釋出了最新一期《全國百城住宅庫存報告》。該報告說，截至11月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為52110萬平方米，環比增長2.1%，同比增長2.1%。庫存環比資料出現連續4個月環比正增長現象，而同比則連續36個月保持正增長即庫存增加的態勢。該報告還說，當前百城庫存規模為2016年8月份以來的最高值，即創下5年來的新高。
針對房地產市場的基本面，上海易居房地產研究院認為，當前房地產市場呈現出的最大特點就是住房成交資料疲軟，目前已出現連續6個月環比下跌的情況。如果後期行情持續走弱，市場供求矛盾將會進一步加劇，這有可能會使行業去庫存壓力和房企債務壓力進一步被放大。當前要格外關注行業的庫存風險，尤其是三四線城市的去庫存壓力。
二、結合國家統計局的資料，百城住宅庫存創5年新高基本符合全國形勢
根據國家統計局官網資料，2021年10月份，全國商品房施工累計面積為66.68億平米，其中新開工12.35億平米，商品房累計銷售14.30億平米。
依據國家統計局的上述資料推算，截止2021年10月份，全國尚未銷售的商品房面積應為54.33億平米。按照2021年1-10月月均銷售1.43億平米的商品房消化能力，即使從11月開始不再開工新房，今年尚未銷售的商品房也需要38個月才能消化完畢。
研讀國家統計局的資料，結合上海易居房地產研究院的報告，基本可以確認，不僅“百城住宅庫存創5年新高”，目前全國待售的商品房亦即庫存，也為最近幾年的新高。
三、商品房銷售已經見頂，新增購買能力不足
根據澤平宏觀釋出的研究資料，2020年中國城鎮住宅存量約344億平米，城鎮人均住房建築面積接近40平米，城鎮住房套數約4億套（套均86平米），城鎮住房套戶比已增至1.30。從住房來源結構看，當前全國城鎮住房存量中商品房約佔4成，自建房約佔3成，還有3成為原公房、保障性住房及其他。
依據住建部公佈的資料，2019年城鎮人均住房建築面積39.8平方米，據此推算，全國城鎮存量房大約359億平米，大約4.17億套。兩者的資料比較接近。
如果與國際上的發達國家比較，當前的住房套戶比，美國、日本分別為1.15、1.16，德國為1.02，英國為1.03，都明顯低於我們的水平。特別需要注意的是，2020年，我們的人均GDP僅有美國的16.6%，日英法德的25%左右，但我們的住房套戶比卻比美日高13%左右，比英法德高26%左右，這說明我們的戶均住房已經領先經濟水平至少20年，並好於美日英德了。
從已有的居民住房面積和套戶比看，居民對住房的需求已經見頂。購買住房的增量需求，只能源自人口的增長和城鎮化的推進所帶來的新增城市人口。
從人口總量角度看，對房產有需求的人口總量上已呈下降趨勢。即出生率持續走低，結婚人數開始下降，老齡化加劇，對房子的有效需求大大減少。
資料顯示，我國出生人口早在五年前的2016年就已經見頂，之後逐年減少，2020年，僅出生1200萬人，比上年大幅減少18%，比五年前的2016年減少32.8%，將近三分之一。
至關重要的是，人口下降的趨勢將不以人的意志而持續，因為收入增加、受教育程度增加，導致生育率下降是社會的基本規律。
對比2019年中國、美國、日本的GDP和出生率，我們不難發現，2019年，人均GDP不足一萬美元的我們的出生率為千分之10.2，與人均4-7萬美元的日、美出生率，還有較大的下降空間。
不僅新生兒數量下降在縮減房產需求，新婚人數下降，也會導致購房者減少。7年前的2013年，我國的新婚人數見頂，為1347萬人。之後新婚人數逐年下降，2020年，下降到僅有813萬人，比上一年減少14%，比2013年減少近40%。
人口老齡化疊加人口負增長，人口總量將不斷減少，是未來明確而且不可改變的趨勢。由此將導致房地產長期過剩。
從城鎮化角度分析，我國城鎮化的空間已經十分有限。資料顯示，我國城鎮化率已經從1991年的不到27%增加到2020年的64%。30年來，城鎮化率提高了37個百分點，而1949-1991年的城鎮化率僅從10.64%%增加到26.94%，42年僅增加16.3個百分點。
從國家統計局釋出的資料看，自2016年起全國常住人口城鎮化率增長速度已經持續放緩。儘管我國城鎮化程序還遠未結束（高收入國家的城鎮化率是84%，中等偏上收入國家城鎮化率為65%），但疲態已經顯現。城鎮化增長空間也極為有限。目前人均收入比我們高好幾倍的西方發達國家的城鎮化率，一般穩定在80-82%之間。由此看，我國中期城鎮化的目標應該在70%左右，遠期城鎮化的目標在80%左右。可以說，我們的城鎮化空間，在中期和遠期，都極為有限。即使20年內完成從目前64%的城鎮化率增加到80%的水平，每年的城鎮化率也僅0.8%，因城鎮化而新增的人口僅1120萬人約350萬戶左右，即使其中一半的家庭需要買房，也只能帶來170萬套大約1.4億平米的銷售量，不及目前國家統計局公佈的1個月的商品房銷售水平。而從歐美髮達國家的經驗看，城市化率進入80%的水平後，新房規模就開始處於下降趨勢中。
四、三四線城市的去庫存壓力更大
目前房地產市場的基本面呈現出的最大特點就是商品房購買意願下降、成交疲軟，庫存高企，供過於求的矛盾加劇，房價下行的趨勢增強，這有可能會使行業去庫存壓力和房企債務壓力進一步被放大。但從結構看，一線城市的供求矛盾基本緩和，庫存應該沒什麼太大的壓力，當前要格外關注的，應該是二三四線城市的去庫存壓力。
雖然目前我們的住房套戶比已經達到1.3，超過了人均收入高於我們幾倍的美日英法德，住房的總量肯定已經夠了，且出現了明顯的空置。但從結構上看，有房子過剩的地方，也有房子依然緊缺的地方。2020年，我國一線、二線、三四線城市人均住房建築面積分別為25.6、32.9、34.3平方米，套戶比分別為0.99、1.06、1.12。
以上資料表明，一線城市住房供給依然偏緊。這些城市由於城市竟爭力大，但工作機會多，全國二三四線城市的年青人都在流向一線城市。所以，在總體房屋需求下降、供過於求、價格迴歸合理區間的同時，一線城市整體住房是存在緊缺的。但對於三四線城市來講，大部分地方的人口已經存在多年的外流現象，加上出生率的持續走低，這些地方的住房會日趨過剩，新房很難獲得發展機會。城市越小，房產的有效需求就越弱，去庫存的壓力就越大。
五、房價整體下行的趨勢已經確立，購房須謹慎
結合以上研究，我們認為，易居房地產研究院釋出的《全國百城住宅庫存報告》提醒我們，從現在開始，房價整體下行的趨勢已經確立，我們需要謹慎對待房地產行業，要果斷放棄買房增值的思想。具體操作上，在一線城市，剛需購房該買就買；在二線城市，剛需購房應選擇好的地段和質量購買；在三四線城市，謹慎買房。
