過去很長一段時間被稱作“閉眼買房”的時代，意思就是隻要購房者買房，不管買到什麼樣的房子，都有很大的升值空間。因此曾經有專家認為，在房價大漲的時代，閉著眼買房都不會虧。
不過從現在的樓市環境來看，閉眼買房的時代已經完全過去，因為現在房價大漲的時代已經過去，樓市已經進入分化的時代。樓市分化就意味著房價既有可能會上漲，同時也有可能會大跌，未來不管房價上漲還是房價下跌，都應該是樓市的常態。
相比過去房價大漲普漲的時代，分化的樓市顯得更為複雜，購房者面臨更大的挑戰。因為在房價大漲的時代，購房者不需要擔心房價下跌的問題，基本上所有房子的房價都會上漲，但是在樓市分化的時候，如果購房者盲目買房的話，很有可能會買到房價下跌的房子。
雖然對於剛需購房者來說買房是為了自住，但是房子的升值潛力同樣不可忽視。因為現在的高房價問題，很多剛需為了買房付出了巨大的買房成本，基本上把家庭的積蓄全部用來買房，因此對於很多剛需家庭來說，房子就是家庭資產最重要的組成部分。可以說房子的升值或者貶值決定了家庭資產的增值還是貶值，因此即使是剛需購房者也不可忽視房子的升值空間。
正如一位專家說的那樣，房子可以給很多家庭或者個人帶來財富尊嚴，因此即使是剛需購房者，房子的升值同樣至關重要。
當然對於剛需來說，雖然需要重視房子的升值空間，不過房子的居住體驗才是首要的買房因素。因此購房者不僅需要避開可能會發生貶值的房子，更要避開居住體驗差的房子。有內行人表示，在新的樓市環境下，購房者不能碰以下6類房子，真的不建議購買。
第一類：房齡超過20年的老房子。
二手房房齡一旦超過20年，就會出現比較明顯的老化問題，尤其是小區內部設施裝置的老化，會對居住體驗產生很大的影響。不僅如此，老小區總是給人一種髒亂差的形象，居住在環境差的小區中，很難獲得好的居住體驗。老小區還有一個重要的缺點，就是物業服務水平很差，老小區聘請的物業服務團隊非常不專業，基本上也就是“門衛”的作用，物業服務水平差也是老小區的硬傷之一。因此從居住體驗的角度來說，房齡超過20年的老房子真的不建議購買。
第二：人口大量外流的城市的房子。
近些年來不僅是大量的農村人口進入城市，城市與城市之間也會出現大量的人口流動，因此會出現有些城市的人口持續流入，而有些城市的人口會持續外流。我們都知道，房地產行業的發展非常依賴人口，因為人口的數量基本上決定的購房需求的多少，目前我國正面臨著人口出生率降低的問題，城市只能依靠人口流入才能保證足夠的購房需求。因此對於人口持續外流的城市來說，未來會出現購房需求明顯不足的問題，房價也有可能會迎來大的調整。從住房升值空間的角度來說，人口外流的城市房子基本沒有升值空間，不建議在這樣的城市買房。
第三：“房價如蔥”的城市的房子。
很多購房者都會期待未來“房價如蔥”，但事實上如果城市的房價真的變成“蔥價”，也就意味著這個城市的房子不適合購買了。雖然現在我們國家大多數城市的房價都處於高位，但是還是有部分城市的房價偏低，被很多人稱作“房價如蔥”的城市，黑龍江的鶴崗市就是非常典型的代表，我們都知道鶴崗的房價很低，但是真的有人會去鶴崗買房嗎？現在大多數人都十分清楚，鶴崗的房子不值得購買，主要原因是這類城市經濟發展非常滯緩，這樣的城市不適合居住，房子也沒有什麼升值空間。
第四：商業性質的公寓。
對於年輕人來說，公寓有很大的吸引力，因為公寓的總價很低，按揭購買也沒有多大的壓力。同時現在很多公寓都是精裝修，年輕人可以直接入住，並且裝修的風格也能吸引很多年輕人。事實上雖然公寓很有吸引力，但是公寓並不適合購買，首先公寓只有40年產權，購房者入手公寓的時候產權可能只剩下30年左右。
同時公寓不能通燃氣，使用的水電也是商用水電，生活成本相對比較高。另外公寓的居住環境也不好，因為公寓既可以用來居住，也可以用來辦公，因此公寓的居住環境相對比較混亂，安全性和隱私都得不到保障。
還有更重要的一點，很多人買了公寓之後，就不再有經濟能力購買商品住宅，將會錯失買房的機會。
第五：安置房和回遷房。
不管是安置房還是回遷房，都是拆遷之後安置拆遷戶的房子，區別在於安置房是非拆遷地建設的房子，而回遷房是拆遷地建設的房子。
其實不管是安置房還是回遷房，都不建議購買。首先安置房和回遷房的建設質量很差，因為安置房和回遷房不屬於盈利性質的房子，因此建設成本相對比較低，房子的質量和商品房有很大差距；然後安置房和回遷房的居住環境很差，這是因為安置房和回遷房中住的多為拆遷戶和租戶，導致小區的居住環境不好；另外安置房可能有產權方面的問題，有些安置房具有小產權房的性質，不能辦理房產證，有些安置房可以辦理房產證，但是也要等5年之後才能辦理房產證，才能像商品房一樣上市交易。
第六：小產權房。
小產權房也是購房者需要避開的一類房子，因為小產權房基本上屬於違建的房子，不能辦理房產證，其轉讓也不受法律保護。並且需要注意，小產權房轉正基本上沒有可能，在確權的過程中，國家釋出明確通知：小產權房不能轉正，更不能透過確權的方式使小產權房土地違規使用合法化。雖然小產權房的價格相比商品房低很多，但是如果小產權房不能進行轉正的話，基本上就沒有購買的價值。
結語：以上6類房子要麼是居住體驗不好的房子，要麼是沒有升值空間的房子，還有一些房子既沒有升值空間同時居住體驗也不好。對於購房者來說，在新的樓市環境下，需要兼顧房子的升值空間和居住體驗，因此上文中提到的6類房子都應該儘量避開。
