房地產指數跌了一年半，從2020年7月份6377點跌到現在的4491點，一共跌了1886點，跌幅-29.6%，我是2021年6月份開始定投，目前收益是-4.39%，拖累賬戶的整體收益，聊聊房地產行業及個股的發展。
市場空間：
某部長表述2020年房地產銷售17億平米，未來十年將降至10億平米/年。我們可以做簡單的論證， 2020年人均住房50平米，新出生人口約1千萬，以每人50平米計算，約5億平米，每年城市化人口增長0.5%，即700萬人進入城市，約需要3.5億平米，合計8.5億平米，加上質量差的舊房子重建，10億平米基本符合住房。
市場空間從17億平米縮小到10億平米，減少了41.2%的需求，註定一些競爭力比較差的房地產企業被洗出來，目前看有哪些房地產企業競爭力比較強？
競爭力較強的企業：
中證房地產指數一共有96家，篩選出銷售規模最大的20家房地產企業，分別是綠地控股、萬科A、保利發展、新城控股、招商蛇口、金科股份、中南建設、金地集團、華僑城A、榮盛發展、首開股份、陽光城、華髮股份、濱江集團、大悅城、北辰實業、世茂股份、藍光發展、廣宇發展、城建發展。
我們知道房地產存貨是企業未來發展的空間，房地產企業中的土地不是算入固定資產，而是算入存貨，存貨主要包括買來的地，正在蓋的房子和已經蓋好未賣的房子。存貨/營業收=4年，比較合理，低於4年後勁不足，高於3年利息成本高，排除存貨7年以上，2年以下，剩下16個房地產企業。
經營成本是一個房地產主要競爭力，房地產企業是資本密集型企業，經營成本主要是利息成本，利息與企業信用相關，一旦具有低息成本優勢，證明有信用優勢，不會輕易變動優勢，透過低經營成本篩選10家。，看看有哪幾家？
我們都知道華夏幸福、恆大、融創等都是被現金流打敗的，貨幣是最容易變現的，篩選貨幣/成本比較好的5個企業。
大悅城、華僑城A和保利發展是央企，有拿地利息成本優勢，存貨比較足，在過去房子供不應求環境下，低週轉成本高，而高週轉恆大、融創更有優勢，但現在步入供需平衡時代，低週轉劣勢並不太明顯，世茂股份和金地集團也相當不錯，主要深耕一二線城市，也有不錯的競爭力。
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