疫情的常態化，帶來的不僅是收入減少，還有放水的猝不及防。

恆大的暴雷，帶來的不僅是房地產的陣痛，還有買房人的信心缺失。

很多人，在買房這個事上變得焦慮。

焦慮什麼呢？

既擔心貶值，又不知道該不該買房，

既想透過買房增加自己的抗風險能力，又擔心掉坑，

既有買房的需求，又不知道買什麼樣的房子才合適 ...

過去十幾年裡，房地產處於一個野蠻生長的時代，一切地段、品質的要求在房價全面上漲面前都是浮雲，

買錯、買貴雖常有發生，但也不過僅是瑕疵而已。

然而，時過境遷，閉著眼睛買房不虧的時代已過去，

在“房住不炒”的時代，在地產市場幾近冰封的時代，潮水退去，只剩下一群裸泳的鬥士，新形勢，新變化，必然對應著新策略。

住，是買房的核心

若要回答上述的三個焦慮，其實就是四個字：

順勢而為

順應國家大勢，順應“房住不炒”這個國家關於房地產的政策大勢。

“房住不炒”是對整個市場的定義。而這個定義就是要房產迴歸本來的屬性。

毫無疑問，是住。

這個想清楚，開頭的前兩個焦慮也就迎刃而解。

可以說，現在以及未來，真正適合居住的房子，才是真正有價值的房子，也是未來有流動性的房子。

過去十年，我們常常講投住分離，而未來，投住一體才是精髓。

從思維邏輯上來講，房住不炒是道，怎麼選房則是術。

房子作為一個大宗商品，有著和藝術品、古董同樣的價值屬性。

稀缺才是選房的衡量標尺，而這也是解決第三個焦慮的辦法。

什麼樣的房子才符合“住”這個核心

不同群體對應著不同的購買力，同樣也對應著不同的購房需求，但作為人的基礎需求大抵都是相同的。

按照需求理論，底層需求是吃喝玩樂，高一層次則是教育，醫療，保值增值，就業發展，而我們選房則必須圍繞著人的需求進行。

房地產的快速發展，城建的規模擴容，能夠提供吃喝玩樂需求的房子很多，但能真正提供教育、醫療、保值增值、就業發展需求的房子則很少，而符合這一需求的房子，毫無疑問是稀缺的。

單單稀缺是不夠的，符合稀缺屬性的房子也不少，如恆大悅府，如今面臨無法交房的窘境。

同樣，缺乏流通性也是不夠的，畢竟要優先保障未來二手房階段好出手，

概括來講，一套符合“住”的房子，一定具備三個特點：

稀缺性+保障性+流通性

稀缺性

稀缺性是房產增值的決定性因素，稀缺，賦予了價格上漲的期許，但並不是所有的稀缺，都以“稀”為貴。

只有城市頂級資源、全維度生活配套的稀缺，或者可預見的城市發展範圍內的稀缺，才是真的稀缺，而構成稀缺排名前三的要素則是：

地段稀缺、配套稀缺、產品稀缺。

01地段稀缺

好的地段，必定是經歷長時間的發展變化而形成的，主要集中在城市的核心區域，好地段具有高價值和抗跌力的屬性，在樓市形勢好的時候，好地段的房價往往“領漲” 整個城市，而在樓市不好的時候，差的地段房產率先跌價，好地段依舊堅挺。

02配套稀缺

配套的背後是資源，房產的價值，來源於資源的密集程度，資源越密集，價值越高，房價越高，地鐵、商業、生態、教育、醫療等等都是資源。

03產品稀缺

房地產規劃的人都知道，做產品特別是主城核心地段的產品。

粗暴“推平式” 重建已經不再適用於當下城市發展的需求。

好的產品既要對舊城進行重新規劃與建設，達到改進城市規劃結構、改善居民居住和城市生態環境的目的，也要將對舊城改造的思考植根於城市生活與生產的既有脈絡之中，實現地段與品質的全面優勢。

保障性

房產銷售市場以期房為主，對於購房者而言，買房其實就是買一個兩三年後的承諾。

可如今我們看到的房地產，更像是金融遊戲，翻開近期行業分析文章，看到淨是各種動態收益率、負債率、現金短債比等專業名詞。

“三道紅線”在去年推出，目的是防止信貸資源流入過度借貸的地產公司，推進房地產市場降負債、去槓桿的程序。

隨著“三道紅線”落地，房企融資環境再度進入收緊階段，“去槓桿、降負債”成為多數房企的主要任務。

“三道紅線“下，民企與國企、央企的分化逐漸加劇

從剔除預收款後的資產負債率對比來看，央企的優勢顯著，目前該指標表現前三位的中海地產、招商蛇口、華潤置地全都是央企。

隨著今年眾多民營房企的暴雷，選擇一家國企央企背景的開發商至關重要。

流通性

在房子尚未收房進入到二手房階段，很難直觀判斷是否具備流通性，新房銷售階段

判斷流通性有個很好的指標。

即：銷售得好不好。

銷量好只是結果，背後反應的則是樓盤整體質素高，被大多數人認可。

而流通性好壞的直觀判斷標準同樣也是是否被認可。

結語：房產初衷為住，自立於不敗之地。而滿足了以上條件的房產，相信也不會讓各位失望。

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我是@龍城房產百曉生，專注太原房產十餘載，分享大家用得著的房產知識，感覺有用，點個關注哦。