這是熊貓貝貝的第820篇原創文章：

2021年沒剩下幾天了，中國的樓市和房地產行業，也進入到了一個非常微妙，同時也是非常關鍵的時刻。

一方面，是各路媒體，利益關聯的群體，見縫插針，抓住一切機會試圖在輿論和媒體上唱多房地產，樓市，房價：

“貨幣寬鬆即將到來，房地產即將起飛！”

“利空出盡便是利好，別人恐懼我們貪婪，最近幾年最佳的抄底機會就是現在！”

“房地產關聯經濟，國家不可能見死不救，現在入場，轉機不等人！”

……哎~還別說，有模有樣，還挺像那麼回事的，但是很現實的是，市場反應冷淡：

12月16日，“炒房第一城”的深圳網紅盤華潤城潤璽二期進行線上選房，開盤銷售去化僅約7成。

華潤城是深圳第一大網紅盤，也是深圳新房價格最高的網紅盤。從2014到2020，七年間，無論樓市牛熊，華潤城此前的推出的四期住宅，基本都是開盤售罄。去年更是出現“買了就能賺500萬，萬人打新”的罕見場面，華潤城成為聞名全國的“神盤”。

還記得2020年深圳“百萬剛需”一房難求的魔幻故事麼？不好意思，那個故事的主角，就是這個華潤城。華潤城是深圳樓市火熱的超級風向標，華潤城的住宅都賣不完了，還是7年來首次，足見深圳樓市風向確實變了。連深圳這個供需極度擠壓，熱錢扎堆的一線城市都是這樣，全國大大小小的其他城市，恐怕也是不容樂觀。

另一方面，則是各地法拍房數量暴增，投機炒房客群體涼涼，超過21個城市出臺限購令，針對樓市的涉房貸款雖然有好轉，但是不論是市場還是開發商，都比較“淡定”……

各地法拍房數量暴增。

深圳，掛拍量同比激增61%；

北京，連續兩個月掛拍量上漲20%以上；

杭州，掛拍量從單月80套，增加到單月200套以上；

蘇州，今年10個月的掛牌量，已經超過去年一整年……

去年全年，全國法拍房數量133萬套。

今年僅10個月，全國法拍房數量已經超過160萬套。

放眼全年，至少激增30%以上。

經濟環境的不景氣，偏偏遇上了樓市環境的更不景氣。

斷供法拍的房子更多了，進場拍賣的人更少了。

於是，精彩的一幕就出現了——

今年的法拍房，遍地都有7折，遍地都是肉籤。

但是不好意思，冷場才是常態：

北京法拍房的成交價，連續4個月低於市場價8折以下；

深圳法拍房的成交價，不僅遠低於市場價，甚至還低於二手房指導價；

杭州的濱江和奧體，是不是就給你來個7折法拍，成交價動輒低於評估價300萬以上……

市場價7折、部分城市的法拍房還不限購、不限售……

作為身處房地產行業中的一員，拿資料說話，憑事實分析，中國房地產市場的冷，房價的凍，可是有依有據？

事實上，現實之中，中國的房地產，正處於一個決定未來走向的關鍵節點。

敦刻爾克，雖然恥辱，但是儲存了實力，也為日後的反敗為勝留下來基礎，聽著不太好聽，但是結果總是好的；

鳳凰涅槃，雖然偉大，但是畢竟是死而後生，是盛極而衰以後再一次的重新開始，雖然涅槃以後還是鳳凰，但是也是和雞仔沒啥區別，脆弱，弱小，是否能夠再次成為百鳥之王，還不一定。

相信這個對比，大家都能心領神會吧？

這篇文章，就將有深度，有態度，有立場，從尊重規律，基於事實角度出發，深入剖析中國房地產當前的微妙時刻對應的危機核心，並且對中國房地產後續的走勢和發展，進行研判與論證。

內容硬核，錯過不再。

以微見著，洞察先機，把握趨勢，指導決策。

PS：

• 文章略長，內容的閱讀需要一定的時間和耐心，並且需要進行思考。
• 內容不求討好所有讀者，寫作分享也是一個閱讀群體和寫作群體互相選擇的過程。
• 每個人的認知層次不同，不做強求，這篇文章的內容不是什麼大路貨，也不是什麼看完能夠帶來輕鬆愉悅精神滿足的爽文，請結合自身需要和認知需求理性看待。
• 頭條獨家文章，抄襲搬運必究！

選擇大於努力，思維決定層次，是任何時代任何環境下的重要規則。

圖片來源：頭條相簿

1

中國樓市當前最大的威脅，來自於“負資產”風險的考驗和洗禮

說中國房地產處於微妙時刻，或許很多人並沒有太強烈的感覺，正常漲跌嘛，能有多大的問題？

事實上，一個房地產經濟領域的危險訊號，已經開始在中國國內樓市中出現，那就是“負資產”！

負資產這個概念可能並不是一個耳熟能詳的東西，但是這卻是二戰以後，所有發生過經濟危機，金融風暴的國家，地區，甚至是城市，都出現過的現象，堪稱“災難標配訊號”。

比如2007年的美國，大量中產家庭因為經濟不景氣，收入銳減，無力償還各種貸款而流落街頭，提前透支的債務不斷膨脹，隨著房價下跌，越來越多的次貸購房者無力償還貸款，損失開始瀰漫，最終波及到持有次貸的各類投資者，最終引發了全面的次貸危機爆發；

1990年的日本，股市崩盤，短短一年跌幅超過50%，並波及房地產市場。金融機構要求還錢。企業只能低價出售房地產。土地價格大幅下跌。不少銀行步房地產企業後塵。那些千萬富翁一夜之間債臺高築，很多人不堪壓力跳樓自殺。

1997至2003年，香港樓市最低潮時，催生了超過10萬名“負資產”人群。按照彼時香港240萬套房產計算，“負資產”者佔總購房人口的5%。

以中國香港為例，解釋一下負資產：

很多人在購置物業的時候申請樓宇按揭計劃，把房子抵押給銀行，以獲得貸款。

“負資產”就是指物業的現值低於還未還清的銀行貸款。

比如買房時借款人向銀行貸款500萬，三年後房價下跌，市值變成了400萬，此時還欠銀行450萬，出現資不抵債的情況，即“負資產”50萬。

這個時候，如果停止償還貸款，銀行就會將這個房產強制進行拍賣，實現回款，一套500萬的房子，還貸款還了100萬，市值掉到了400萬，銀行為了回款300萬就拍掉了，結果是怎麼樣？

買房人房子沒了，還憑空欠下銀行100萬貸款，這個流程，合理合法。

驚不驚喜，意不意外？所以香港炒樓的圈子裡面，有這麼一個笑話：“在香港亂吃東西不一定會拉肚子，但是亂買房子可是會飛來橫債的！”

負資產，就是因為房價出現下跌，導致資不抵債的情況以後，因為停貸導致房產被銀行拍賣，最終落得錢房兩空的罪魁禍首。

而在中國，因為負資產現象而導致的悲劇，也出現了：

在燕郊房地產最為火爆的年代裡，炒房客都將自身的槓桿運用到極致，他們幻想著憑藉槓桿可以實現財富自由，但沒想到成為伴隨他們一生的陰影。

由於種種原因，從去年開始，這些加槓桿的炒房客們出現集中爆雷現象（斷貸情況）。

有炒房客用180萬元買來的房子，僅拍出了不到80萬元。100萬元就這樣憑空消失了。

不僅房子沒了，因為銀行貸款還差幾十萬，這個債務就自然由炒房客繼續償還，很多人，錢房兩空不說，還上了“老賴名單”……

這些，都是有真實案例和公示資訊的，有興趣的朋友可以自行查詢相關資訊，這裡不展開。

人民法院資產訴訟網顯示，截至12月16日，在不剔除重複拍賣的情況下，2021年燕郊法拍房數量為818套，為2020年全年的1.6倍，是2019年全年的4.4倍。

可以說，很多法拍房的背後，都是一個個曾經加槓桿炒房客的暴雷黯然退場，房價下跌誰能怎麼辦？先是首付虧掉了，接著資不抵債，房子轉手也沒有人要，這就陷入了一個虧損的惡性迴圈：

接著按月還月供，那麼就是持續虧損，資不抵債，血流不止，非常煎熬；

乾脆直接斷貸，及時止損？那不好意思，銀行馬上查封住房，掛拍出讓，貸款合同和法律保護，走到這一步，就已經不是業主能決定的了，說不定房價又跌了一輪。

什麼叫兩頭毒打？什麼叫無解困境？當然，遭遇負資產毒打的群體，並不是真正的剛需群體，必然是投機群體，旨在透過房價上漲進行短期套利，月供的支出超過了家庭收入可承受的範圍，套利失敗後，沉重的月供最終讓他們苦不堪言。

當然，不僅僅是環京燕郊，進入2021年以來，這種情況全國大小城市都在陸續出現，本質都是一樣的，只是燕郊比較突出集中，量大具有代表性而言。

但是毋庸置疑的是，基於其他國家和中國香港的案例來看，事實上，已經出現的負資產現象，說明了一個殘酷的現實：中國的房地產市場，已經走到了一個非常關鍵的轉折點了。

圖片來源：頭條相簿

2

深度分析支撐中國房地產經濟兩個關鍵因素：信心和預期

樓市，在中國，是不可能以最純粹的供需關係決定的正常商品市場看待，當然，不僅僅是中國，很多國家和地區也有同樣的問題，那就是房子的資產化和金融化，導致了房子這個商品，並不是純粹的流通商品，而是被賦予了價值變化對應的套利空間。

所以，要維繫這樣的市場穩定運轉，本質上就是維繫一個金融市場的信心，要讓這樣的市場執行旺盛，還得加上一個預期共識。

金融市場，信心比黃金還寶貴，買漲不買跌，是人性使然。

2021年，中國房地產經濟最大的風險，其實不是什麼調控規則，不是什麼開發商債務問題，最大的風險，是支撐房地產經濟迴圈，完成房地產金融遊戲閉環的關鍵市場，出現了信心和預期的動搖。

就說深圳，遠的不說，過去的2020年，街頭巷尾還在討論房價漲跌，到了2021年年底，如果還有人聊炒房的話題，估計沒有誰有興趣聽。

這還是深圳整體房價在二手房指導價調控政策之後，近一年市場自行適應調整過後，房價依然堅挺的情況，都出現的普遍情況，為什麼？因為沒有預期了。

明著，有指導價，暗著，金融，購房資格，需求群體，都卡著脖子。

連深圳都這樣，更何況全國其他城市？這一次的樓市降溫，還真的不是表面上看著的那麼簡單，當然，肯定會與頑固分子，頑固不化的群體還在妄想房價再次暴漲的可能，但其實已經不重要了，因為隨著時間的推移，信心和預期的動搖，對整個市場，甚至是行業經濟的影響力，會越來越明顯，房價已經不重要，在一個流動性喪失的環境中，無法成交的價格的意義，連廢紙都不如。

信心的動搖，來自於大小開發商步步驚心的暴雷，債務違約，爛尾風險，別說投資投機炒房群體了，就是真正的剛需，也是避之不及，觀望情緒濃厚；

預期的動搖，是隨著房住不炒逐漸變為現實，敢漲價就有指導價，限跌令也管不住房價下滑，行情都看得見，就好比股市急漲急跌，誰敢下手？

所以，從12月份國家最高級別的經濟工作會議的思路上來看，其實國家問題看得很準，給出的策略也是非常明確：“穩字當頭，穩中求進！”

接下來，穩在前面，再說行情吧，信心和預期，都是心理層面的認知，還是要現實表現支撐的。現在中國房地產的現實情況，其實一目瞭然：

ICU搶救，維持生命體徵是首要任務，至於想要恢復生龍活虎，恐怕就算是救活了，也得安心臥床休養，觀察觀察再說。

這就是穩的定義：先救命，再養著，至於後續的發展和前進，穩定了再說。沒什麼爭議吧？

圖片來源：頭條相簿

3

房地產的走勢預判：敦刻爾克？還是鳳凰涅槃？

因果關係，邏輯軌跡線，其實就是這麼個意思，沒什麼神神叨叨雲裡霧裡的複雜內容，其實走到2021年年底，中國房地產很多東西都已經是明牌了。

一方面，大小房企的債務暴雷，高槓杆無序擴張的惡果，還在持續爆發的過程中，恆大還在ICU，而後面大大小小有同樣的問題的房企，恐怕在2022年春節以前，也要有個交待，掐著時間算，留給這些房企的時間，是真的不多了。

另一方面，金融埠態度轉變，全面降準，定向降息已經落地，雖然傳導需要一點過程和時間，但是大方向上來看，房地產和樓市最困難的時間可以說已經看見曙光。

這是一場出清和獲得救贖的生死賽跑。

敦刻爾克大撤退，雖然恥辱，但是儲存了有生力量，對應到中國的房地產行業，那就是大小房企必然的玩法轉變，透過割肉求生，自發坍縮成穩健型低槓桿經營模式的房企。

但是在這樣集中的時刻，踩踏和內卷，無法避免，代價很大，甚至可能幾年擴張的盈利都要回吐出來，才有可能順利渡劫。

這個選擇，非常考驗人性。但是這是房地產經濟軟著陸的必經之路。

鳳凰涅槃，死而後生，個人覺得機率更大，因為這樣的選擇，是順應人性的，但是對於中國的房地產市場信心和預期的傷害，會造成非常大的直接傷害。

房企躺平，對應的就是債務違約，大量爛尾樓出現，然後又是各個地方的政府出面，收拾爛攤子，企業破產，重整清算……

這個選擇，雖然順應人性，但是很明顯，國家不願意，整個市場和經濟也不能夠接受這樣的衝擊，這是典型的硬著陸。

按照國家的表達，肯定是引導著整個行業，往軟著陸的方向去。

而且態度堅決，勢大力沉：不管軟硬，總是要著陸的，前面這麼大的代價都付出去了，開弓沒有回頭箭的說法。

中國的房地產，擠泡沫，去槓桿，降風險的主要路線，依然持續，沒有改變。

無論是敦刻爾克大撤退，還是鳳凰涅槃，其實必然的損失和獻祭，是無法避免的。

圖片來源：頭條相簿

寫在最後：

中國房地產的“至暗時刻”，或許還沒有真正的來到

基於以上的討論和分析，其實已經能夠把很多問題說清楚了，文章的最後，分享幾點個人的觀點和研判：

1、市場最困難的時間，隨著金融埠釋放暖意，已經可以確定結束了，但是房地產開發商行業，包括上下游關聯行業的春天，恐怕依然遙遙無期。

2022年是房企償債的高峰年度，如果按照當前的市場和行業經濟運轉情況來看，真正意義上的至暗時刻，恐怕還沒有到來。

據公開資料顯示，2022年的是海外債到期主要年份，年度到期債務約為3620億元。其中，2022年Q1到期為983.3億元，佔當年的27.8%。2022年Q1是海外債到期高峰。

2、市場和政策雙重擠壓之下，2022年出現爛尾樓的機率大幅增加。

3、恆大的處理結果具有絕對的行業風向標意義，最終的結果可能在2022年春節以前就會得到確定。

而恆大的處理結果和方式，就能給其他大小房企的風險處理，提供標準範本。

4、房地產行業和市場這一輪的調整和出清，持續時間可能會超出絕大多數人的想象。

5、負資產的風險洗禮，其實是一種臨界狀態的表現，同樣，也是中國房地產真正意義上走向成熟，穩定，可持續發展以前，必然要面對的考驗和經歷。

6、對於買房群體的良心忠告：

剛需買房，量體裁衣，合適就買，不要拿著投機心態想著去抄什麼底，房子就是再便宜，也不可能白送，不要被毒雞湯和極端思維帶到溝裡去了。

投資買房，就要有當長期房東的心理準備，拼的是眼光，比的是耐力，玩的是風險，願賭服輸，怨不得別人和市場，也應該成熟一點了。

至於投機，炒房，還做著買房躺賺美夢，幻想著房價暴擊，一夜暴富的群體，不多勸阻，飛蛾撲火，悍不畏死，說了沒用，只能說：好自為之。

以上，就是站在2021年年末的時間裡面，對中國房地產所處的微妙境地，進行的思考，分析，給各位朋友做一個分享。

圖片來源：頭條相簿

（根據國家有關部門的最新規定，本文內容和意見僅供參考，不構成任何關於置業，投資等行為的明確建議，入市風險自擔。）

以上正文，來自@熊貓貝貝小可愛

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