近期，房地產市場迎來好訊息，但有一些利好被過分解讀，導致變成了“炒房”。
訊息1：2022年經濟工作明確提出：支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。
訊息2：中國人民銀行決定於2021年12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點。
前者被解讀為，市場要重回上漲通道，從橫盤的狀態之中走出來；後者被解讀為，給樓市海量注水，房地產市場的購買力即將迎來提升。
雖然降準放水，這是一個普遍利好，但對於一二手聯合打壓市場的西安樓市而言，並不會刺激市場快速翻轉！
此次降準為全面降準，共釋放長期資金約1.2萬億元，此次降準是否意味著穩健貨幣政策取向發生改變？
央行給出的一個解釋是：此次降準是貨幣政策常規操作，釋放的一部分資金將被金融機構用於歸還到期的中期借貸便利（MLF），還有一部分被金融機構用於補充長期資金，更好滿足市場主體需求。人民銀行堅持正常貨幣政策，保持政策的連續性、穩定性、可持續性，不搞大水漫灌，為高質量發展和供給側結構性改革營造適宜的貨幣金融環境。
為支援實體經濟發展，促進綜合融資成本穩中有降，中國人民銀行決定於2021年12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構）。本次下調後，金融機構加權平均存款準備金率為8.4%。
再次明確一下，這是為了支援“實體經濟發展”，而不是為了支援大家多次置業買房。這一次放水，我們可以呼應一個事情：國內最強城市上海市人力資源社會保障部發布的本市2021年1-3季度最新社會保險基本情況資訊。
資料顯示，2021年第三季度末，本市領取失業保險金人數為17.35萬人，1-3季度累計領取失業保險金人數為65.70萬人，這個資料意味著接近5%以上的上海人領取了失業保險金。而2020年上海市領取失業保險金人數為31.54萬人，2019年上海市領取失業保險金人數為10.60萬人，也就是說在疫情期間，領取失業保險金人數上漲了數倍。
為什麼要支援“實體經濟發展”？因為，實體經濟最能夠承載勞動力，解決就業問題，但這個訊息發出來之後，反倒是朋友圈的中介們彈冠相慶，什麼“小陽春”概念滿天飛，讓人感覺下一秒市場就要入伏天了。
但我們要提醒的一點是，央行只是對於貸款額度的重新分配，有一部分貸款低息支援實體經濟，那另外一部分貸款就要調高利息，否則吃虧的是銀行。
接下來房地產市場如何發展？12月6日召開的中央政治局會議釋放了明確訊號。
新華社報道中，明確提到了兩點，以下為原文引用：
其一：宏觀政策要穩健有效，繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。積極的財政政策要提升效能，更加註重精準、可持續。穩健的貨幣政策要靈活適度，保持流動性合理充裕。
其二，實施好擴大內需戰略，促進消費持續恢復，積極擴大有效投資，增強發展內生動力。要推進保障性住房建設，支援商品房市場更好地滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性迴圈。
這兩段話，都是“穩”字當頭，依然是下一階段的重要關鍵詞。細數近幾年來中共中央政治局會議中有關房地產方面的表述，“良性迴圈”一詞首度出現。
從2019年以來，“房住不炒”一直是房地產政策層面的主基調，促進房地產市場平穩健康發展。但現在提到“良性迴圈”，從逆向邏輯的角度，如果房地產不下滑，還是一直漫無邊際的上漲，何必提到“良性”，因此，現在確實比較緊張。
下一步還是要堅持“穩健的貨幣政策要靈活適度，保持流動性合理充裕”，這個話翻譯一下，就是貸款不能全面收緊，還是要適當地放水。
現在寄希望於央行放水，刺激樓市上漲，這個想法很不靠譜，至少有三個原因！
其一，本地對於房地產市場進行“外科手術”的，不是別人，是監管層，從拍地、融資、取證、銷售等多個鏈條全部收緊，導致資方、承建方、開發商、購房者都陷入僵局，強行給房地產降速，給整個行業去槓桿。
其二，目前銀行額度已經十分充足，但資金想要流入開發商難度還是很高，開發商現在預售資金監管嚴格，有些城市預售監管資金60%，西安是主體完成之前額度限制在50%，賣掉房子回不到款，這個問題不處理，爛尾將變多。
其三，目前市場的購買力在下降，二手房指導價釋出之後，房源掛牌價5-7折，銀行按照指導價執行，導致額外支付變多。雖然房源掛牌量變高，但二手房成交斷崖式下跌，這就導致“以房換房”逐漸熄火，改善需求變低。
隨著近期各個開發商有意無意地滲透“暴雷”等資訊，加上一些無良媒體煽風點火，已經讓市場風聲鶴唳，我們經常看到真假訊息參半，讓監管部門難辨真假，讓購房者也是冷汗直流，各種房企資金鍊斷裂、房企大裁員、區域公司解散、房企老闆斷臂求生、各種專案停工.....
通俗一點來說，銀行的額度變多了，房源賬面資金被監管，購房者購買力降低，此時此刻，央企適量放水，潤一下嗓子，但這不是救市！
（文章於2021年12月7日發出）
